Kira geliri beyannamesinde tüm merak edilenler!
Kira geliri elde edenler, yıllık beyannameleri ne zaman vereceği en çok merak edilen konular arasında yer alıyor. Türkiye’de gayrimenkul sermaye iradı olan 2 milyon vergi mükellefini yakından ilgilendiriyor.
Karamandan Gazetesi'nin köşe yazarı olan Şeref Kulu, bugünkü yazısında ''Kira geliri beyannamesinde tüm merak edilenler'' konusunu kaleme aldı...
Kira geliri elde edenler, yıllık beyannameleri ne zaman vereceği en çok merak edilen konular arasındadır. Türkiye’de gayrimenkul sermaye iradı olan 2 milyon vergi mükellefi bulunduğundan önemi büyüktür.
Mükelleflerin, 1 Ocak – 31 Aralık dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için MART ayının 1 inci gününden son günü akşamına kadar beyannamelerini vermesi gerekmektedir. Beyanname verme süresinin son gününün resmi tatil günlerine rastlaması halinde, tatilden sonraki ilk iş günü beyanname verilebilir.
Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilir.
Kira gelirine konu mal ve hakların; sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri ile kiralanmış bir mal veya hakkın kiraya verilmesinden gelir elde eden kiracılar, gayrimenkul sermaye iradı yönünden mükellef kabul edilecektir. Eş ve çocukların kira gelirleri ayrı beyanname ile beyan edilir. Kira gelir vergisinde hem evi olup hem kendisi kirada oturanların vergi mükellefi olup olmadıkları merak konusu oluyor. Peki, kira geliri olup kirada oturanlar vergi öder mi? Öncelikle kira geliri için beyan verilmesi gerekiyor. Vergi mükellefinin beyannameden sonra gerçek gider yöntemini seçerek, kendi kirada oturduğu evin kira bedelini vergiden düşebiliyor.
Mükelleflerin ödeyeceği vergiler ise biri 31 marta kadar, diğeri de 4 ağustos 2020 tarihine kadar olmak üzere iki taksit halinde ödenecek.
A. KİRA GELİRİNE KONU MAL VE HAKLAR
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70 inci maddesine göre, kira gelirine konu mal ve haklar şöyledir:
Arazi, bina, maden suları, Memba suları, madenler, taş ocakları, Kum ve çakıl istihsal yerleri, Tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmimleri Voli mahalleri ve dalyanlar,
B. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLMESİ
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. Tahsil esasına göre kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, kiranın Türk parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat sayılır. Mükellefler tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edilen yılın hasılatı sayılır.
Örneğin; 2016, 2017 ve 2018 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu olarak 2019 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirler 2019 yılının geliri olarak dikkate alınacaktır.
Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın hasılatı olarak kabul edilir.
MESKEN KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA UYGULAMASI
Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2019 yılı için 5.400 TL’si gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının (2019 yılı için istisna tutarı 5.400 TL) altında kira geliri elde etmeleri halinde vergi dairesinde mükellefiyet kaydı açtırmasına ve bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır.
Örnek: Mükellef (B), 2019 yılında meskenini aylık 440 TL’den kiraya vermiş ve yıllık 5.280 TL kira geliri elde etmiştir. Hasılat, mesken istisna tutarı olan 5.400 TL’nin altında olduğundan beyan edilmeyecektir. Konutlardan elde edilen kira gelirleri süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2019 yılı için belirlenen 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılamayacaktır. Ancak, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süresinden sonra verilen beyanname ile beyan edenler söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir. İstisna tutarının üzerinde konut kira geliri elde edilmesi halinde, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden istisna tutarının düşülmesi gerekmektedir.
KİRA GELİRİNİN TESPİTİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
Kira gelirinin vergilendirilmesinde, elde edilen gelirin safi tutarı iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Gerçek Gider Yöntemi Götürü Gider Yöntemi (Hakları kiraya verenler hariç) Gerçek veya götürü gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.
YILLIK BEYANNAMEYE DAHİL EDİLEN GELİRLERDEN YAPILACAK İNDİRİMLER
Yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlere ilişkin indirimler Gelir Vergisi Kanunu ile diğer kanunlarda belirtilmiştir. Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden aşağıda belirtilen indirimlerin yapılabilmesi için yıllık beyanname ile bildirilecek bir gelirin bulunması ve yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekmektedir. İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesinde yer alan indirimler ve geçmiş yıl zararları düşülmeden önceki tutar esas alınacaktır. Buna göre, indirim konusu yapılabilecek bazı hususlar şunlardır:
1. Hayat/Şahıs Sigorta Primleri: Yıllık gelir vergisi beyannamesinde, hayat/şahıs sigortaları için ödenen primlerin beyan edilen gelirin yüzde 15’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılabilecektir. Yıllık beyannamede matrahın tespitinde dikkate alınacak sigorta primleri; Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait birikim priminin alındığı hayat sigortalarına ödenen primlerin yüzde 50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primlerinin yüzde 100’ünden, oluşmaktadır. İndirim konusu yapılacak primlerin toplamı, beyan edilen gelirin yüzde 15’ini ve yıllık olarak asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacaktır (2019 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 30.700,80 TL’dir.). 01/01/2013 tarihinden sonra bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarının indirim konusu yapılması mümkün değildir.
2-Eğitim ve Sağlık Harcamaları: Aşağıda belirtilen şekilde yapılan eğitim ve sağlık harcamaları beyan edilen gelirin yüzde 10’unu aşmaması şartıyla yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir. Eğitim ve sağlık harcamaları Türkiye’de yapılmalıdır. Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmelidir. Söz konusu harcamalar mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.
3. Bağış ve Yardımlar: Beyan Edilecek Gelirin yüzde 5’i ile Sınırlı Olarak İndirilebilecek Bağış ve Yardımlar Gelir vergisi mükellefleri; genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin yüzde 5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler kapsamındaki illerde zikredilen kurum/kuruluş, dernek veya vakıflara yapılan bağış ve yardımların yıllık toplamı beyan edilecek gelirin yüzde 10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yaptıkları bağış ve yardımları yıllık beyanname ile bildirilecek gelirlerinden indirim konusu yapabilirler.
HAZIR BEYAN SİSTEMİ
Beyana tabi gelirleri sadece gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), menkul sermaye iradı, ücret ile diğer kazanç ve iratlardan ibaret olan mükellefler; bu gelirlerine ilişkin beyannamelerini GİB tarafından önceden hazırlanarak mükelleflerin onayına sunduğu kullanımı kolay ve hızlı bir sistem olan hazır beyan sistemi üzerinden verebilirler. Bu sistemden, sadece kira, menkul sermaye iradı, ücret veya diğer kazanç ve irat gelirlerini ayrı veya birlikte elde eden mükellefler yararlanabilecektir.
KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER
Örnek 1: Mükellef (A), 2019 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 37.500 TL işyeri kira geliri ve 95.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 4.800 TL kira geliri elde etmiştir.
İşyeri Kira Geliri (Brüt) 37.500 TL, Konut Kira Geliri 4.800 TL Mevduat Faizi
95.000 TL Tevkif yoluyla vergilendirilen 95.000 TL mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanunu’nun geçici 67.ci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.
Örnekte, 5.400 TL’lik istisna haddinin altında 4.800 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu gelir beyana konu edilmeyecektir. Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 37.500 TL ise 40.000 TL’lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Bu durumda, mükellefin 2019 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.
ÖRNEK:
Mükellef (C), 2019 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 39.600 TL ve işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 75.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden yıl içinde 15.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Konut kira gelirinin istisnayı aşan tutarı ile işyeri kira geliri toplamı olan (34.200 TL +75.000 TL =) 109.200 TL, 2019 yılı için beyan sınırı olan 40.000 TL’yi aştığı için, tevkifata tabi tutulmuş olan işyeri kira geliri de konut kira geliri ile birlikte beyan edilecektir.
2019 yılı için 148.000 TL’yi aşmadığından 5.400 TL’lik istisnadan yararlanacaktır. Konut ve işyeri kira gelirinin birlikte elde edilip beyan edilmesi halinde, istisna sadece konut kira gelirine uygulanır.
Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacak:
Gayrisafi İrat Toplamı (39.600 TL + 75.000 TL) 114.600 TL
Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL Kalan [(39.600 TL – 5.400 TL) + 75.000 TL] 109.200 TL Götürü Gider (109.200 TL x %15) 16.380 TL
Vergiye Tabi Gelir (109.200 TL – 16.380 TL) 92.820 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi 21.361,40 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler 15.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (21.361,40 TL – 15.000 TL) 6.361,40 TL
