Kat karşılığı inşaatla ilgili özellikli konular!

Bilindiği gibi, kat karşılığı inşaat veya arsa karşılığı inşaat, müteahhitlerle arsa ya da apartman sahipleri arasında yapılan bir anlaşmaya dayanılarak gerçekleştirilen bir bina inşaat türüdür. İnşaat için verilen bir gayrimenkul karşılığında, esas olarak yeni bir gayrimenkul alınmaktadır. Bununla beraber bazı hallerde buna ilaveten, müteahhitlerce farklı adlarla nakit ödemeler de söz konusu olmaktadır. 

Özellikle 31.05.2012 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un yürürlüğe girmesinden sonra riskli yapıların yenilenmesi faaliyetlerinde, kat karşılığı inşaat işlerinde nakdi ödemeler önem kazanmıştır. Daire sahiplerinin oturdukları konutlarını inşaat için müteahhide bırakmaları ve kiralık bir eve taşınmaları halinde mali sıkıntıya girmeleri söz konusu olabileceğinden, müteahhitlerden kira bedeli, taşınma tazminatı ve benzeri adlar altında paralar talep edebilmektedirler. 

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında alman bu paraların vergisel durumu tartışma konusu olmuştur. Ayrıca, 6306 Sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) Katma Değer Vergisi-uygulaması bakımından bazı vergi avantajı sağlamıştır. Bu gün yazımızda özellik arz eden bu konular üzerinde duracağız. 

Kentsel dönüşümde KDV avantajı Bilindiği gibi, KDV Kanunu'nun 28'inci maddesinde genel KDV oranı belirlenmiş, farklı oranlar belirleme konusunda Bakanlar Kurulu'na yetki verilmiştir. Bakanlar Kurulu 01.01.2013 tarihinde yayınlanan 24.12.2012 tarih ve 2012/4116 Sayılı kararı ile büyük şehirlerde yapılan konutlarda KDV oranını yeniden belirlemiştir. 

Karar ile net alanı 150 metre kareye kadar olan konutlardan 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde, (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapüdığı arsanın Emlak Vergisi Kanunu'na göre tespit edilen arsa birim m2 değeri, 

¦ Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde oran %8 

¦ Bin Türk lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde oran % 18 olarak uygulanacaktır. 

Karar uyarınca, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler KDV artışından etkilenmeyecek; eskiden olduğu gibi, net alanı 150 metre kareye kadar olan konut teslimlerinde % 1/150 metre kareyi geçen konut teslimlerinde %18 oranında KDV hesaplanacaktır. 

Nakdi ödemeler ve gelir vergisi karşısındaki durumu Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kapsamında yapılacak kat karşılığı inşaat işlerinde inşaatın devam ettiği süre boyunca gayrimenkul sahibine her ay kira ödemelerini karşılamak üzere belirli bir ödeme yapılacağına ilişkin hususlar buluna bilmektedir. Konutu dönüşüme tabi tutulmak üzere yıkılacak olan gayrimenkul sahibine ödenecek tutar kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde "kira bedeli", "kira yardımı", "kira tazminatı", "tazminat" ya da "mahrumiyet karşılığı", taşınma yardımı gibi farklı şekillerde olabilir. Farklı isimlendirme, yapılan ödemenin niteliğini değiştirmemektedir. Ödemenin yapılış nedeni, ödenen tutarın niteliğini de belirleyebilir. 

Daire veya dükkan sahibi kişilere sağlanan söz konusu imkanlar hem inşaatın müteahhidi hem de kat karşılığı inşaat için gayrimenDr. Mehmet Şafak mehmet.safakffialfaymm.com külünü müteahhide verenler yönünden vergi kanunları çerçevesinde değerlendirilebilir. 

İnşaat için gayrimenkulü verenlerde vergileme durumu Müteahhide gayrimenkulleri verenlere yapılan yukarıda belirtilen ödemeler Gelir Vergisi Kanunu hükümlerine göre gayrimenkul sermaye iradı, değer artış kazancı veya arızı kazanç olabilir; vergileme söz konusu olmayabilir. 

Gayrimenkul sermaye iradı Arazi arsa ve binaların (daire, dükkan gibi) sahipleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ya da kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir(GVk Madde 70) Kiralamalarda Borçlar Kanunu hükümlerine göre kira sözleşmesi yapılır. Kira sözleşmesi ile kiraya veren daire veya dükkanın kullanımını kiracıya bırakır. Kiracı da bunun karşılığında kira öder. Aylık kira tutarı belli bir haddin üstünde ise ödeme banka aracılığı ile yapılır. Kira sözleşmesi .yeniden süre uzatılmazsa .belirlenen sürenin tamamlanması ile sona erer ve kiracı kiraladığı şeyi sahibine iade eder. 

Kat karşılığı inşaat işlerinde ise müteahhit gayrimenkul sahiplerinin yeni inşaat yapılmak üzere verdikleri binayı yıkacak ve yerine yeni inşaat yapacaktır. Ortada kullanılabilecek ve bir süre sonra aynen iade edilecek bir daire ya da dükkan mevcut olmayacaktır. Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesine yansıyan .tarafların iradesi de kiralama değil .inşaatın tamamlanmasından sonra yeni inşa edilecek kat edinme iradesi vardır. Bu nedenle .sözleşmede kira bedeli, kira tazminatı yazsa bile ortada vergilenebilecek bir kira geliri söz konusu değildir. 

Ayrıca, kira olarak nitelenebilecek bir ödeme olmadığından kira tevkifatı da söz konusu olmaz. Maliye İdaresinin verilen özelgelerle açıkladığı görüşü de bu yöndedir. 

Arızi kazanç Gelir Vergisi Kanunu'nun 82/3 maddesinde, gayrimenkullerin tahliyesi veya kiracılık hakkının devri karşılığında alman tazminatlar ile peştamallıklar (kiracıya ait tesisat ve malların tahliye ve devri sırasında kiralayan veya yeni kiracıya devrinde doğan kazançlar dahil) .hükmüne yer verilmiştir. 

Bu hükümden de anlaşılacağı üzere bir gayrimenkulün yeni bir kullanıcının kullanımına bırakılmak üzere tahliyesi söz konusudur. 

Daire sahiplerince müteahhide teslim edilen konutun kullanımı değil, yıkılması söz konusudur. Bu durumda ne inşaat bitene kadar ödenecek kira ne de taşınma tazminatı arızi kazanç olarak kabul edilebilir. 

Değer artış kazancı Gelir Vergisi Kanun'nun Mükerrer 80/6 maddesinde ivazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere, iktisap şekli ne olursa olsun 70'inci maddede yazılı, gayrimenkullerin ve hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (2014 yılı için 9 bin 700 TL kısmı istisna) gelir vergisine tabidir. 

Arsa veya eski daire karşılığında konut(veya iş yeri) alınması işleminde iki ayrı teslim söz konusudur. Arsa veya konut teslimi, GVK Mükerrer 80'inci maddesinde öngörülen şartları taşırsa müteahhidin teslim ettiği konut veya iş yeri ile ödediği kira, tazminat, taşınma bedeli gibi ödemelerin toplamından müteahhide teslim edilen arsa veya konutun maliyeti (endeksleme sonrası oluşan değer) arasındaki fark vergilenebilecek değer artış kazancı olacaktır. 

Yeni bağımsız bölümiin(konut veya iş yeri) müteahhitten teslim alındığı tarihte yukarıda belirtilen beş yıllık süre aşılmışsa her hangi bir vergileme söz konusu olmayacaktır. Müteahhit yönünden ,arsa veya konut sahiplerine ödenen kiralar, tazminatlar ve taşınma bedelleri yapılan inşaatın maliyet unsuru olarak, alınan arsa veya eski konutların maliyet bedeline eklenecektir. 

Dünya