Kentsel dönüşüm süreci neden uzar?

Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunlukla Hakkın Kötüye Kullanımı 

“Kentsel Dönüşümde 2/3 çoğunluk gasp aracı değildir” başlıklı yazımızda Kentsel Dönüşüm mevzuatına ilişkin yasa ve yönetmeliklerde yer alan 2/3 kuralının, hakkın kötüye kullanımına varacak şekilde bir gasp aracı halini almaya başladığından bahsetmiş, bu durumda tazminat sorumluluğunun gündeme gelebileceğini, bu yüzden çoğunluğa katılmayan maliklerin ihtar çekerek durum tespiti yapmalarını tavsiye etmiştik. 

Bu yazımızda da Kentsel Dönüşüm sürecinin uzamasına sebep olan sorunlardan bahsetmeye devam edecek ve maliklerin başvurabilecekleri hukuki yollar hakkında bilgi vereceğiz.

 Kentsel Dönüşüm Rant Aracı Değildir 

Kentsel dönüşüm, özellikle deprem riski taşıyan ve çürük yapılar nedeniyle mal ve can kaybı riskinin yüksek olduğu bölgelerde hayati önem taşımaktadır. İlgili mevzuatta da bu sorunu aşmanın gereği olarak sürecin hızlı yürütülmesi amaçlanmış ve bunun için bir takım düzenlemelere yer verilmiştir. Örneğin kat maliklerinin üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasının yeterli olması, mevzuat kapsamındaki idari işlemler bakımından dava açma süresinin 60 gün yerine 30 gün olarak belirlenmesi gibi. 

Sürecin hızlı yürütülmesi kadar gasp aracına dönüşmeyecek şekilde yürütülmesi de önem arz etmektedir. Üçte iki çoğunluğu sağlayan maliklerin kanundan doğan haklarını kötüye kullanarak süreci yönetmeleri sonucu oyun dışı bırakılan maliklerin hakları gasp edilmektedir. Azınlıkta kalan malikler de süreci uzatmak ve belki bir pazarlık konusu olur umuduyla bir takım hukuki yollara başvurarak çözümler üretme peşine düşmektedirler. Bunlardan en sık başvurulanı ise, hisselerin belli bir bölümünün yurt dışında bulunan kişilere satılması şeklinde gerçekleşmektedir. Yurt dışında bulunan hisse sahiplerine tebligat yapılması belli usul ve şartlara bağlı olduğundan zaman almakta, böylece anlaşma sağlanamadığı takdirde süreç hayli uzamaktadır. Bununla birlikte tereke davası açmak, miras mallarının bölüştürülmesini veya yeniden hesaplanmasını talep etmek de sürecin durdurulması için başvurulan hukuki yollardandır. 

Mevcut riskli yapının değeri ile kentsel dönüşüm sürecinden sonra yapılacak yapının değerinin aynı olmayacağı açıktır. Bu yüzden müteahhitler kadar maliklerin de binaların yenilenmesiyle birlikte kar etmek istemelerinden daha doğal bir şey olamaz. 

Ancak salt gelir elde etmek veya kar etmek amacıyla sürecin yönetilmesi, gerek üçte iki çoğunluğu sağlayan maliklerin azınlığın haklarını gasp edecek şekilde hareket etmesi, gerekse azınlıkta kalan maliklerin bunu pazarlık fırsatına dönüştürmek istemesi nedeniyle bir takım süre uzatmaya yönelik hukuki yollara başvurması kentsel dönüşümün amacıyla bağdaşmamaktadır. Sonuçta açılabilecek bu davalar ancak süreci uzatmaya yol açacaktır, ayrıca masrafları da cabası. Bu nedenle kesin çözüm arayışında olmak en doğrusu. 

Sürecin Hızlanması İçin Çözüm Önerileri 

Öncelikle kentsel dönüşümün amacına uygun olarak bütün maliklerin baştan itibaren sürece dâhil edilmesi gerekmektedir. Daha önce de belirtmiş olduğumuz üzere, kentsel dönüşümün en önemli hedeflerinden biri yerinde dönüşümdür. Maalesef uygulamada sıklıkla karşılaştığımız üzere azınlıkta kalan ve komşuları ile aynı şartlarda dönüşüme katılmak isteyen maliklere komşularına sunulmuş olan tekliflerden çok daha az teklifler sunulmaktadır. Böylece sunulan bu teklifin kabul edilmeyerek paylarının satışa çıkarılması veya bu teklife rıza göstermek zorunda bırakılmaları amaçlanmaktadır. 

Payları satılan malikler, yerinde dönüşüm taleplerinin göz ardı edilmesi ve ihale satışı ile elde edilen gelirle dönüşümden sonra yapının değeri arasında oluşan fark nedeniyle mağdur olmaktadırlar. Payları satılmasın diye teklife rıza göstermek zorunda olan malikler ise komşularına göre adaletsiz bir dağılıma maruz kalmaları nedeniyle mağduriyet yaşamaktadırlar. Kentsel dönüşümün amacıyla bağdaşmayan bu durumun çözümü içinse Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bir denetim mekanizması getirilebilir, bu denetimle maliklere sunulan tekliflerin, mevcut bağımsız bölümlerin şerefiyesi, konumu ve katı gibi özellikleri göz önünde bulundurularak değerlendirilmesine imkan verilebilir. Böyle bir denetim mekanizması ile azınlıkta kalan ve komşularıyla aynı şartlarda dönüşüme katılmak isteyen maliklerin Mahkemelere gitmesine gerek kalmadan anlaşmaları sağlanabilir. Bu denetim, süreci uzatmayacak aksine uzlaşma zemini sağladığı için dönüşümü hızlandıracaktır. 

Kentsel dönüşümün istenen hızda ilerlememesinin bir diğer nedeni ise mevzuatın net olmamasıdır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde yer alan tanımlamaların belirsizliği, uygulama sırasında belediyeden belediyeye değişen yorum farkının oluşmasına, bu yüzden hem maliklerin hem de müteahhitlerin beklentilerinin artmasına/belirsizleşmesine sebep olmaktadır. Mevzuat netleştiğinde ise belediyelerin artık bu hükümlerle ilgili yorum yapmasına gerek kalmayacak ve uygulamada birlik sağlanacaktır. Böylece gerek arsa malikleri gerekse müteahhitlerin beklentisi netleşeceği için dönüşümün hızlanacağı tahmin edilmektedir. 

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar 

Risk Tespit Raporuna İtiraz 

Öncelikle Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında dönüşümden yararlanabilmek için dönüşüme dâhil edilmek istenen yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Risk raporu almak içinse maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Raporun hak sahiplerine tebliğ edilmesinden itibaren 15 günlük itiraz süresi başlamaktadır. İtiraz yolu, yani üst makama başvuru yolu zorunlu olmamakla birlikte dava açma süresini durdurmaktadır. 

Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası 

Risk raporunun iptalini isteyen malikler itiraz yoluna başvurmadan raporun tebliğinden itibaren 30 gün içinde iptal davası açabilecekleri gibi, risk raporuna itirazın 3 reddi halinde de dava açabilirler. Bu davalarda şartları mevcutsa yargılamanın sonuna kadar yürütmenin durdurulması kararı verilebilmektedir. Risk raporunun kesinleşmesi ile birlikte maliklere gönderilen 60 gün içinde taşınmazın tahliyesi ve yıkılmasına ilişkin yıkım kararlarına karşı da itiraz ve iptal davası açma yoluna başvurulabilmektedir.

Bina Ortak Karar Protokolünün İptali 

Riskli yapı ilan edilmesinden sonra yapının yeniden dönüştürülmesi ve dönüştürme usulünün belirlenmesi için kat maliklerinin anlaşması esas olup, maliklerin üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde karar almaları gerekmektedir. Bunun için ise 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen usullere uygun olarak bütün maliklerin toplantıya çağrılması ve bu toplantıda bina ortak karar protokolünün imza altına alınması gerekmektedir. Maliklerin üçte iki çoğunluğunu sağlayacak şekilde karar alınması durumunda, bina ortak karar protokolü ve yeni yapılacak yapıya ilişkin proje, gayrimenkul değerleme raporu ve sözleşme suretlerinin karara katılmayan maliklere tebliğ edilerek, 15 gün içinde karara katılmaları aksi takdirde arsa paylarının satılacağının ihtar edilmesi gerekmektedir. 

Kanunda ve ilgili Yönetmeliklerde belirtilen usul ve esaslara uyulmaksızın toplantının kat maliklerine bildirilmemesi veya usulsüz tebligat sonucu haberdar olmalarının engellenmesi, usulüne uygun toplanmayan maliklerin yine geçerli bir bina ortak karar protokolü oluşturmaması halinde bu kararın iptali için de dava yoluna başvurulabilir. 

Arsa Payı Satışının İptali 

Kat maliklerinin üçte iki çoğunluğunu sağlayacak şekilde alınan bina ortak karar protokolüne uymadığı ve müteahhitle sözleşme imzalamadığı için arsa payları satılacak olan kat malikleri, bu satışa yönelik idari işlemlere karşı da tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açabilirler. 

Kamulaştırmanın İptali 

6306 Sayılı Kanun uyarınca binaları yıkılan ve arsa haline gelen taşınmazın malikleri, taşınmazın yeniden dönüştürülmesi için üçte iki çoğunluğu sağlayacak şekilde karar alamazlar veya taşınmazı dönüştürmek istemezlerse idarenin bu taşınmaz hakkında acele kamulaştırma kararı alması söz konusu olabilecektir. Kamulaştırma işlemi de idari bir işlem olduğundan, bu işleme karşı da 30 gün içinde iptal davası açılabilir. 

Riskli Alan Kararına Karşı İptal Davası

Bakanlar Kurulu’nun riskli alan kararlarına karşı da 30 gün içinde iptal davası açılabilmektedir. Bu davalar ivedi yargılama usulüne tabi olduğundan üst makama başvuru yolu (itiraz yolu) dava açma süresini durdurmayacaktır. 

Arsa Payı Düzeltme Davası 

Türkiye’de ne yazık ki gayrimenkullerin çoğunluğunda kat mülkiyeti kurulurken gerekli özenin gösterilmemiş olması veya sonradan eklenen/genişletilen katlar nedeniyle arsa paylarında hatalar bulunmaktadır. Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında aranan üçte iki oyçokluğunun hesaplanmasında ise arsa payları dikkate alınmaktadır. Bu yüzden arsa payının doğru tespit edilerek bağımsız bölümlere tahsis edilmesi gerekmektedir. Hatalı olan arsa paylarının yeniden tespiti ve düzeltilmesi içinse arsa payı düzeltme davası açılabilecektir. Yine bu davalarda da binanın yıkımını durdurabilmek için tedbir kararı alınabilmektedir. Saymış olduklarımız dışında Kentsel Dönüşüm mevzuatı kapsamında Belediyenin ve ilgili kurumların tesis ettiği diğer işlemlere karşı da iptal davası açılabilir. Mevzuat kapsamında üçte iki çoğunluğu sağlayan maliklerin sürece üstünlükleri söz konusu olsa da azınlıkta kalan maliklerin de haklarının gasp edilmesini önlemek amacıyla başvurabilecekleri hukuki yollar mevcuttur. Ancak bütün maliklerin kanundan doğan haklarını kullanırken bu hakkı kötüye kullanmamaya özen göstermesi gerekmektedir. Aksi takdirde tazminat sorumluluğu söz konusu olabilecektir.

Kadir KURTULUŞ