Kentsel dönüşümde alınan kira yardımı beyan edilmeyecek!

Son yılların en popüler konularından birisi de kentsel dönüşüm projeleridir. Özellikle büyükşehirlerde depremden zarar görenler ve deprem riski nedeniyle; yenilenmesi zaruri görülen binaların yenilenmesi ile ilgili olarak, çıkartılan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uygulama alanını genişletmiş, neredeyse tüm Türkiye'ye yayılmıştır. Kentsel dönüşüm yasasına göre; kimlerin kira yardımı alacağına, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın belirlediği şartlar çerçevesinde karar verilmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında; evinin yenilenmesi için, evini boşaltanlara kira yardımı yapılmaktadır. Alınan bu kira yardımlarının gayrimenkul sermaye iradı kapsamında beyana tabi olup olmadığı, muğlaktır. Siz değerli Sözcü okurlarından bu konuda gelen sorulara yanıt olmak üzere, konuya ilişkin görüşümüz aşağıdaki gibidir. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nun 2'nci maddesinde, gelire giren kazanç ve irat unsurları sayılmış olup, bunlar ticari kazançlar, zirai kazançlar, ücretler, serbest meslek kazançları, gayrimenkul sermaye iratları, menkul sermaye iratları ve diğer kazanç ve iratlar olarak hüküm altına alınmıştır. Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde de; aynı maddede bentler halinde sayılan mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır. Kentsel dönüşüm projesi kapsamında; müteahhit firma tarafından yıkılan gayrimenkuller için, gayrimenkul sahiplerine ödenen ve aylık kira yardımı olarak belirlenen bedeller, kiralama işlemine dayanmamakta olup, yardım niteliğindedir. Dolayısıyla bu tür ödemeler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesi kapsamında elde edilen gayrimenkul sermaye iradı olarak değerlendirilemez. Evini kentsel dönüşüm kapsamında müteahhide veren mülk sahiplerine ödenen kira yardımları için, beyanname verilme zorunluluğu yoktur. Çünkü elde edilen bir irat söz konusu değildir. Ödemenin niteliği yardımdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA YENİLENEN BİNALARIN SATIŞINDA DEĞER ARTIŞ KAZANCI VAR MI?

Pazartesi günü yayımlanan “Evini 5 yıl içinde satan vergi ödeyecek.” başlıklı yazımızda; “Öte yandan, ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilecektir.” olarak sehven yazılmış olup, doğrusu ‘' değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir'' olacaktır. Yani bu tür durumlarda; değer artış kazancı mükellefiyeti doğmayacaktır. Maliye Bakanlığı özelgelerde ve sirkülerde yer alan, ilk iktisap tarihine bakılmaksızın cins tashihinin yapıldığı tarihte, yeni bir gayrimenkul iktisap edildiği yönündeki görüşü doğrultusunda; ister kentsel dönüşüm kapsamında, ister kat karşılığı inşaat sonucu gayrimenkul üzerine yeni bir bina inşa edilmesi durumunda, gayrimenkulün hem niteliğinin hem satış değerinin değiştiğini, hem de konum ve metrekare olarak farklı nitelikte yeni bir gayrimenkul elde edildiği görüşündedir. Kat karşılığı inşaat veya kentsel dönüşüm kapsamında; yeni gayrimenkulün tapuda cins tashihinin yapıldığı tarihte veya cins tashihinden önce fiilen kullanım durumu varsa, fiilen kullanımın başladığı tarihte yeni bir gayrimenkul iktisap edilmiş kabul edilecektir. Kentsel dönüşüme tabi tutularak, yenilenen binaların iktisap tarihlerinden başlayarak beş yıl içinde satılmasından elde edilen kazançlar, değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir. Ancak bunun tek istisnası, kentsel dönüşüme tabi tutulan gayrimenkullerin ivazsız olarak elde edilmiş olmasıdır. Danıştay'ın görüşü; Danıştay, Maliye Bakanlığı'nın görüşünün aksine; gerçek kişilerin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi ve karşılığında aldığı daireleri satması ile elde ettiği kazancın servetin değerlendirilmesi ve servetin biçim değiştirmesi olduğu, arsa sahibinin ticari kazanç elde etmeye yönelik bir organizasyonunun bulunmaması durumunda elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesinin hukuka uygun olmadığı görüşündedir. Diğer bir ifadeyle, arsanın daire karşılığı müteahhitte verilmesinden elde edilen dairelerin satışından elde edilen kazancın ticari kazanç kapsamında vergilendirilebilmesi için, açık olarak ticari kazanç elde etmeye yönelik somut bir organizasyonun bulunması gerektiği görüşündedir. Ancak arsa karşılığı inşaattan elde edilen konutların, tapuya tescil edildikleri tarihten sonraki beş yıl içinde satılmasından elde edilen kazançların değer artış kazancı olduğu görüşündedir. Görüldüğü üzere; gerçek kişilerin arsasını kat karşılığı müteahhide vermesi yada konutunu kentsel dönüşüm kapsamında yenilemesi durumunda, nasıl vergilendirileceği konusu tartışılmaya devam etmektedir. Geçen yıl Meclis'e sunulan yeni Gelir Vergisi Kanun tasarısında konu kısmen çözüme kavuşturuluyordu. Ancak bu tasarı yasalaşmadığı için, bu tartışmalar daha uzun süre gündemde kalacağa benziyor. Maliye Bakanlığı'nın vergilendirilmesi gereken birçok gelir unsuru var iken, bütün dikkatini gayrimenkul hareketlerinin vergisel sonuçlarına yönelttiği dikkate alındığında; tartışmalı konuların bir an önce yasal çözüme kavuşturulması bir zorunluluktur.

Nedim TÜRKMEN/Sözcü