Kat irtifaklı gayrimenkulde cezadan kurtulma yolu

2 Nisan Perşembe günü yayınlanan yazımızda; 28.11.2007'den sonra yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınan binaları ilgilendiren ciddi bir para cezası riski konusuna değinmiştik. Yazı ile ilgili olarak çok sayıda okuyucu iletisi aldık. İletiler üzerine, önümüzdeki günlerde yazmayı planladığımız 'yapı kullanma izin belgesi 28.11.2007'den önce alınmış binaların durumu ile cezadan kurtulmanın yolu'na ilişkin yazımızı öne çektik.

İSKåNI DAHA ÖNCE ALINMIŞ BİNALAR
Kat mülkiyeti tapusu alma zorunluluğu, 28.11.2007'den önce yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmış binaları da ilgilendiriyor. Bu durumdaki binalar için de aynı yaptırımlar söz konusu. 28.11.2007'den sonra yapı kullanma izni alınmış binalar ile arasındaki tek fark, zorunluluğun yerine getirilmesine ilişkin süre...
İskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış olan kat irtifaklı gayrimenkullerin de kat mülkiyetine geçilmesi konusundaki zorlayıcı hüküm, 5711 sayılı Kanun'la Kat Mülkiyeti Kanunu'na eklenen geçici 1. maddede yer alıyor.

Anılan maddeye göre;
'Bu Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma belgesi alınmış bulunan anagayrimenkullerde, Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren en geç iki yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiş işlemleri sırasında cezasız olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulması için gerekli olan belgelerden eksik olanların tamamlanması için diğer kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine yazılı bildirimde bulunmasına rağmen, gereğini yerine getirmeyen kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülk" amir tarafından bin Türk Lirası idar" para cezası verilir.'
Yasa hükmünden de açıkça anlaşılacağı gibi, iskanı 28.11.2007 tarihinden önce alınmış gayrimenkuller açısından da kat mülkiyeti tapusu alınması zorunlu. Sadece tapunun alınma süresi konusunda bir farklılık var.
İskanı 28.11.2007 tarihinden sonra alınmış gayrimenkullerde kat mülkiyeti tapusu alma süresi, iskanın alındığı tarihten itibaren bir yıl. İskanı, Kanun'daki değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden önce alınmış binalarda ise süre, değişikliğin yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden itibaren iki yıl. Yani bu durumdaki binalar için iskanın alındığı tarihe bağlı olmaksızın, 28.11.2009 tarihine kadar kat mülkiyeti tapusunun alınması gerekiyor.

CEZADAN KURTULMANIN YOLU
Kanun'un emredici hükümleri karşısında cezalı duruma düşmemek için kat mülkiyeti kurulması için gerekli belgelerin hazırlanması yeterli. Anagayrimenkul tek ise veya tek kişiye aitse hazırlanacak belgelerle birlikte tapu dairesine süresi içinde başvurulması yeterli.
Anagayrimenkul birden fazla kişiye ait ise bütün paydaşların gerekli belgeleri hazırlayarak tapu idaresine başvurması gerekiyor. Paydaşlardan bazıları gerekli belgeleri hazırlamaz ya da imzalaması gereken belgeleri imzalamaktan kaçınırlarsa ceza sadece bunlar için söz konusu. Yani, bazı paydaşların gerekli belgeleri hazırlamaması üzerine ceza sadece o paydaşlara kesilecek; üzerine düşeni yerine getiren paydaşlar için ceza söz konusu olmayacak.

GEREKLİ BELGELER
Kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli belgelerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde sayılmıştır.
Buna göre;

l Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimar" proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi,

l Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.

l Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste.

AKLINIZDA BULUNSUN
Yönetici atanması zorunluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre; anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa, yönetici atanması mecburidir.

GÜNÜN SÖZÜ
'Bugün ne olduğunuz, dünkü tercihlerinizin sonucudur. Yarın ne olacağınız ise bugünkü kararlarınızın sonucu olacaktır.' (William Shakespeare)

SORULAR-CEVAPLAR
Yurtdışı hizmet borçlanması erken emeklilik sağlar
18.12.1955 doğumlu olan teyzem, 1975-1983 arasında sekiz yıl Emekli Sandığı'na bağlı olarak öğretmenlik yaptı. 1994-1995'te iki yıl Kazakistan'da bir firmada çalıştı. Kasım 2007'den bu yana İstanbul'da bir firmada SSK'lı olarak çalışıyor (Toplam 423 gün).
Hizmet birleştirmesi için başvurduk, Kazakistan'daki çalışmasından bahsetmedik. '1260 gün SSK'da çalışması gerek' dediler. Acaba Kazakistan'daki çalışmasından bahsedip, o iki yılın ücretini ödesek daha erken emekli olabilir mi? 1260 gün SSK'sı olmadan emekli olmasının başka yolu yok mu? Ne yapmalıyız? Ne zaman emekli olabilir? Betül Şahin
Son yedi yıllık prim ödeme süresi içinde en fazla hangi sosyal güvenlik kanununa göre prim ödenmiş ise o kanun şartlarıyla emekli olunuyor. Teyzenizin 3600 günle SSK'dan (devredilen) emeklilik için yaşı ve sigortalılık süresi tutuyor. Sadece son 3,5 yılda (1260 gün) SSK kapsamında prim ödemiş olması gerekiyor. Bu süreyi tamamladığında 3600 günü de dolmuş oluyor.
Kazakistan'daki çalışma süresini borçlanırsa, bu süre de SSK kapsamında geçmiş sigortalılık süresi olarak değerlendirilir. Başka bir anlatımla 1260 günün 720 gününü yurtdışı hizmet borçlanması yaparak sağlayabilir. Geriye 540 gün kalır. Mevcut 423 günü 540 güne tamamladığında 1260 günü tamamlamış olur ve emekliliğe hak kazanır.

Hizmet sürelerinin tespitinde hak düşürücü süre
1971 doğumluyum. 1994 yılında esnaf Bağ-Kur sigortalısı oldum. 2008 yılına kadar prim ödedim. Daha sonra iş yerimi kapattım, tarım sigortasına geçtim. Bir senedir prim yatırıyorum. Askerlik borçlanması yapmadım. Ne zaman emekli olurum? Bir de mesleğime 1985 yılında başka birisinin yanında çalışarak başladım. Sigorta girişim yapılmadı. Mahkemeye müracaat hakkım var mı, sigorta girişimi bu tarihe yaptırabilir miyim? Ali Zeren
Prim belgeleri işveren tarafından verilmeyen veya çalıştıkları Kurumca tespit edilemeyen sigortalıların, çalıştıklarını, hizmetlerinin geçtiği yılın sonundan başlayarak 5 yıl içerisinde mahkemeye başvurarak alacakları ilam ile ispatlamaları halinde, mahkeme kararında belirtilen aylık kazançları toplamları ile prim ödeme gün sayılarının dikkate alınması mümkün. Ancak çalıştığınızı söylediğiniz 1985 yılından bu yana 24 yıl geçmiş. Dolayısıyla 5 yıllık hak düşürücü süreyi geçirmiş oluyorsunuz.
En az 25 tam yıl (9000 gün) prim ödemiş olmak koşuluyla, Bağ-Kur sigorta başlangıcınız 01.06.1994'ten önce ise 54 yaşınızı, sonra ise 55 yaşınızı doldurduğunuzda Bağ-Kur'dan (devredilen) emekli olursunuz. Askerlik borçlanması yapmanız halinde, Bağ-Kur başlangıç tarihinize göre bu yaşların 1-2 yaş daha aşağı düşmesi söz konusu olur.

Metin Taş-Sezgin Özcan/Akşam