Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre site yönetimi nasıl olmalı?

634 sayılı kat mülkiyeti kanunu  ve bu kanuna endeksli olarak hazırlanmış Yönetim Planı / bu kanunun atıf yaptığı diğer kanun ve yönetmelikler çerçevesinde atanmış veya seçilmiş , Yönetici/Yönetim Kurulları-Denetici/Denetim Kurulları,Kat Malikleri  Genel Kurulları , Temsilciler Kuruları vb. Yönetim Organları üzerinden tanımlı konu ve alanlarda, hukuki-mali-idari-sosyal boyutlu bir yapıda, personel-malzeme-eğitim-prosedür dörtgeninde; güvenlik-temizlik-teknik –idari işlerden oluşan dört temel hizmeti sakinler memnuniyeti ve emlak değerini artırıcı vizyon üzerinden idari ve saha hizmetlerini tahmini-denk bütçe yaklaşımı ile mevzuatlar çerçevesinde , hakimin müdahalesine  açık olarak gerçekleştirme sürecidir.

“Site Yönetimi” ; resmi olarak, yapı ruhsatı (kat irtifakı süreci ) ile yani hafriyattan önce “Yönetim Planı” ile ; fiili olarak ise yapı kullanma ruhsatı  (kat mülkiyeti süreci) ile başlar.

1) Site Yönetimlerinin hukuki, mali, idari, sosyal yapısı ;  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun özellikle 4ncü (Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları) , 5nci (Ana gayrimenkulün Yönetimi) , 9ncu Bölümlerinde  (Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) detaylandırılmıştır. Site Yönetiminin detayları ilgili ana gayrimenkul için kanuni bir gereklilikten olarak hazırlanan Yönetim Planında açıkça belirtilir. Yönetim planında; gayrimenkul terminolojisine özgü tanımlar, ortak alanlar, bu alanların kullanımında gözetilecek hukuki-mali-idari-sosyal özellikler, yönetim organları, bunların oluşması/seçilmesi sürecindeki usul , zaman, süre, davet terminleri, şekli, yöneticilerin ücret alıp-almayacağı, miktarı, şekli, seçimlerin zamanı vb. konular  634 sayılı kanuna paralel olarak detaylandırılır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Site yöneticileri (kurul-kişi) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ancak bu vekillik idari-sosyal anlamdadır ; standart olarak kanunda belirtilen yönetim işleri haricindeki konularda noterden resmi vekâlet gerekir. 

2) Site yönetimin önemli bir boyutu da mali özelliğidir; “İşletme Projesi”, site yönetimlerine has bir terimdir ve bir tür tahmini “İşletme Bütçesi”dir. Bu proje kanuni tebliği ve bu tebliğe itiraz süresinin dolması ile kesinleşir ve borçlar kanunun tanımlı  evraklarından sayılır. Ayrıca site yönetimlerinin vergi konusunda farklı istisnaları bulunmaktadır. Bu, bir araya gelişin hukuki-mali ve sosyal boyutlu gereklilik ve düzenlemelerin yapılması ve sürdürülebilmesi için de idari bir birim söz konusudur. Bu idari birim, Site Yönetimlerinin işveren vekili veya işçisi olarak profesyonellerin Site Yönetimlerine dahil olmasını gerektirmiştir. 

3) Sitelerin Yönetimi ; adından da anlaşılacağı gibi “Yönetimler Bütünüdür”. Personel yönetimi , enerji yönetimi, güvenlik yönetimi,muhasebe yönetimimi, vs.iş ve hizmetler yönetimi. Çünkü site yönetimlerinin ticari kaygısı değil denk bütçe kaygısı bulunmaktadır. Bu kaygı da yönetim becerisini gerekli kılmıştır. Sosyal boyutu ile site yönetimi birçok farklı yaşam tarzı ve kültürün çok uzun süreli ve komşuluk hukuku ile bir araya geldiği yaşam alanlarıdır. 

4) Sitelerde ,karar merci bilinenin aksine “Yönetim Kurulları” değildir: Sitelerde karar merci ; yönetim planı üzerinden “Kat Malikleri Genel Kurulunun” yetkilerini devrettiği “Temsilciler Kuruludur”. Site Yönetim Kurulları “icra mercii”-dir ve site profesyonelleri vasıtasıyla , temsilciler kurulunun kararlarını hayata geçirir , denetim kurullarınca denetlenir ve uygulamaları temsilciler kurulunca da ibraya tabidir.

Web: www.konutsitesiyonetimi.com 

Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı

Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni