Kira geliri olanlar bu giderlere dikkat!

Dünya Gazetesi yazarlarından Bumin Doğrusöz bugünkü köşesinde ''kira gelirlerinin vergilendirilmesinde giderler'' başlıklı yazısını yayınladı. İşte, o yazı.. 

Kira gelirlerinin saptanmasında Gelir Vergisi Kanunu, mükelleflere iki yöntem sunmuştur. Bunlar sırasıyla “götürü gider yöntemi” ve “gerçek gider yöntemi”dir. 

Mükellefler bu yöntemleri uygulama konusunda bir tercih hakkına sahiptirler. Mükelleflerin bu tercihlerini kullanmaları açısından bir koşul söz konusu değildir.

Ancak götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmedikçe bu yöntemden dönemezler. İkinci yıldan sonra ise, diğer yöntemi seçilebilir. Örneğin 2015 yılında ilk defa gayrimenkul sermaye iradı dolayısıyla beyanname veren bir mükellef, iradını götürü gider yönteminde saptayarak beyan etmişse, 2016 yılına ilişkin beyannamesinde de bu yöntemi uygulamak zorundadır. Mükellef 2017 yılına ilişkin beyanında dilediği yöntemi tercih edebilir.

Mükellefler bu konuda bir tercih hakkına sahipseler de, bu tercih hakkı her bir kira geliri için ayrı ayrı kullanılamaz. Tercih hakkının, beyan olunan bütün kira gelirleri için ortak kullanılması gerekir. Örneğin biri Şişli’de, diğeri Etiler’de bulunan iki daireden elde ettiği kira geliri için beyanname veren bir mükellef, beyannamesinde her iki kira gelirini de, tercih edeceği aynı yöntemle vergilendirmek zorundadır.

Gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin, safi iradın tespitinde indirebilecekleri giderler, Gelir Vergisi Kanunu'muzun 74. maddesinde sayılmıştır. Bu giderlerin safi iradın tespitinde dikkate alınabilmesi için, belgeli olması ve kiraya veren tarafından yapılmış olması şarttır. Eğer söz konusu giderler, kira sözleşmesi ile kiracıya yansıtılmışsa veya doğrudan -sözleşme gereği olarak veya sözleşmede hüküm bulunmamasına rağmen kiraya verene rücu edilmeyecek şekilde- kiracı tarafından yapılmışsa, bu giderlerin kiraya veren nazarında dikkate alınması mümkün değildir.

Safı iradın tespitinde indirimi kabul edilen giderler 2017 yılı gelirleri açısından şunlardır:

1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88'inci maddenin 3'üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz)

5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz); kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar

8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan diğer giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı kabul edilmez);

11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gerçek gider yöntemini tercih ederek beyanda bulunan mükelleflerin, gider veya harcama belgelerini beyannamelerine eklemeleri veya beyannameleri ile birlikte vergi dairesini vermeleri gerekmemektedir. Ancak bu yöntemi tercih edenlerin, söz konusu belgeleri, zamanaşımı süresince saklama (VUK md. 254) ve istenildiğinde ibraz etme yükümlülükleri söz konusudur. Eğer bir incelemede bu belgeler ibraz edilmezse, bu takdirde vergi idaresi indirilen giderleri, ispatlanamadığı gerekçesi ile reddetmektedir.

Gerçek gider yönteminin alternatifi ise götürü gider yöntemidir. Bu yöntemde mükellefler, kira gelirlerinin %15’ini, gider olarak hasılattan indirebilirler. Bu yöntemde, mükelleflerin gerçekten giderleri olup olmadığı ve/veya belgeleri olup olmadığı sorgulanmaz. Dolayısıyla bu yöntemi seçenler için belge alma, saklama ve ibrazla yükümlü olma durumu da söz konusu değildir. 
Giderler konusu ile birlikte dikkate alınması gereken bir diğer konu da, konut kira gelirleri için tanınmış olan istisnadır. Bu konuyu ise gelecek yazımızda aktaracağız.