Kerem Bilge: Gayrimenkul’ün yıldızı Ankara!

Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'nu değerlendiren Uluslar arası Gayrimenkul Yatrımcıları Birliği (REIA) Başkanı Kerem BİLGE, "Ankara, Türkiye ortalamasının yüzde 20 üzerindeki kişi başına düşen gelir seviyesi ve iş güvencesi olan kamu sektörü çalışanlarından kaynaklanan istikrarlı talep nedeniyle önemli bir gayrimenkul pazarı. Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul'a taşıma kararı,  Ankara  gayrimenkul piyasasının potansiyelini olumsuz etkileyecek. Ancak, Türkiye'nin AB'ye üyelik görüşmelerinin başladığı 2005 yılından bu yana birçok yabancı danışmanlık şirketi ve yabancı uzmanın Ankara'ya yerleşmesi ya da ziyaret etmesi Ankara ekonomisine ayrıca dinamizm kazandırdı. Ankara perakende piyasası son yıllarda hızlı bir gelişim göstererek yoğunlaşma riski taşıyor. Ancak, uluslararası perakendecinin talebi iyi projeler için oldukça yüksek seyrediyor. 

Türkiye'nin En Yoğun Perakende Piyasası

Raporda Ankara perakende piyasasının; son iki yılda İstanbul'a göre az, ancak İzmir'e göre daha fazla gelişme gösterdiği ve şu an İstanbul'dan sonra Türkiye'nin en büyük ikinci perakende piyasası olarak toplam perakende piyasasının yüzde 17'sini temsil ettiği belirtiliyor.

A Sınıfı Ofis Arzı Hızlı Gelişimi Gösteriyor

Raporda İstanbul'u takiben Türkiye'nin ülkenin en büyük ikinci ofis pazarına sahip olan Ankara'nın, 290 bin metrekarelik A sınıfı ofis arzı (İstanbul'da 2.1 milyon metrekare) sunmasına rağmen, çoğu konuttan çevrilen, düşük kaliteli ofis alanı ve mal sahiplerinin kullanıcı piyasasının ağırlıklı payını oluşturduğu bir yapı sergilediği vurgulanıyor. Hükümet ve Bakanlıklar, Ankara ofis piyasasının ana kullanıcıları olarak ortaya çıkarken, kamu ihalelerine giren enerji, danışmanlık, bilişim, ilaç, lojistik ve finans firmaları da ana oyuncular olarak piyasada yer alıyor.

Ankara'daki toplam A sınıfı ofis arzı 290 bin metrekare, inşaat halindeki ofis alanı ise 91 bin metrekare olarak tahmin ediliyor. Geçmişte merkezi iş alanı bölgeleri Ulus, Kızılay, Bahçelievler, Kavaklıdere ve Gaziosmanpaşa'yı kapsamaktayken, Ankara'daki toplam A sınıfı ofis alanının yaklaşık yüzde 46'sını oluşturan ve 135 bin 562 metrekarelik kiralanabilir alan sunan Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal mahalleleri Ankara'nın yeni merkezi iş alanı olarak ortaya çıkıyor.

2013 yılı üçüncü çeyrek itibariyle Ankara ofis piyasasında birincil kira aylık metrekare başına 18 dolar olarak gerçekleşirken, kiracı talebinin yeni merkezi iş alanlarına özellikle Eskişehir Yolu üzerindeki yeni ofis projelerine kayıyor.

REIA Başkanı Bilge "Ankara'da Çetin Emeç ve Turan Güneş Bulvarları civarıyla Öveçler, Balgat, Söğütözü ve Mustafa Kemal bölgesinde gelişen yeni merkezi iş alanı artan sayıda modern ofis projesine evsahipliği yapıyor. İnşaat, enerji ve ilaç firmalarından kaynaklanan ilginin, özellikle Eskişehir Yolu'ndaki projeler için yoğun olduğunu görmekteyiz. Orta dönemde, A sınıfı ofis projelerinin artmasıyla, yatırımcı iştahının artmasını bekliyoruz. Tabi ki ofis piyasasının geleceği, yabancı yatırımcı potansiyelini etkilemesi bakımından, Türkiye'nin AB ile ilişkilerine de bağlı" dedi.

Ankara Önemli Bir Lojistik Piyasası

Ankara lojistik piyasası, parçalı yapısı ve küçük bağımsız lojistik alanların yoğunlukta olduğu bir yapı sergiliyor. Endüstriyel gelişme daha çok organize sanayi bölgeleri içinde ve anayollar üzerinde gelişim gösteriyor. Lojistik piyasasında gerçekleşen kiralama işlemlerinin çok kısıtlı olması sebebiyle, birincil kira trendi verebilmek çok mümkün olmasa da, piyasanın en canlı dönemini yaşadığı 2007 yılı ve 2008 yılının ilk yarısında aylık 5 dolar olan metrekare başına kira rakamı, yaklaşık yüzde 20 düşerek 3 - 4 dolar civarında seyretmektedir.

Konut Talebi Çok Yüksek

Ankara Gayrimenkul Piyasaları Raporu'nda yüzde 1.5 seviyesindeki yıllık nüfus artış hızının Türkiye ortalamasından yüksek olması ve hane halkının yıllık büyüme hızının ise yüzde 2.5 - 2.9 civarlarında seyretmesi dolayısıyla Ankara konut piyasasındaki güçlü bir talep gözlendiği ve 2015 sonuna kadar Ankara'da yaklaşık 430 bin yeni konuta ihtiyaç duyulacağı belirtiliyor.

Türkiye ortalamasına kıyasla daha yüksek olan kişi başına düşen gelir rakamları ve kamu sektörünün ağırlığı dolayısıyla sabit gelirli ve iş güvencesi olan nüfusun yoğunlukta olması Ankara konut piyasasındaki potansiyel talebi güçlü kılıyor. Ekonomik kriz nedeniyle şu an sabit olan konut fiyatlarının 2010'dan itibaren kademeli olarak yükselmesi ve mortgage piyasasının tam olarak işlerlik kazanmasıyla birlikte daha da güçlenmesi bekleniyor. Buna karşın hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini Ankara'dan İstanbul'a taşıma planlarının, orta ve uzun dönemde konut piyasasına olumsuz etkide bulunacağı düşünülüyor.

Otel Sektörü İstanbul'a Kıyasla Daha İstikrarlı 

Ankara otel piyasasının İstanbul ile karşılaştırıldığında doluluk ve oda satış fiyatlarında daha istikrarlı olduğunu söyleyen REIA Başkanı Bilge "Oda sayısına bakıldığında Ankara'da 9,377 oda sayısıyla beş yıldızlı otellerin ağırlıklı olduğu, otel sayısına bakıldığında ise 2-3 yıldızlı otellerin yüzde 62.8 oranıyla piyasaya hakim olduğu gözlemleniyor. Ankara'da 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunuyor" dedi.

Raporda gerek başkent olması, gerekse kamu sektörünün ağırlıklı yapısı sebebiyle Ankara'nın üst düzey ziyaretlerin ve iş seyahatlerinin vazgeçilmez hedefi olduğu, gelişen sağlık sektörüyle birlikte de tıp kongreleri için cazibe merkezi haline geldiği belirtiliyor. Otel arzının önümüzdeki iki yıl içinde artış göstermesi ve 2010 yılı sonunda 600'dan fazla odanın piyasaya girmesi beklendiğine değinen raporda, ayrıca son dört yıldır ortalama doluluk oranlarının gayet istikrarlı bir seyir izlediği ve 2005-2008 yılları arasında günlük oda fiyatları %6 civarında artış kaydetttiği de kaydediliyor.

İşte Ankara Geyrimenkul Piyasaları Raporu Sonuçları

- Ankara kamu sektörü ve ilişkili sektörlerin hakim olduğu bir ekonomik yapıya sahip olup, önemli bir gayrimenkul piyasasıdır.

- Türkiye'nin AB ile ilişkileri Ankara ekonomisi ve gayrimenkul piyasasının geleceği için kritik olup, şehre birçok yabancı firma ve çalışan çekmiştir. Genel olarak, politik gelişmeler şehrin ekonomisi ve gayrimenkul piyasasında etkilidir.

- Hükümetin mali düzenleyici kurumları ve kamu bankaları genel müdürlüklerini İstanbul'a taşıma planları, Ankara gayrimenkul piyasasını etkileyecek en olumsuz faktör olarak ortaya çıkmaktadır.

- Ankara perakende piyasasındaki son bir kaç yıldır gerçekleşen hızlı gelişim sebebiyle piyasa yoğunlaşma riski taşımaktadır. Ancak, istikrarlı ve düzenli geliri olan güçlü bürokrasi ve artan sayıda ziyaretçi ve yabancı çalışanın olması, Ankara'nın perakende gücünü arttırmaktadır.

- Ankara ofis piyasası gelişmekte olan yeni Merkezi İş Alanı'nda büyüyen A sınıfı ofis arzıyla hızlı gelişim göstermektedir. Özelleştirme süreci ve AB adaylık süreci, A sınıfı ofis talebine olan talebi tetiklemektedir.

- Ankara ülkenin batısı ve doğusu arasında mal sevkiyatının en önemli aracı lokasyonu olması sebebiyle lojisitik üs olma potansiyeli güçlüdür.

- Ankara otel piyasası da, diğer piyasalarda olduğu gibi politik gelişmelerin etkisi altındadır. Şehrin beş yıldızlı otel segmentinde yoğunluk yaşanmasına rağmen, 3-4 yıldızlı, uluslararası markalar tarafından işletilen otel açığı bulunmaktadır.