Kentsel dönüşüm mevzuatına bakış ve öneriler!

Ülkemizde kentsel dönüşüm ihtiyacını doğuran en önemli faktörler; başta afet tehlikesi ve riskleri olmak üzere imar planlarına aykırı yapılaşmalar, aşırı nüfus yığılmaları, yanlış yer seçimi kararları, kent içindeki sanayi yapılarının yenilenerek; ticari, kültürel ya da konut ihtiyaçlarının karşılanması gibi sıralanabilir. 

Kentsel dönüşüm konusu ülkemizde özellikle 1999 Düzce ve Marmara depremlerinden sonra gündemde daha sık yer almaya başlamış olup, 2004 yılı ve sonrasında, AB ile uyum yasalarında da kentsel dönüşüm konusu yoğun biçimde yer alarak kentsel dönüşüm konusunu içeren önemli yasal düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemelerden önemlileri aşağıda yer almaktadır:

1.  5104 Sayılı Kuzey  Ankara  Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu (RG 12.03.2004) 
   
2.  5273 sayılı Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda ve Genel Kadro ve Usulü Hakkındaki Kanunun Eki Cetvellerin Toplu Konut İdaresi Başkanlığına Ait Bölümünde Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (RG 12.05.2004) 
   
3.  5216 Sayılı Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkındaki Kanun Hükmünde Kararnamenin Değiştirilerek Kabulü Hakkındaki Kanun (RG 10.07.2004) 
   
4.   5226 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ve Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun (RG 27.07.2004) 
   
5.   5393 Sayılı Belediye Kanunu (RG 13.07.2005) 
   
6.  5366 Sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun (RG 05.07.2005) 
   
7.  6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (RG 31.05.2012)
   
8. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile afet riski altındaki alanlar ve bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat, norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme çalışmaları; başta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olmak üzere büyükşehir belediyeleri,  TOKİ  ve yetki verilen diğer belediyelerce de yürütülebilmektedir. 6306 Sayılı Kanun kapsamında dönüşüm işini yapacak idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeler, bu sınırlar dışında il özel idareleri, büyükşehirlerde büyükşehir belediyeleri ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi halinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyeleridir.
   

5393 Sayılı Kanun kapsamında, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini doğrudan belediye, belediye ile TOKİ ve hatta Çevre ve Şehircilik Bakanlığı-belediye-TOKİ işbirliği içinde çalışarak geliştirilmesi mümkündür.

Türkiye’de yapılan kentsel dönüşüm uygulamaları gerek afet riski taşıyan yapı ve alanların yeniden yapılandırılması, gerekse tarihi yapı ve alanların yenilenerek korunması amacıyla başlatılmış ve hızla devam etmektedir. Kentsel dönüşümün tüm taraflarının, yapılacak bazı yasal düzenlemelerin çalışmaları olumlu yönde etkileyeceği ortak kanaatleri bulunmaktadır. Buna göre;

1.  6306 Sayılı yasa kapsamına alınacak alanların; kadastral, imar vb. sorunlarının giderildikten sonra ilan edilmesi, 
   
2.  Kentsel Dönüşümde değerlemelerin SPK lisanslı şirketlere ve uzmanlara, uluslararası değerleme standartlarına göre yaptırılması, 
   
3.  Yasal olmayan yapıların dönüşüme nasıl katılacağının belirlenmesi,
   
4.  Kentsel Dönüşüm Projelerine finansal açıdan destek olacak mevzuat düzenlemelerinin yapılmasının, 5393 Sayılı Kanunun 73. Maddesinin uygulanmasına ilişkin detayları içeren kentsel dönüşüm projeleri uygulama yönetmeliğinin hazırlanması, 
   
5.  Kentsel Dönüşüm Matematiksel Modelinin oluşturulmasına yönelik kılavuz oluşturulması ve ilgili mevzuatlar içerisinde yer verilmesi, 
   
6.  6306 Sayılı Kanun kapsamında yapılan riskli alan dönüşüm projelerinin etaplar halinde onaylanmasına yönelik yasal düzenlemelerin yapılması, 
   
7.  Bakanlık desteği ve kontrolünde tüm kentler için Kentsel Dönüşüm Master Planı hazırlanmasına  ilişkin yasal düzenlemelerin yapılması durumunda kentsel dönüşüm projelerine ilişkin çalışmaların ve süreçlerin olumlu yönde etkileneceği düşünülmektedir.
   
8. Ayrıca hem alan bazlı kentsel dönüşüm modellemelerinde, hem de parsel bazlı kentsel dönüşüm çalışmalarında yanlış belirlenmiş arsa payları ciddi sorunlara sebep olmaktadır. Arsa payı belirlenmesi yetkisinin,  SPK lisanslı değerleme şirketleri ve değerleme uzmanlarına verilmesine ilişkin yasal düzenlemelerin yapılmasının, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine uygun olarak arsa paylarının belirlenmesi ve gelecekte karşılaşılması muhtemel sorunların önüne geçilmesi adına, kentsel dönüşüm projelerine ilişkin çalışmaları ve süreçleri olumlu yönde etkileyeceği düşünülmektedir.
   

Osman Yüksel 

Lal Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Eğitim Müdürü

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İnşaat Mühendisi