Kentsel dönüşüm Türkiye'de tam olarak gerçekleşmiyor!

TÜRKİYE'NİN son 10 yılda en hızlı gelişen, en hareketli sektörü hangisi dersek kuşkusuz ilk sıraya inşaatı koymamız lazım. Bu durum bir 10 sene daha böyle gidecektir diye düşünüyorum. Türkiye'deki konut açığının yanı sıra büyük şehirlerin gelişmesi, Anadolu'dan gelen talepler, sektörü sürekli büyütüyor. Türkiye ekonomisini de tabii ki etkiliyor. Tabii inşaatların hızlı gelişmesiyle ortaya çıkan tablodan memnun olmak pek mümkün değil. Başta İstanbul olmak üzere "vahşi" bir büyüme ortaya çıkıyor. Estetikten ve şehircilik anlayışından uzak, çevreye ve yeşile önem vermeden yaşanan bir gelişme... 

Bunları uzun uzun Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme Genel Müdürü ve aynı zamanda GYODER Yönetim Kurulu Üyesi Neşecan Çekici ile uzun uzun konuştuk. Kendisine niye projeler hep birbirine benziyor diye sordum. Otel, AVM, rezidans, projelerinden İstanbul'da binlerce var ama mimari ve konsept hep aynı... 

HEDEF KİTLE NE DERSE O... 

Neşecan Çekici şöyle diyor: "O bölgenin planlarının nasıl yazıldığı, nelere izin verildiği gibi pek çok şey projenin yapısını şekillendirebiliyor. Verilen izinlere ve şartlara göre rezidans, AVM gibi pek çok ayrıntı buralarda ortaya çıkıyor. Hepsine izin 'karma proje' diye verildiği için herkes zorunlu bir şekilde bu türden karma projelere yöneliyor." Çekici önemli başka bir noktayı da şöyle anlatıyor: "Metrekare fiyatları çok yüksek. Bunları alanlar ise belli, beyaz yakalı, profesyonel insanlar. Yaşam tarzları belli, ihtiyaçları birbirine benzer nitelikte. Bu nedenle, İstanbul'da metrekaresi 3 bin 500-4 bin TL'nin altına ev yapmak mümkün değil. İşte, bu nedenle tüm projeler aynı kitlenin ihtiyaçlarına göre yapılıyor. 

Projeler birbirine benziyor. Oysa daha bütünsel bakıp oradaki konut satışları ve ihtiyaçlar belirlenip bölgelere göre planlar üretilmesi gerekiyor." 

"DÖNÜŞÜM DEĞİL YENİLEME" 

Korkarım ki aynı sorunlar kentsel dönüşümde de ortaya çıkıyor. Çekici, bu türden projelere de değerleme ve danışmanlık yaptıklarını belirterek şöyle diyor: "Tabii kentsel dönüşüm alanlarında da birebir metrekarelerin kullanılması zorunluluğu doğuyor. Orada da böyle sıkıntılar ortaya çıkıyor. Kentsel dönüşüm değil kentsel yenileme yapılıyor aslında. Ada şeklindeki bölgelerin kamusal alanlar, konut alanları ve garaj imkanları bakımından günümüz ihtiyaçlarına uygun olması gerekiyor. Fakat projeler birebir aynı yere yapıldığı için, eskisi gibi oluyor ve örneğin yine otoparksız yapılıyor. O yüzden dönüşüm değil yeniden yapılma, yenileme demek gerekiyor. Kentsel dönüşüm tam olarak gerçekleşemiyor." 

İSTANBUL NASIL GELİŞİYOR? 

"Hemen söyleyeyim çok hızlı gelişiyor. Bir de o proje adları yok mu... Zannedersiniz İtalya'da bir şehirdesiniz. Belediyelerin bu isim seçimlerine müdahale etmesi gerektiğine inanıyorum. Mümkün olmadığını bilsem de... Oysa, İstanbul bir marka. Neşecan Çekici de son 10 yılda İstanbul'un bir marka şehir yapılanması içine girildiğine dikkat çekiyor. "Aslında tek merkezli değil çok merkezli bir İstanbul'a doğru gidiyoruz. Mahrumiyet bölgesinin olmadığı alanlar yaratılıyor. Küçük küçük Istanbullar ortaya çıkıyor. Artık Bahçeşehiı'de bir hayat var. Göktürk'de bir hayat var. Artık semtlerinden çıkmayan pek çok insan var. Ama bunların daha da gelişmesi gerekiyor. Merkezi bölgeler tabii yine talep görecek. Muğla, Antalya, istanbul'dan yabancıların konut alımları da dikkati çekiyor. Suudiler ve Ruslar var bu alımların ilk sıralarında. Gayrimenkul fonlarının gelişmesiyle birlikte bu alımlar daha da artacak."

"Projelerin tüm aşamasında biz varız" 

Piyasada gayrimenkul değerleme ve danışmanlık lisanslı 135 şirket var. Sayı yüksek görünebilir ama sektörün büyümesine bakınca normal geliyor. Neşecan Çekici, "Biz neredeyse 20 yıldır bu sektördeyiz. Ama son 10 yıl hızlı yükselen bir dönem oldu. Bu dönemde 50'ye yakın projenin danışmanlığını yaptık. SPK ve BDDK tarafında değerleme yapıyoruz ama bankalar tarafında yapmıyoruz. Bankalara ekspertiz raporu üretmeyen birkaç firmadan biriyiz. Bir projenin arsa aşamasından inşaat ve satışına kadar geçen süreçte partnerlik yapıyoruz. Pazar araştırmalarının yapılmasından mimari planların hazırlanması ve uygulama projelerinin ortaya çıkarılmasına kadar tüm aşamalardayız. Projenin kimliğini de belirtiyoruz. Etkin ve verimli kullanım analizlerini de biz yapıyoruz" diyor. 

Para