Kentsel dönüşüm inşaatı destekleyen sektörlerde yeni fırsatlar yarattı!

TÜRKİYE’DE şehirleşmenin hız kazanması, insanların daha güvenilir yapılarda oturma isteği, deprem riskli yapıların yenilenmesi gibi çalışmalar son yıllarda hayli artmış durumda. 2012 yılının son çeyreğinde yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Kentsel Dönüşüm Yasası) ile birlikte, başta İstanbul olmak üzere gelişen ve çürük yapı stoku barındıran İzmir, Adana, Bursa gibi kentlerde dönüşüm çalışmaları hız kazandı.

Başta İstanbul’da olmak üzere, Türkiye genelindeki 19 milyon yapının ilk etapta 6-7 milyonunun yenilenmesini öngören kentsel dönüşümün toplamda 400 milyar dolarlık bir hacim yaratması bekleniyor. Kentsel dönüşüm süreci, yıkımdan hafriyata, gayrimenkul danışmanlarından bankacılık sektörüne kadar çeşitli sektörlere iş hacmi yaratıyor ve yaratmaya da devam edecek.

YIKIM SEKTÖRÜ BÜYÜYOR

Yıkım sektörü, kentsel dönüşümün gündeme gelmesi ile birlikte yatırımcıların ilgi odağı oldu. Sektör, kentsel dönüşümün etkisiyle hızla büyüyor. 2012 yılma kadar yıkım konusunda 100’e yakın firma faaliyet gösterirken, günümüzde bu sayı 5 bine kadar çıkmış durumda. Bununla birlikte sektördeki büyümeyi rakamlarla da görmek mümkün.

Kentsel dönüşüm yasası öncesinde Türkiye genelinde yılda ortalama 2-3 bin bina yıkılırken, sadece 2013 yılında yıkılan bina sayısı 15 bine ulaştı. Bu binaların büyük çoğunluğu 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yenilendi. Bu yıl, Türkiye genelinde 25 bine yakın binanın yıkılacağı sektör yetkililerince dile getiriliyor. Ortalama yedi katlı bir binanın 100 bin TL’lik bir yıkım maliyeti olduğunu ifade eden sektör temsilcileri, bundan hareketle 2016 yılındaki sektörün ortalama ciro hedefinin 250 milyon TL’ye ulaşacağım tahmin ediyor.

ENKAZ KALDIRMA MALİYETİ

Yurtdışında özellikle Dubai’de yıkımlar üstlenen MTKA İnşaat Yıkım ve Enkaz Kaldırma Hizmetleri Şirketi Genel Koordinatörü Mehmet Ali Bulut, yıkımda en önemli maliyet kaleminin enkaz kaldırma olduğuna işaret ediyor. Her yedi katlı binadan ortalama 600 metreküp enkaz üretildiğine işaret eden Bulut, bu konuda şu bilgileri veriyor:“Yılda ortalamada 20 bin bina yıkılıyor ise üretilen enkaz miktarı 12 milyon metreküpe ulaşıyor. Neredeyse yıkım pastasının yarısı enkaz atımına harcanıyor. Bu kontrolsüz hızlı yükseliş haliyle birçok soruna davetiye çıkarıyor ve yıkım kazalarına sebebiyet veriyor.”

Bulut’a göre, kentsel dönüşümün başladığı 2012 yıldan bu yana kadar geçen sürede toplamda 60-70 bin bina yıkıldı. Yedi katlı bir binanın 100 bin TL’lik yıkım maliyeti baz alındığında yaklaşık 700 milyon TL tutarında bir yıkım pastası oluşmuş durumda. Kentsel dönüşümün başladığı dönemde yapılan inceleme sonucunda yaklaşık 7 milyon konutun yenilenmesi gerektiğine vurgu yapan Bulut, “Bu da yaklaşık 1 milyon binaya tekamül ediyor. Günümüze kadar 70 bin binanın dönüştüğünü baz alırsak önümüzdeki süreçte 930 bin binanın daha yıkılacağını, dolayısıyla 93 milyar TL’lik bir pastanın daha olduğu görülüyor. Bu belki de 50 yıl alacak bir süreç” şeklinde konuşuyor.

KULLANILAN İŞ MAKİNELERİ

Yıkım esnasında ağırlıklı olarak uzun erişimli yıkım makineleri tercih ediliyor. Uluslararası platformda UHD (ultra high rich demolition machine) olarak isimlendirilen bu makine, 18 ila 32 metre arasında erişim seviyelerinde hidrolik ezici çene aparatı sayesinde yıkım gerçekleştiriyor. UHD, yedi katlı bir binayı iki günde kontrollü bir şekilde yıkabilme özelliğine sahip. Yine yıkım makinasının erişemediği seviyelerdeki sekiz ve üzeri katlı binalarda kat eksiltmesi yapılabilmesi için, bina üstüne çıkartılan mini ekskavatörler ile kırım yapılarak yıkım gerçekleştiriliyor.

Öte yandan, yıkım makinelerinin fiyatlarının 300 ila 600 bin euro arasında olması birçok yatırımcının bu alana yatırım yapmasını güçleştiriyor. Bununla birlikte bu sektöre yeni giren firmaların yarısına yakınının makineli yıkım yapmak üzere iş makinesi siparişi verdikleri belirtiliyor.

DİNAMİT TERCİH EDİLMİYOR

Yıkım sektöründe iş makinaları dışında dinamitli yıkım ise sadece Türkiye’de değil tüm dünyada daha az tercih edilen bir yöntem. Bunun nedeni, iş makinaları ile gerçekleştirilen yıkımlara göre maliyetin yüksek olması. Dinamitli yıkımın sadece yıkım süresinde ‘ avantaj sağladığına işaret eden sektör temsilcileri, bu konuda, “Yıkım dışında hurdaların ayrıştırılması ve enkazın kaldırılması için harcanacak süre için hiçbir avantajı bulunmuyor. Çok yüksek yapılarda ve prestij amaçlı projelerde tercih ediliyor” şeklinde açıklamada bulunuyor.

40 MİLYON METREKÜP HAFRİYAT

Kentsel dönüşüm ile birlikte bugün Türkiye genelinde yılda yaklaşık 40 milyon metreküp hafriyat çıkarılıyor. Bunun yılda yaklaşık 20 milyon metreküpü İstanbul’dan çıkıyor. Çıkarılan hafriyatlar, sayıları 600’ü bulan hafriyat şirketi tarafından döküm yerlerine taşmıyor. İstanbul’da döküm yerlerinin merkeze yakınlığına göre hafriyat döküm fiyatları 20-30 TL/metreküp arasında değişiyor. Diğer şehirlerde ise, bu rakam 5-15 TL/metreküp civarında seyrediyor. Bir kamyonun yaklaşık 20 metreküp hafriyat atığı taşıdığı düşünüldüğünde, Türkiye’deki hafriyat sektörünün yaklaşık 1 milyar TL’lik bir pazara dönüştüğü hesaplanıyor. Kentsel dönüşümün ve mega projelerin de etkisiyle zaman içinde bu sektörün yaklaşık 10 kat büyüyeceği öngörülüyor.

DANIŞMANLIK DESTEĞİ

Kentsel dönüşüm faaliyetlerinin artması ile birlikte markalı gayrimenkul pazarlama zincirleri, kentsel dönüşüm danışmanlık desteği uygulamasına başladılar. Sunulan danışmanlık hizmeti kapsamında, hedef bölgede saha çalışmaları, potansiyel bölgelere tanıtım çalışmaları, hukuki ve mali destek görüşmeleri, belediye ve diğer kurumlar ile olan ilişkiler, bina yapım süreci takibi, yapım sigortası, mülklerin teslim alınmasının yanı sıra kiracıların ev taşıma ve nakliye işlemleri ile yeniden inşa edilecek yapılara ait proje satış ve kiralama işlemleri de yer alıyor.

Para