Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerine tavsiyeler!

EDD Yapı Yönetim Kurulu Başkanı İç Mimar Ender Demirtaş, dönüşüm sürecine giren mülkiyet sahiplerini bilgilendirmek için yaptığı konuşmada hangi yüklenici firma ile çalışılırsa çalışılsın takip ve kontrol mekanizmasının göz ardı edilmemesi gerektiğini savunarak hissedarlara ve mülk sahiplerine şu tavsiyelerde bulundu.

Kentsel Dönüşümde İyi Müteahhit, Kötü Müteahhit nasıl ayıracaksınız?

Kentsel dönüşüm projelerinde firmaları seçerken ‘’ Ayinesi iştir kişinin, lafa bakılmaz ’’ sözünden yola çıkarak geçmişte yapmış olduğu projeler incelerek doğru müteahhit firmayı seçmek gerekir. Kısacası kentsel dönüşümde mülkiyet sahipleri seçimlerini iyi müteahhit ve kötü müteahhit kavramından ziyade, doğru müteahhit + doğru proje ve yanlış müteahhit + yanlış proje kavramına dikkat ederek seçmesi gerekir.

Güvenilir Firma İçin Bir ölçü veya kontrol mekanizması var mıdır?

Kentsel dönüşüm kanununa göre müteahhit firmalar projelerdeki “yatırımcı” veya “ yüklenici” kimliği ile tanımlanır. Bu nedenle öz sermayesi güçlü, finans kuruluşlarında kredilerini optimum limitlerin altında tutan ve geçmişte bitirmiş olduğu projeleri iskan alınmak kaydı ile mülkiyet sahiplerine yada yeni kullanıcılarına teslim etmiş olan firmalar, sektörümüzde güvenilebilecek firmalar olarak ortaya çıkmaktadır. Güvenilir firma tercih edildikten sonra ise ‘’Güvenmek iyidir, kontrol etmek daha iyidir ‘’ sözünden yola çıkarak en önemli kontrol mekanizması olan arsa payı karşılığı sözleşmenin, detaylı ve uzman kişiler tarafından hazırlanarak karşılıklı olarak haklar garanti altına alınmadır. Kısacası en doğru kontrol mekanizması taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı ( Kat karşılığı ) sözleşmesidir. Ayrıca Proje için görüştüğünüz müteahhitin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik lisansının olmasına dikkat edin. Binanız için ayırdığı öz sermayesi yeterli olmalı ve bina tamamlanana kadar sizlere maddi güvence sunmalı.

Projelerde Yatırımcıların Haksızlığa Uğramaması İçin Dikkat Etmesi Gerekenler …

Kentsel dönüşüm kanunu çerçevesinden bakıldığında “yatırımcı” yahut “yüklenici”firma kimliğini, müteahhit firma oluşturmaktadır. Bu sebeple en başta müteahhit firma inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kar analizlerini doğru bir şekilde yaparak ve projenin teslim edileceği zaman dilimi çerçevesinde malzemelere yansıyabilecek artışları göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm sözleşmelerini imzalamalıdır. Yapılacak olan bu sözleşme kentsel dönüşüm alanında uzman kişiler tarafından veya avukatlar tarafından hazırlanarak noter aracılığı ile imzalanmalıdır. Yapılacak olan kapsamlı sözleşme hem yatırımcı kimliği ile müteahhit firmayı, hem mülkiyet sahiplerini, hem de yeni kullanıcıları koruma altına almış olacaktır.

Dönüşüme başvuracak mülkiyet sahiplerinin yapması ve yapmaması gerekenler…

Türkiye’de 1999 Ağustos depremi ile birlikte devlet, inşa edilecek yapıların statik, mekanik, elektrik ve mimari projelerinde, imar mevzuatında ve yapılacak inşaatların kontrollerinde belirli düzenlemeler getirmiştir. Yapılan kanuni düzenlemeler öncesinde, inşa edilen tüm yapılar günümüz koşullarında riskli yapılar olarak tespit edilmektedir. Bu sebep mülkiyet sahiplerinin, binaları için risk analizlerini yaptırmadan önce, yapının bulunmuş olduğu arsanın güncel imar durumu dikkate alınarak doğru bir proje oluşturulmalıdır, sonrasında ise mülkiyet sahipleri dönüşümün finansmanını kendileri sağlamayacak ise doğru bir müteahhit firma ile ön protokol yapmalıdır. Çünkü yapılacak olan risk analizinde binanın riskli bina olarak tespitinden sonra rapora itiraz edilmediği takdirde 2 ay artı 15 gün ek süre alınarak binayı terk etmek gerekmektedir. Riskli yapı raporu kamu kuruluşlarına ulaştığı takdirde ise bu kurumlar elektrik, su, doğalgaz v.b. Bina bağlantılarını iptal etmesi gerekmektedir. Dikkate alınması gereken bir diğer önemli konu ise mülkiyet sahiplerinin kentsel dönüşüm ile ilgili olarak resmi başvuruda bulunmadan önce en az 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekmektedir. Kentsel dönüşüm sürecinde yeni binanız yapılana kadar kira desteği alabilirsiniz. Binanızın yıkım ve yenilenme sürecini önceden belirlemelisiniz. Sözleşmede yazılmasının yanı sıra örnek vermek gerekirse , 6 katlı bir inşaatın tüm işlemleri bir ila bir buçuk yıl arasında bitmelidir. Taraflar için cezai şartlara yer verilmesinin yanı sıra tapu devir işlemleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir madde olmalı. Teknik şartnamede ortak alanların ve malzemelerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir. 

Vatandaşa danışmanlık hizmeti verebilecek kamu kurumu var mıdır?

Üniversitelerde açılan kentsel dönüşüm yüksek lisans programları ile bu konuda uzmanlaşmış kişiler yetiştirilerek, kentsel dönüşüm danışmalık ofislerinin açılmasının temeli oluşturulmuştur. Aynı zamanda gerek ilgili bakanlığın kentsel dönüşüm birimi, gerekse de belediyelerin kentsel tasarım birimlerindeki personellerin, Uzman Kişiler tarafından almış oldukları eğitim ile vatandaşlara kentsel dönüşüm noktasında yardımcı olabilmeleri sağlanmıştır.

Deprem Kuşağında Yer Alan Ülkemizin İnşaatta “Olmazsa Olmazları!”

Şehir planları yapılırken, Fay hatları maksimum düzeyde dikkate alınarak tasarlanmalı, yeni yapılan inşaatlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına bağlı bulunan yapı denetim firmaları ve belediyelere bağlı bulunan yapı kontrol birimleri detaylı kontrollerini yerine getirmeli ve müteahhit firmalar projelere uygun şekilde yapıyı tamamlamalıdır. Unutulmamalıdır ki; ‘”DEPREM ÖLDÜRMEZ BİNA ÖLDÜRÜR ’’