Kentsel dönüşümde alınan 2/3 kararı ne işe yarar?

6306 Sayılı yasa kapsamında uygulamada ortaya çıkan ve süreci yavaşlatan bazı kısımları 6704 sayılı Torba Yasa ile giderilmiş oldu. 26.04.2016 tarihinde Resmi Gazete de yayımlanan bu düzenlemeler ile uygulamada ciddi şekilde tıkanıklığa yol açan şerh, ipotek, haciz ve kısıtlamalarda muvafakat zorunluluğu kaldırıldı ve yine Yargıtay’ın bina ortak karar protokolü düzenleme konusunda binanın yıkılmasından önce oy birliği gerekir şeklindeki içtihadının yaratacağı kaos yıkılmadan önce 2/3 ile karar alınabilir şeklinde düzeltildi. Buna göre: 

Kentsel dönüşüm sürecine girmiş riskli yapılarda; Taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam edecektir. Burada belirtilen haklar ve şerhler tapuda; tevhid, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmeyecektir ve bu işlemler için artık MUVAFAKAT ARANMAYACAKTIR. Yine tevhid, ifraz, terk, tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık ,  TOKİ   veya İdare tarafından resen yapılacak veya yaptırılacaktır.

Böylece tapu üzerinde bulunan şerh ve diğer kısıtlamalarla ilgili yine tevhid, ifraz, terk, tescil gibi işlemlerin muvafakat aranmaksızın yapılmasına yönelik çok önemli bir adım atılmıştır. Bu konuda yapılacak uygulamalarda Bakanlığın işlemleri bizzat yürütecek olması da çok önemli bir gelişmedir. 

Yine Yargıtay’ın son dönemde vermiş olduğu bazı kararlarda yıkım öncesi uygulama yapma konusunda yıkımdan önce Kat Mülkiyeti Kanunu’nun geçerli olduğu ve bu nedenle oy birliği ile uygulama yapılması gerektiği yönündeki kararlar verdiği görüldü. Yıkımdan önce toplantının yapılması ve 2/3 ile karar alınması halinde de Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri bu toplantının usule uygun yapılması halinde Yargıtay kararı kapsamında uygulama yapmamasına rağmen  buna göre yapılan toplantılarda 2/3 ile karar alınması halinde karara katılmayanların Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında toplantıya katılanlar için 1 ay katılmayanlar için ise 6 aylık sürede iptal davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açabilme hakkına sahip oldular ve Yargıtay kararı kapsamında da Sulh Hukuk Mahkemeleri ihtiyati tedbir kararı vererek toplantıların iptaline karar vermeye başladı. 

İşte tam bu noktada yine  6704 sayılı Torba Kanun ile bu konuda ciddi bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre; Yıkımdan önce kat malikleri/hak sahipleri tarafından yapılan toplantılarda binanın yaptırılması konusunda karar alma hakkı 2/3 arsa payı çoğunluğuna verilmiştir. Yasa koyucu 6.madde de varolan ve Yargıtay’ın bu maddeye göre yaptığı yorumu değiştirerek toplantı yapma hakkını yeniden 2/3 arsa payı çoğunluğuna devretmiş gözükmektedir. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı