Karma projelere talep her geçen gün artıyor!

Değişen şehir dinamikleri, yaşam biçimlerini de etkiliyor. İstanbul’da 1980’li yıllarda Toplu Konut Yasası’nın çıkmasının ardından, kent dışında kurulan kapalı siteler tercih ediliyordu. Şimdilerde ise artan araç kullanımı ile birlikte yerleşim bölgeleri kent merkezine yakınlaşmaya başladı. Kentli insan artık işine gitmek için saatlerce otomobil kullanmak istemiyor; kendine ve ailesine daha çok zaman ayırmak istiyor. Bunun sağlanması için, sadece iş yerinin değil, alışveriş, kültür-sanat ve eğlence mekânlarının da evin yakınlarında olması gerekiyor. Gayrimenkul sektörü bu ihtiyaçlara Karma Kullanımlı Yapılarla çözüm getiriyor. Karma Kullanımlı Yapılar veya daha kısa ifade ile karma yapılar (mixed-use), en genel tanımıyla, birden fazla işlev içeren yapılar olarak tanımlanıyor. Konut, AVM, ofis, otel, kültür merkezi, kongre merkezi, spor alanları, bu işlevler arasında yer alırken, karma yapılar genellikle iki grupta değerlendiriliyor: Ticaret-Konut ve Turizm-Ticaret-Konut. Bu işlevlerin her biri genelde ayrı binalarda yer alıyor ve farklı giriş çıkışları bulunuyor. 

KARMA YAPILARIN KALBİ BÜYÜKDERE CADDESİ

Son 10-15 yılda inşa edilen konut projeleriyle tüketici, evinde pek çok konforla tanıştı. Yüzme havuzu, restoran, spor merkezi, çocuk yuvası, kafeterya, bunlardan bazıları. Alışveriş merkezleri ile konutların olduğu, 24 saat yaşayan karma yapılar hayatımıza girmeye başladı. 1993 yılında İstanbul’un Etiler semtinde açılan Akmerkez’in ilk karma yapı projesi olduğu söylenebilir. Sonraki karma yapılar da kent merkezine yakın bölgelerde konumlandı. Şişli’den Sarıyer Büyükdere’ye uzanan Büyükdere Caddesi, İstanbul’un en değerli karma projelerinin bulunduğu cadde haline geldi. Levent’teki Metro- city, Kanyon, İstanbul Sapphire, Özdilek Center, Zincirlikuyu’daki Zorlu Center, buradan Şişli’ye doğru uzanan Kempinski Residences Astoria, Quasar İstanbul, Cevahir… Mecidiyeköy’deki Trump Towers ve Beşiktaş’taki Akaretler de, yine kent merkezindeki iki büyük karma yapı olarak öne çıkıyor. Böylelikle, İstanbul’un Merkezi İş Alanı (MİA) olarak da bilinen Büyükdere Caddesi, karma yapılarla yaşam alanına da dönüştü. İstanbul’un en pahalı arazi alanlarından birine sahip olan Büyükdere Caddesi’nde metrekare birim fiyatları 5 bin TL ile 38 bin TL arasında değişiyor. 

MERKEZ DIŞINDA YAŞAM 

Gayrimenkul yatırımcısına sunduğu cazibe, karma yapıları İstanbul’da Avrupa’dan Anadolu yakasına ve Türkiye geneline taşıdı. Anadolu yakasında Akasya Acıbadem, Metropol İstanbul, Varyap Meridian (Ataşehir), Ümraniye Meydan, öne çıkan karma yapılar arasında yer alıyor. Bağcılar’daki Batışehir, Başakşehir’deki Mall of İstanbul, Esenyurt’taki Tac Mahal ile karma yapılar merkez dışına da çıktı. Ankara’da Armada, Atakule, Next Level, Karum projeleri, İzmir’de Forum Bornova ve Mistral  İzmir  projeleri, Bursa’daki Korupark, diğer kentlerimizdeki karma yapılardan bazıları.

YAPI KALİTESİ VE SÜRDÜRÜLEBİLİRLİK ÖN PLANDA 

Karma yapılar kent merkezinden kentin değişik alanlarına yayılırken, odağı da konut olmaktan çıktı. Hatta Levent’teki Özdilek Center gibi, hiç konut içermeyen karma yapılar da geliştirilmeye başlandı. Özdilek Center, AVM’nin yanında biri otel, diğeri ofis içeren iki kuleden oluşuyor. Konut, otel, ofis, ev-ofis ya da sanat merkezi… İşlevi farklılık gösterse de karma yapıların büyük bölümünün mimari, inşaat ve malzeme kalitesi gibi unsurlar bakımından diğerlerine göre daha ileri düzeyde olduğu gözleniyor. Birçok karma yapının LEED gibi sertifikalara hak kazanması, sürdürülebilirlik açısından iyi bir yerde olduğunu gösteriyor. Peki, bu yapıların avantajları ve dezavantajları neler? 

AVANTAJ VE DEZAVANTAJLAR

 Ayşe İnci Varol, 2009 tarihli “Yapı-Kent İlişkisi Bağlamında Karma Kullanımlı Yapılar” başlıklı çalışmasında karma kullanımın avantajlarını şöyle sıralıyor:

 • İlgi çekici ve sembolik değerlerin yaratılması, 

• Çeşitli sosyal grupların bir araya getirilmesi, 

• İyi kalitenin ucuza sağlanması, 

• İşletme, bakım, onarım hizmetlerinin düzen içinde sağlanması, 

• Ulaşım yoğunluğunun azaltılması, 

• Kent merkezlerinin gece canlı kalması, 

• Yeşil alanlar yaratılması,

• Kent merkezlerinde yaşamak isteyenlerin taleplerine cevap verilmesi. 

Çalışmada, yoğunluk artışı, yoğunluk nedeniyle güvenlik sorunlarının çıkması, çevredeki sosyal hizmetlerin yetersizliği ve sosyal izolasyon dezavantajlar olarak tanımlanıyor. Karma kullanımlı yapıların mimari çözümlerinin derinlemesine düşünülerek yapılması, kentin kamusal alanlarından ve kullanıcıların özel alanlarından feragat edilmemesi gerektiği belirtiliyor. 

KARMA YAPI SAYISI ARTIŞINI SÜRDÜRÜYOR 

Epos Gayrimenkul’den aldığımız verilere göre Avrupa yakasında son beş yılda 47, Anadolu yakasında ise 25 karma kullanımlı proje lanse edildi. Bu projelerin önemli oranda konut içerdiği gözleniyor. Avrupa yakasındaki projelerde 150 bin, Anadolu yakasındakilerde ise 16 bin konut bulunuyor. Öte yandan İstanbul’un A sınıf ofis talebi açığı, karma yapılarla yükselen ofis kulelerini de artırıyor. İnşaat sektöründeki büyümeye paralel, gerek yatırımcı-geliştirici gerek alıcı nezdinde karma yapılara ilginin ve bu projelerin sayısındaki artışın sürmesi bekleniyor.

SERVOTEL KURUCU ORTAĞI AYLA HEYFEGİL:

“KARMA KULLANIMLI YAPI SİNERJİ YARATABİLMELİ”

Yatırımcının karma kullanımlı yapı tercihinin devam edeceğini belirten Ayla Heyfegil’e göre bir karma kullanımlı yapının değerini artıran en temel öğe, içerdiği fonksiyonların birbirlerini rahatsız etmeden ayrıştırılabilmesi ve sinerji yaratması. Kentin karmaşasından korunmak isteyenlere, iş-yaşam-eğlence-alışveriş ihtiyaçlarını aynı noktada sunan karma yapılar, konut merkezli doğdu. Ancak zamanla bu durum değişkenlik göstermeye başladı. Servotel Kurucu Ortağı Ayla Heyfegil de bu noktaya dikkat çekiyor. Her projenin dinamiğinin değişken olmasından dolayı, “karma yapıların merkezinde konut var” genellemesinin artık doğru olmayabileceğine işaret eden Heyfegil, projenin barındırdığı fonksiyonların yanı sıra lokasyon, marka vb. özelliklerinin de karakterini belirlediğini söylüyor. “Bu yüzden kimi zaman ofis, kimi zaman konut, bunlara entegre otel, ticaret veya sağlık, eğitim merkezleri ön plana çıkarak projenin merkezine yerleşebilir” diyen Heyfegil, karma yapının değerini artıran, diğerlerinden farklı kılan unsurları şöyle tanımlıyor: “Karma yapının değerini artıran en temel öğenin, içerdiği fonksiyonların birbirlerini rahatsız etmeden ayrıştırılabilmesi ve bir sinerji yaratması. Buna ek olarak, projenin bir marka tarafından desteklenmesi, projeye değer katıyor; hedef kitle nezdinde bilinirlik daha kolay sağlanırken, güven algısı da daha hızlı gelişiyor.” 43 ülkede prestijli gayrimenkul projelerine danışmanlık yapan Servotel Corporation’ın uzmanlık alanları arasında karma yapılar da bulunuyor. Türkiye’de İstinye Park, Kanyon, Özdilek, Skyland İstanbul, Astoria gibi projelerin danışmanlığını yapan Heyfegil, Türkiye’de karma yapı sayısına ilişkin şu aşamada bir envantere ulaşmanın pek mümkün olmadığını şöyle açıklıyor:

 “İmar mevzuatına göre karma kullanım için ayrılmış bölgeler bile zamanla kullanım amacına göre tek bir fonksiyona dönüşebildiği gibi; tek fonksiyonlu projelerde, örneğin yoğun konut projelerinde ihtiyaca göre ofis veya ticaret fonksiyonları da zaman içerisinde projeye entegre olabiliyor.” Heyfegil, karma yapıların maddi değerinin lokasyona göre değişkenlik gösterdiğini belirterek, “Karma kullanım projelerinin sabit bir ebadı yok. Ancak takribi 60 bin metrekarelik bir proje üçe bölündüğünde orta boy bir karma kullanım projesi oluşuyor ve bu projenin lokasyonu, arazi bedelini, satış fiyatını belirlediği için yatırım tutarı da bu bedellere endeksli olarak ortaya çıkıyor. Yani Basın Ekspress’teki 60 bin metrekare projenin yatırım bedeli ile Etiler veya Beşiktaş’taki 60 bin metrekarelik bir karma projenin hem yatırım hem de toplam değeri birbirinden çok farklı olabiliyor.” 

ORTADOĞU’DAN GELEN YATIRIMCININ TERCİHİ 

Yatırımcının ve tüketicinin karma yapı tercihinin devam edeceğini dile getiren Ayla Heyfegil, Ortadoğululardan gelen talebe de dikkat çekiyor: “Yurtdışı emlak satışlarında önemli bir yer tutan Ortadoğu’dan gelen yatırımcı kitlenin taleplerini de göz ardı etmemek lazım. Onlar da içinde konut, alışveriş, eğlen-ce ve otel barındıran karma projelerde olmayı tercih ediyorlar."

EPOS GAYRİMENKUL YÖNETİCİ ORTAĞI NEŞECAN ÇEKİCİ:

“DOĞRU KURGULANAN KARMA KULLANIMLI YAPI BAŞARILI OLUR” ,

,

Karma kullanımlı yapılarda projeyi geliştirme sürecinin önemini vurgulayan Neşecan Çekici, “Doğru bir lokasyonda, doğru kurgulanmış, profesyonelce işletilen ve çevre dostu karma projeler başarılı oluyor” dedi.

Epos Gayrimenkul Yönetici Ortağı Neşecan Çekici, birkaç bina kompleksinin bir araya getirilmesiyle doğan karma projelere, son yıllarda yatırımcıların yoğun ilgi gösterdiğini söyledi. “Son yıllarda inşa edilen alanı büyük, konsepti geniş projelere baktığımızda, çoğunun hayatı kolaylaştırmak, renklendirmek ve ölçek büyütmek üzerine kurgulandığını görüyoruz” diyen Çekici, her karma projenin kendine özgü farklılığı ile ön plana çıktığını; modernlik, konfor ve büyük metropollerde hayatı kolaylaştırma özellikleriyle yatırımcının dikkatini çektiğini kaydetti. Karma projelerde genellikle farklı bir fonksiyonun öne çıktığını ifade eden Çekici, her bir fonksiyonun girişinin de ayrı olduğunu belirterek şu bilgileri verdi: “Bu projelerde genelde her fonksiyonun girişinin ayrı olarak tasarlanması, olası problemlerin aşılmasında yardımcı oluyor. Farklı fonksiyonlardan faydalanan kullanıcıları bir araya getirmemek, bu konseptlerin en önemli başarısı olarak dikkat çekiyor. Örneğin, projenin ofis kısmında çalışanlar ayrı bir ofis girişi ve ofis otoparkını kullanırken rezidans sakinleri, ayrı bir yerden giriş çıkış yapıyor. AVM’lerde ise detaylı mimari çözümler sunularak sirkülasyon en doğru biçimde oluşturuluyor.” Karma yapının başarılı olması için proje geliştirme aşamasının hatasız olması gerektiğinin altını çizen Çekici, yanlış bir fonksiyonun, projenin tamamını olumsuz etkileme riski bulunduğuna işaret etti. Çekici, “Proje karması oluşturulurken detaylı pazar araştırmalarının, en etkin ve verimli kullanım analizlerinin, doğru fizibilitelerin yapılması çok önem taşıyor. Fonksiyonlardan birinin çalışmaması ya da talep görmemesi, projenin bütününün sürdürülebilirliğinde ve prim yapmasında risk oluşturabiliyor. Doğru bir lokasyonda, doğru kurgulanmış, profesyonelce işletilen ve çevre dostu karma projeler başarılı oluyor” dedi. Bir karma kullanım projesinde arsanın büyüklüğünün ve konumunun da önemli olduğuna işaret eden Çekici, “Karma yapıların İstanbul’da belli bölgelerde toplanmasını, bölgedeki arz-talep dengesi, pazar ihtiyacı, imar durumu ve arsa büyüklüğü belirliyor. Projelerin aralarındaki farklılık, bulundukları lokasyondan kaynaklanabiliyor. Bunun dışında benzer yapılaşma hakları ve benzer arsa büyüklüklerinde inşa edildiklerini görüyoruz” diye konuştu. 

“PROFESYONEL İŞLETME ÖNEMLİ” 

Neşecan Çekici, karma konut projelerinin yeni bir konsept olsa da, yakın geçmişimizdeki mahalle kültürüne benzediğini dile getirdi. Mahalle kültürünün, daha kompakt sunumla, modernlik ve hayatı kolaylaştıran bazı unsurlarla zenginleştirildiğini kaydeden Çekici, şunları kaydetti: “Türk halkının, içerisinde otel, rezidans, AVM ve benzeri bulunan karma projelerde yaşamaya alışık olmadığı yönündeki kanaatlere, yaşanılan tecrübelere dikkat çekmek gerekli olsa da; hayata geçirilen birkaç karma kullanım projesinde çok ciddi aksaklıkların olmadığı da bir gerçek. Önemli olan yönetim planı başarısı ve profesyonel işletme becerileri...”

IFC ARCHITECTS KURUCU ORTAĞI Y. MİMAR A. İNCİ COŞKUN:

“KARMA KULLANIMLI YAPI ŞEHİRLE BAĞ KURMALI”

A. İnci Coşkun, karma kullanımlı yapı projesinin kente değer katması gerektiğini belirterek dönüşümde, yatırımcı ve kullanıcı beklentilerinin, mimari ve uygulamada belirleyici olması gerektiğini söyledi.

Karma kullanımlı yapı ve kent ilişkisini, “Yapı-Kent İlişkisi Bağlamında Karma Kullanımlı Yapılar” başlıklı akademik çalışmasında inceleyen IFC Architects Kurucu Ortağı Y. Mimar A. İnci Coşkun, karma yapıların geçen sekiz yıldaki sürecine değinerek geldiği noktayı değerlendirdi. Coşkun, mimari çözümlerin proje süreçlerinde dönüşüme uğrayabildiğini ve zaman zaman projenin başlangıç aşamasındaki sebep ve amaçların unutulabildiğini belirtti. Karma yapı kavramının çıkış noktasındaki yatırımcı isteği ve kullanıcı beklentisinin doğru tanımlanması gerektiğini vurgulayan Coşkun, karma yapı kavramını şu şekilde değerlendirdi: “En temelde, karma yapı kavramını doğuran sebepler, farklı işlevli yapıları ve farklı işlevlerin kullanıcılarını bir araya getirmek; bu sayede, farklı zaman dilimlerinin kullanıcılarına cevap verebilen, 24 saat yaşayan alanlar oluşturmaktır. Ayrıca, birbirinden beslenen farklı işlevleri, tek proje/ bütüncül kurgu içerisinde tasarlayarak kullanıcılar tarafından ‘tercih edilir çevreler’ meydana getirmek de karma yapı kurgusunda önemlidir.” Karma yapı kurgusunun doğru uygulandığında, sistemli ve düzenli kentleşmeye katkı sağladığına işaret eden Coşkun, günümüzde “karma yapı” adı altındaki birçok projenin, sadece yönetmeliklerin gerektirdiği hesaplamalarda bir bütün olarak hareket eden, farklı yapı gruplarından oluştuğunu söyledi. Y. Mimar A. İnci Coşkun şöyle devam etti: “Bu durum, içerdiği fonksiyonlar arasında ve kentle bağlantısında keskin sınırları olan dev projeleri doğurmaktadır. Tezimi kaleme aldığım 2009 yılından bu yana, İstanbul’da çok sayıda karma yapı projesi hayata geçirildi. Bu karma komplekslere öncülük eden, mimarisinde kendi içinde tutarlı bir sorusu ve bir cevabı olan örnek projelerin kötü taklitleri de maalesef kentin geniş alanlarına yayılıp, seneler sonra yok edilmek üzere adlarını kentin mimari tarihine yazdırdılar. Bu derece dev oluşumların iklimsel etkisi, alt- yapı sorunları, mimari üslupları başlı başına birer başlık olarak uzun uzun irdelenmesi gereken konulardır. Öncelikle cevap beklenen soru ise, bütün bu projelerde form ve fonksiyon sınırlarının neye göre belirlendiği olmalıdır. Parsellerin resmi olarak elverdiği işlevler ve boyutlar, kentsel planlara ilişkin kararların baştan sorgulanmasını gerektirecek kadar vahim sonuçlara sebep olmaktadır zaman zaman.”

“PROJE, KENTTEN İZOLE OLMAMALI” 

Karma yapı projesinin bulunduğu yere değer katması ve çevresini dönüştürmesi gerektiğini savunan Coşkun, içinde yaşayanların kentle bağ kurması, bulunduğu çevrenin varlığını hissetmesi gerektiğini de kaydetti. “Mesela eğer açık alan varsa, giriş çıkışların serbest olduğu projeler, kentle daha iç içe projelerdir. O projede yaşayanlar, projenin tek kullanıcısı değildir. Kentin geneli, o projenin kullanıcısı olmalıdır” diyen Coşkun, kent içinde keskin sınırların, uzun vadede sürdürülebilir olamayacağını da vurguladı. Coşkun, “Yaşamdan kopuk projelerdeki yapay çevrelerin yapay kullanıcıları, bu sınırlara ilk itiraz edenler olmalıdır. Kullanıcı istekleri, doğru mimari yönlendirmelerle şekil değiştirebilir, dönüşebilir. Bu dönüşüm, ne istediğini bilen kullanıcılar ve onlara yönelik işler geliştiren yatırımcılar doğurduğu zaman mimari, çıkış amacını koruyan üsluba bürünür” dedi.

TOKİ Haber