Kat mülkiyeti olmayan daire için dava açılabilir mi?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında bir okuyucusunun '2005’te gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile daire aldım. Dairenin inşaası tamamlandı, bana kat irtifak tapusu ile teslim edilecekken sözleşmede satış bedelinin tamamının alındığı yazılı olduğu halde benden ilave para istenildi. Ben de dava açarak tapu iptali ve tescil talep ettim ve mahkeme kararı ile adıma tescil ettirdim. Şu anda kat irtifak tapusu var ama sözleşmede taahhüt edildiği gibi kat mülkiyeti tesis olunmamış durumda. Bunun için ne yapabilirim?' sorusuna cevap verdi. İşte Tamer Heper'in yazısı...

2005’te gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile daire aldım. Dairenin inşaası tamamlandı, bana kat irtifak tapusu ile teslim edilecekken sözleşmede satış bedelinin tamamının alındığı yazılı olduğu halde benden ilave para istenildi. Ben de dava açarak tapu iptali ve tescil talep ettim ve mahkeme kararı ile adıma tescil ettirdim. Şu anda kat irtifak tapusu var ama sözleşmede taahhüt edildiği gibi kat mülkiyeti tesis olunmamış durumda. Bunun için ne yapabilirim? ● H.A.

★ ★ ★ ★ ★

Okuyucumun satın aldığı malda yani dairede ayıp var. Zira kendisine yapılan taahhüt kat mülkiyeti tapusu ile teslim ancak dairede halen kat mülkiyeti tapusu yok yani vasıflarında olması gereken bir husus eksik. Tüketici mevzuatında ayıplar konusunda açık ayıp, gizli ayıp ve eksik iş kavramları söz konusu.

Açık ayıp, satın alınan malda ilk bakışta görülen eksiklik ve hatalardır. Gizli ayıp, kullanma ile ortaya çıkan eksiklik ve hatalardır. Eksik iş ise taahhüt edildiği halde hiç yapılmayan iştir. Tarifler bu kadar kolay olduğu halde tatbikatta neyin açık ayıp, neyin gizli ayıp, neyin eksik iş olduğunu tespit çok kolay olmamaktadır.

Bunların ayrımını yapmak önemlidir zira açık ayıpta satıcıya en kısa zamanda hukuki başvuruda bulunulmalıdır. Gizli ayıpta gayrimenkuller için 5 yıl içinde ve ayıp ortaya çıktığında en kısa zamanda başvurulmalı, eksik işte ise 10 yıl içinde satıcıya başvurulmalıdır. Dolayısıyla bu ayrımın önemi başvuru sürelerinde kendini gösterir.

★ ★ ★ ★ ★

Okuyucumun olayındaki ayıp açık ayıp mı gizli ayıp mı? Sokaktaki vatandaşın eline bir tapu verildiğinde sade vatandaşın kat irtifakı, kat mülkiyeti ve hatta ortak mülkiyet ayrımı yapması beklenemez. Bu halde gizli ayıp olarak kabul edilmeli.

Ancak konu mahkemeye yansımış olmakla artık kat irtifakı tapusunun varlığı bilinir hale gelmiştir. Bu durumda olay aleniyet kazandığında en kısa zamanda gayrimenkulün değerindeki azalma nedeni ile tazminat davası açmak gerekir. Değerindeki azalma, kat mülkiyet tapulu bir daire ile kat irtifak tapulu bir daire arasındaki rayiç değer farkıdır.