Kentsel dönüşümde her şey sil baştan! Yeni yeni yol haritası nasıl olacak?

Kentsel dönüşüme ilişkin yeni hukuki düzenlemeleri kapsayan "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi ve 9 Kasım 2023 tarihinde de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 

Konu ile ilgili olarak verilen bilgilere göre uzun zamandır gündemde olan söz konusu düzenlemeyle neler değişti, kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak? sorularının yanıtlarını Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucuları arasında yer alan Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, şu şekilde özetledi:

“Söz konusu bu yeni düzenlemeyle birlikte kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu ortadan kaldırılıyor. Ayrıca söz konusu karar hak sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınacak. Verilen bilgilere göre mevcut 'salt çoğunluk' ile söz konusu binanın kentsel dönüşüm işlemlerine başlanabilecek.

Ayrıca değişiklikler arasında en önemli maddelerin başında kentsel dönüşüm için aranan çoğunluk oranında yapılan değişiklik geliyor. Bu konu ile ilgili detay vermemiz gerekirse şöyle ki; daha önce maliklerin 3'te 2'lik kısmının çoğunluğu aranırken artık salt çoğunluk ile kentsel dönüşüme başlanabilmesinin önü açılmış oldu. Ayrıca söz konusu mevcut yasada ya tüm malikler yüzde yüz anlaşma yaparak sözleşme yapmakta veya 2/3 oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 ya da daha az oranda kalan malik hissesini satmasıyla yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir. Söz konusu bu değişiklik ile; artık azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut 'salt çoğunluk' ile yapının ruhsat ve diğer kentsel dönüşüm işlemlerine başlanabilecek.

Ayrıca yine verilen detaylara göre Rezerv Alan Tanımı Değiştirilmiştir;
Söz konusu kanunda 'rezerv alan' tanımında değişikliğe gidildi. Rezerv yapı alanı tanımında bulunan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılmış ve hali hazırda yerleşim yeri olan bölgelerin de 'rezerv alan' şeklinde ilan edilebilmesinin yolu açıldı.

RİSKLİ ALAN KAVRAMINDAN REZERV ALAN KAVRAMINA GEÇİLDİ

Söz konusu bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılmış olan davalarda, herhangi bir gayrimenkulün rezerv yapı alanı şeklinde belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği şeklinde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde bulunan parsellerin de rezerv yapı alanı şeklinde belirlenmesinin mümkün olmasının hedeflendiği bildirildi.

Ayrıca yapı stokunun problemli olduğu bölgelerde hem dönüşemeyen bölgelerin dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve söz konusu bu sürecin uzaması nedeniyle rezerv yapı alanı tanımı genişletilerek ve aslında riskli alan kavramından bir noktada rezerve alan kavramına geçildi.

HEM RİSK HEM ELEŞTİRİ ALDI

Söz konusu bu yeni düzenleme bir “mülkiyetsizleştirme Planı “ gibi değerlendirip, bu konuda ciddi eleştiriler de geliyor. Esasında; 21 maddelik kanunun öncelikli hedefinin, afet riski olan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandırmak olduğu açıklandı. Ayrıca söz konusu bu yeni yasayla beraber bakanlığın hareket alanının genişletildiğini, zamanında zor şartlarda çalışıp bir konut sahibi olabilmiş insanların artık şehir içinde yaşama şansı olmayacağı ve bütün kıymetli bölgelerin ve kent içinde potansiyel olarak yüksek değere sahip olanların artık rezerv alanı ilan edilebileceğini riski taşıdığı da gelen eleştiriler arasında yer alıyor.

MÜLKİYET HAKKI ANAYASAL HAKTIR

Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre aslında burada hassas bir denge mevcut. Bir bölgede riskli alan ilan etmenin, süreç, zaman ve prosedür olarak zor olduğu için, Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, özellikle eski yerleşim alanlarında da bir çalışma gerçekleştirmek istiyor fakat burada bina bazlı rezerv yapı ilanı değil dönüşüm alanları ve dönüşemeyen alanlarla ilgili rezerv yapı alanı ilan edilebilmenin de önünün açılması gerekiyor. Yoksa; öncelikle mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve bu hakkı kimse kamu yararı olmadığı müddetçe sınırlayamaz, kısıtlayamaz ve hak sahiplerinin de elinden alamaz. Verilen detaylara göre vatandaşların özel mülkiyet hakkının yok sayılması noktası kanunun getiriliş amacının dışına çıkılması demek olacak.

YOKSUL VATANDAŞLARIN ÇOCUKLARINA ÖNCELİK

Kentsel dönüşüm sürecinde ödemelerini gerçekleştiremeyen yoksul vatandaşlar, ölene kadar oturma hakkına sahip olacak ve ölümlerinden sonra devlette olan payın alımı için çocuklarına öncelik de tanınacak. Yoksul ya da dar gelirli vatandaşlara verilecek olan bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanması gerekiyor. Ancak hak sahibinin borçlanma tutarını ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda hak sahibi adına isabet eden bağımsız bölümün tapuda hak sahibiyle başkanlık adına tescil edilmesi mümkün olduğundan, söz konusu böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yoksa bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise de işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

BİLDİRİMLER MUHTARLIKLARA 15 GÜN SÜREYLE İLAN EDİLECEK

Konu ile ilgili olarak verilen detaylara göre rezerv yapı alanlarındaki elektrik, su, doğalgaz gibi hizmet ve tasarruflar idare tarafından kısıtlanabilecek. Ayrıca riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verildi. Risk tespitine malik izin vermezse Kolluk kuvvetlerine başvurulacak ve işlemlere de devam edilebilecek. Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle de ilan edilmiş  olacak. Yine verilen bilgiye göre söz konusu espite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak olan ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

NE KADAR SÜRE VERİLECEK?

Yine verilen detaylara göre söz konusu riskli yapı 90 gün içerisinde yıkılacak ve riskli binaların yıktırılması için maliklere tek bir seferde 90 günden çok olmamak üzere süre verilecek. Ayrıca söz konusu tespit, tahliye ve yıkım masrafları Malikler tarafından ödenecek. Tahliyenin önlenmesi ve zorluk çıkartılması halinde kolluk Kuvvetleri de tahliye yapacak. 6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşma ile yapıyı yıktırarak tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut ya da işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilirken, yeni düzenleme ile ‘’ binanın yapımı için yardım’’ da dahil edilmiş ve 'yarısı bizden' kampanyasına da hukuki bir altyapı sağlanmıştır.”
 

Bu iki ilde konut satışlarında sert düşüş! Almak isteyen alamadı, satmak isteyen de satamadı!

Dirençli binalar artık tercih değil zorunluluk! Marmara depreminde sanayinin çarkları durabilir! 

Tapu sahiplerini yakından ilgilendiriyor! Paranızı geri alabilirsiniz!