Kanal İstanbul bölgesinde 100 milyon TL'lik arsa stoğumuz var!

Haluk Hasanoğlu tüm taşların yerinden oynadığı inşaat sektöründe bir sonraki yeni büyük hikayeyi yazabilir.Forbes Dergisi'nin haberine göre; İstanbul’un, muhtemelen Türkiye’nin de ilk uydu kentlerinden Bahçeşehir’in arka taraflarına -Kanal İstanbul ve yeni havalimanına doğru araçla yapacağınız 30 dakikalık bir seyahat, bölgenin yabancısıysanız sizi fazlasıyla şaşkınlığa sürükleyebilir. Bundan 15 sene öncesine kadar sadece göz alabildiğine uzanan boşluğun hakim olduğu yüzbinlerce metrekarelik arazide villalar ve apartmanlar yükseliyor. Üstelik küçük tepelerin arkasında İstanbul’un inşaat sektörünü daha yıllarca sırtında taşıyabilecek kadar çok arazi var. 

Bu boşlukla kısmen sınır sayılabilecek bir yerde konumlanan Hasanoğlu Şirketler Grubu’nun merkezinde Haluk Hasanoğlu, “2005’te ilk projemiz Banu Evleri’ni inşa ederken burası bomboştu. Zaten arazimiz de eski bir taş ocağıydı, o nedenle iki yıl sadece temel kazmakla uğraştık” diye hatırlıyor, ardından ofisinin camından parmağıyla kuzeyi işaret ederek “Sadece Kanal İstanbul bölgesinde 100 milyon liralık arsa stoğumuz var. Ağırlığı Bahçeşehir, Bahçekent, Ispartakule, Zekeri-yaköy ve Büyükçekmece’de olmak üzere de toplamda 500 milyon liralık...” diyor. Şirketin dar kesim şık takım elbisesi ve akıcı Türk-çesiyle mevcut inşaat patronlarından farklı bir profil çizen 32 yaşındaki Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı hemen ekliyor: “Bu bölgede üç projeyi üç ay önce tamamladık. Başlamaya hazırlandığımız da dört proje var.”

Bu sene kuruluşunun çeyrek asrını kutlayan Hasanoğlu Şirketler Grubu, geçen sürede ağırlığı Bahçeşehir’deki konut inşaatları ile İGDAŞ’ın hizmet binaları olmak üzere toplam değeri 2 milyar lirayı bulan proje gerçekleştirdi. Mevcut dört yeni proje için ise üç seneye yayılacak şekilde 255 milyon lira yatırım yapacaklar. Arsa yatırım bedeliyle bu rakam 400 milyon lirayı görecek. Ancak Bilgi Üniversitesi’nde uluslararası finans mezunu, arsa bedelini hesabın dışında bırakmayı tercih ediyor. “Çünkü” diyor, “Bu arsalar uzun zaman önce aldığımız yerler. Üstelik bu yatırımı da kredi kullanmadan özkaynakla yapıyoruz.” Bu, Hasanoğlu Şirketler Grubu’nun 25 yıllık değiştirilemez kuralı. Mevcut piyasa koşulları içinde onları diğer oyuncular karşısında güçlü kılan bu stratejiyi, bugüne kadar inşa ettikleri 1 milyon metrekarelik projelerin tamamında uygulamışlar. “Kredi faizlerinin düşük olduğu dönemde borçlanarak proje sayımızı iki-üç katma çıkarabilirdik ama bunu tercih etmedik. Özkaynağımızm yettiği kadarıyla hareket ettik” diye anlatıyor Haluk Hasanoğlu ardından projelerinde belli bir seviyeye gelene kadar hiç ön satış yapmadıklarım ekliyor.

"Şu anda 500 bin metrekarenin üzerinde proje geliştirebileceğimiz arsamız var."

“Biz ‘sat-yapcı’ değiliz, yapar sonra satarız ki şu anda bu model daha doğru” diyor mastırını Bilgi Üniversitesi’nde işletme üzerine yapan Halukoğlu, “Bundan sonra da kendi arsalarımız üzerinde kendi projelerimizi geliştirmeye, bunu da özkaynakla yapmaya devam edeceğiz. Bu nedenle en güçlü inşaat firmalarındanız. Döviz cinsinden hiç borcumuz yok. TL bazında ise toplam aktifler içinde borç oram yüzde 3-4.”

Haliyle bu strateji karlıklarını da olumlu etkiliyor. Örneğin gündemdeki dört projede Haluk Hasanoğlu gelir beklentilerinin metrekare başına 4,5-5 bin lira olduğunu söylüyor. “Toplam satılabilir alanımız ise” diye hafifçe mırıldanarak hesap yapmaya başlıyor; ardından emin olmak için notlarım karıştırıyor, “Evet, 70-75 bin metrekare satılabilir alana ulaşacağız.” Bu hesapla dört projeyi tamamladıklarında gelir hanelerinde (satış değeri) 450-500 milyon lira yazacak. Üstelik bu rakamın içine metrekare birim fiyatı daha yüksek olan ticari alanlar dahil değil. Ancak Hasanoğlu ticari alanları satmadıklarını, portföyde tutup kiraya verdiklerini söylüyor. Şu anda grubun “Banu Evleri” markasıyla yaptığı projelerdeki kira-
lanabilir ticari alanlar toplamda 16 bin metrekareyi buluyor. “Bunu aktifleri güçlendirmek adına yapıyoruz” diyor. Bu stratejinin grup şirketlerine ciddi anlamda aylık kira geliri elde sağladığını aynı zamanda zaman içinde daha fazla değerlendiğini anlatıyor.

Özellikle ‘değerlenme’ konusunda haklı. Zira Hasanoğlu Şirketler Grubu konutlarının Bahçeşehir, Ispartakule ve Bahçekent’te kümelendiği bölgeler mega projelere komşu durumda. Örneğin Ispartakule’deki projeleri Kanal İstanbul’un açıklanan güzergahına sadece 900 metre mesafede. Yeni havaalanı ve Kuzey Marmara Otoyol’una ise 20-25 km.

Hasanoğlu Şirketler Grubu, İstanbul’un yeni çekim merkezine bu kadar isabetli bir şekilde konumlanabilmesini, 2002’de okul arkadaşının kurduğu bir komplo sonucu 41 yaşında hayatını kaybeden şirketin kurucusu Mustafa Hasanoğlu’na borçlu. Aslında hikayenin başlangıcı 1960’la-rın sonuna, Haluk Hasanoğlu’nun müteahhit dedesinin Trabzon, Of’dan İstanbul’a göç etmesine kadar uzanıyor. İstanbul Erkek, ardından Yıldız Teknik’te okuyan baba Mustafa Hasanoğlu ise aynı zamanda yaşadıkları semt olan Fatih, Kıztaşı’nda binalar inşa eden dede Abdullah Hasanoğlu’nun yanında çalışarak aile işine dahil olmuş. Ancak üniversitede babasıyla yolunu ayırarak lisan eğitimi üzerine bir merkez açmış. Üniversiteyi bitirip inşaat mühendisi unvanını aldığında ise bugün hala faaliyette olan bu merkezi devrederek 1986’da, 25 yaşında sektöre girmiş. Haluk Hasanoğlu, babası ve dedesinin neden birlikte çalışmadığını “biri işi bırakmak istersen, diğeri iş hayatına yeni başlıyordu” diyerek açıklıyor.

Yola babası gibi yine Fatih’te küçük ölçekli taahhüt işleriyle çıkan Mustafa Hasanoğlu’nun 1993’te kurduğu Hasanoğlu İnşaat, asıl sıçramayı 90’larm ikinci yarısından itibaren peş peşe aldığı İGDAŞ’m hizmet binaları ile 1998’de başladıkları Merter’deki Büyükşehir Belediye Sarayı ve 2000’deki KİPTAŞ’m Aydos’daki işleriyle yakaladı. Ama onları bir taahhüt şirketinden markalı konut üreticisine dönüştüren Bahçeşehir oldu. Haluk Hasanoğlu, hakkında çıkan geçmiş dönemli haberlerde isminin önüne “AKP kurucu kadrosunda yer alan” tanımlaması eklenen babasının (Haluk Hasanoğlu “kurucu kadroda değildi, sadece Cumhurbaşkanımıza manevi desteği vardı” sözleriyle bu bilginin yanlış olduğunu ifade etti), Bahçeşehir’i keşfetmesine semtte oturan yakın bir arkadaşına yaptığı ziyaretlerin vesile olduğunu anlatıyor. Ama Mustafa Hasanoğlu, ruhsatından projesine herşeyini hazırladığı, şantiye binalarını dahi kurdurduğu ve kızının adını verdiği semtteki ilk projesi “Banu Evleri”ne başlayamadan bir suikast sonucu hayatını kaybetti. O günlerde henüz 15 yaşında, Fatih Erkek’te okuyan bir liste talebesi olan Haluk Hasanoğlu, “Aile için büyük tramvaydı” diye hatırlıyor o dönemi.

İşleri babasının yanında çalışan amcası, Ali Yavuz Hasanoğlu üstlenmiş. Nisan 2009’da da şirketin yönetimini henüz 22 yaşındaki Haluk Hasanoğlu’na devretmiş. İşleri eline aldığı tarih, ilk markalı projeleri Banu Evleri’nin de tamamlanmasına denk düşüyor. O günlerde henüz üniversiteye giden Hasanoğlu “Çok zordu” diye hatırlıyor, “Babam hayattayken onunla şantiyeleri gezerdim, yaz aylarını da şirkette geçirirdim. Ama şirketi yönetmek başka... Üstelik genç yaşlarda hayatın eğlenceli taraflarından vazgeçmek kolay değil. Kardeşlerin (biri kız iki kardeş) sorumluluğu vardı. Bunu yönetmem gerekiyordu.” Bu dönemi atlatmasında amcasının ve şirkette uzun yıllar çalışmış yönetim kadrosunun yardımı olmuş. “Onların yönlendirmeleriyle bu sorumluluğu taşıyabildim. Herşeyi baştan öğrendim. Şirketin lehine ve aleyhine verdiğim kararlar oldu ama tecrübe böyle ediniliyor” diyor.

Haluk Hasanoğlu bu tecrübe birikimine ek olarak 26 yaşındaki İstanbul Aydın Üniversitesi’nde işletme okumuş, küçük erkek kardeşi Mehmet Hasanoğlu’nun da işlere dahil olmasıyla grup için yeni bir yol çizmek istiyor. Hedef: İnşaat dışında başka işlefe girmek... Özellikle turizm ve yeme-içme alanlarında “yatırım fırsatlarına” bakıyorlar. Hasanoğlu, “gurmelerin bile keyifli vakit geçirebileceği iddialı bir mekan” hayalini kurduklarını söylüyor. Turizmde ise Antalya’daki “alan olarak genel yatırımlarının yüzde 20’sine tekabül eden” arsaları üzerinde bir yazlık projesi gündemde. Ayrıca Akdeniz ve Ege genelinde geliştirme çalışmaları yaptıkları araziler üzerinde “aile konseptine uygun otel veya devre mülk” inşa etmeyi planlıyorlar.

"Kredi faizlerinin düşük olduğu dönemde borçlanarak proje sayımızı iki-üç katma çıkarabilirdik ama bunu tercih etmedik."

Diğer taraftan asıl faaliyet alanı inşaatta ise operasyon yeniden yapılandırılıyor. İlk olarak logo ve bugüne kadar kullandıkları “inşaat” uzantısı “grup” olarak değiştirildi. Ayrıca farklı projeler veya işler için kurdukları Maksut, HBN, HSN isimlerini taşıyan yedi şirket de Hasanoğlu Şirketler Grubu çatısı altında toplandı. Bu şirketler aslında bir inşaat projesinin tüm aşamalarını kendilerinin yönetmelerine imkan veriyor. Örneğin HSN markasıyla mimarlık, zemin, reno-vasyon, yapı ve inşaat uzantılı beş şirket var. Maksut ise taahhüt tarafındaki işleri üstleniyor. Ağustos 2017’de işbirliğine gittikleri Suudi Arabistan merkezli Alasiri Group ile Behçekent’teki arsaları üzerine geliştirecekleri projeyi ise HBN İnşaat yürütüyor. Hasanoğlu Şirketler Grubu’nun 2014 sonrası inşa ettiği dört projede yabancıya satış ciddi yer tutuyor. Örneğin Ispartakule’de-ki son iki projedeki konutların yüzde 50’si, ağırlığı Suudi Arabistan, Kuveyt ve Yemen’den yatırımcılara satılmış. MÜSİAD üyesi ve aynı zamanda İTO Konut İnşaat Komitesi Başkan Yardımcısı olan Haluk Hasanoğlu bu konuya özel önem veriyor. Ayrıca orta vadede şirketini Afrika ve Balkanlara açmanın planlarını yapıyor. “İnşaat şirketleri döviz elde edebilecekleri işler yapmalı” diyor, “Sadece iç piyasaya odaklanmamak. Biz de bunun peşindeyiz.”

İnşaat işinin son dönemde çıkardığı en yıldız girişimci FORBES 100’de de 450 milyon dolarlık servetiyle Nef’in patronu Erden Timur’du. İş modeli, stratejisi, finansal gücü ve tabii ki henüz 32 yaşındaki Haluk Hasanoğlu’nun enerjisiyle Hasanoğlu Şirketler Grubu sektördeki yeni büyük hikayeyi yazabilir. 

Yabancı konut yatırımcısı Türkiye'den vazgeçmeyecek!