Kira gelirlerinin 25 Mart'a kadar beyan edilmesi gerekiyor!

Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekiyor.

Vergi affı, borçların yeniden yapılandırılması derken Mart ayı geldi de geçiyor. Gerçek kişilerin 2010 yılında elde ettikleri gelirlerin Mart'ın 25'ine kadar beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirini beyan eden mükellefler de aynı süre içerisinde beyanname ile bu gelirlerini bildirmek zorundalar. Beyanname üzerinde hesaplanan vergi ise Mart ve Temmuz aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte, vergi dairesi veya yetkili bankalara ödenebilecek.

Kira geliri elde eden kişilerden bir kısmı bu yıl ilk defa beyanname verecekler, tarih, tahakkuk, vergi dairesi, beyanname, ödeme makbuzu gibi kavramlarla ilk defa tanışacaklar. Bu yazımızda kira gelirlerinin beyan esasları ile çoğunluk tarafından uygulanan görürü gider yöntemine alternatif olabilecek 'gerçek gider' yöntemine ilişkin bazı avantajların altını çizmeye çalışacağız.

Kolay yöntem; götürü gider

Bir yıl içerisinde tahsil edilen kiralardan, buna ilişkin giderler indirilebilir. Bu sayede vergilendirilecek net kazanca ulaşılır. Gider indiriminde bir çok kişi tarafından götürü gider yöntemi kullanılıyor. Bu yöntemde kira bedelinin yüzde 25'lik kısmı doğrudan gider olarak düşülebiliyor. Kazancın bir kısmı istisna ise (örneğin konut kira gelirlerinin yıllık 2 bin 600 TL'si gelir vergisinden istisnadır) kira tutarından önce istisna düşülerek, kalan gelir üzerinden yüzde 25 oranındaki götürü giderin indirilmesi gerekiyor.

Örneğin 2010 yılında konut olarak kiraya verilen bir gayrimenkulden 12 bin TL kira alındığını varsayalım. Bu tutardan önce 2 bin 600 TL'lik istisna düşülecek, kalan 9.400 TL üzerinden de yüzde 25 oranında (2 bin 350 TL) götürü gider indirilecektir. Ödenecek vergi ise istisna ve götürü gider sonrası beyan edilen 7 bin 50 TL üzerinden gelir vergisi tarifesine göre hesaplanacaktır.

İşyerinden elde edilen kiralar için ise herhangi bir istisna uygulaması söz konusu olmadığından, alınan kiranın yüzde 25'i götürü gider olarak düşülecek ve kalan tutar beyan edilecektir.

Bu yöntemde, gerçekte herhangi bir giderin yapılıp yapılmamasının önemi olmadığı gibi, gider indirimi için belge temin edilmesine de ihtiyaç yok. Ancak bu yöntemi kabul edenler iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemiyorlar.

Bilinmeyen yöntem; gerçek gider

Gerçek gider yönteminde kira gelirinden kanunda sayılan ve belgeye dayandırılması gereken giderler indirilebiliyor. Birçok durumda bu yönteme göre hesaplanan giderin, götürü gidere göre daha yüksek olduğu görülüyor.

Ancak beyannamede gerçek giderlerin konut kira gelirinden indirimi sırasında bir hesaplama yapılması gerekiyor. Bu hesaplamanın nedeni konutlardan elde edilen kiranın belli bir tutarının (2010 yılı için 2 bin 600 TL) gelir vergisinden istisna olması (ticari kazanç sahipleri ile serbest meslek erbabı bu istisnadan yararlanamaz).

Kazancın 2 bin 600 TL'sinin istisna olması, beyan edilecek gelirin belirlenmesi sırasında öncelikle bu tutarın gelirden düşülmesi anlamına geliyor. Yani gelirin bir kısmı vergi dışı bırakılıyor. Bunun için istisna kazanca isabet eden giderlerin indirilmesine de izin verilmiyor. İndirilemeyecek gider tutarı, istisna tutarın toplam gelir içindeki payına göre hesaplanıyor. Örneğin 20 bin TL konut kira geliri elde eden bir kişinin o yıl yapmış olduğu giderlerin 12 bin TL olduğunu varsayalım. Bu durumda istisna tutarın toplam kazanç içerisindeki oranı bulunacak, bu oranla toplam giderlerin çarpılması suretiyle indirimine izin verilmeyen gider tutarı hesaplanacaktır. Örneğimizde indirilemeyecek gider tutarı (2.600 / 20.000 x 12.000) formülüyle 1.560 TL olarak hesaplanacak ve beyannamede indirilebilecek gider (12.000 -1.560=) 10.440 TL olarak dikkate alınacaktır.

Bu yöntemin götürü gidere göre üstünlükleri özellikle aşağıda belirteceğimiz üç farklı gider kaleminde kendini gösteriyor.

Kredi faizleri

Kredi ile alman gayrimenkul kiraya verildiyse, elde edilen kira gelirinden kredi için ödenen faizler düşülebiliyor. Hatta kredi faizleri kira gelirinden fazlaysa, bu tutar gider fazlası olarak da kabul ediliyor. Yani kira gelirinden indirilemeyen bu kısım beyan edilen diğer gelirlerden de düşülebiliyor.

Örneğin kredi kullanarak alman bir gayrimenkulun kiraya verildiğini ve 2010 Ocak-Aralık döneminde yukarıdaki örnekte olduğu gibi 20 bin 000 TL kira geliri elde edildiği ye 12 bin 000 TL kredi faizi ödendiğini varsayalım. Bu gayrimenkulun konut olması durumunda kira bedelinden öncelikle 2 bin 600 TL'lik istisna düşülecek ve yukarıdaki şekilde hesaplanan 10 bin 440 TL Tik gider de indirildikten sonra kalan tutar üzerinden vergi ödenecektir. Oysa aynı örnekte görürü gider yöntemine göre indirilebilecek gider [(20.000 - 2.600) x yüzde 25=] 4.350 TL'dir. Bu örnek iki yöntem arasındaki farkı açıkça gözler önüne seriyor.

Konut alış bedelinin yüzde 5'i

Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulun alış bedelinin yüzde 5'i, alındığ: yıldan itibaren beş yıl süre ile gider olarak düşülebiliyor. Bu gider kalemi amortismana benzemekle beraber, amortisman uygulamasından bağımsız olarak, ayrıca dikkate alınabiliyor.

Örneğin 260 bin TL'ye alıp, yıllık 20 bin TL'ye kiraya verilen bir konuta ilişkin olarak 260 bin TL'nin yüzde 5'i olan 13 bin TL (istisnaya isabet eden kısmı düşüldükten sonra 11.310 TL) beş yıl boyunca hasılattan indirilebilir. Ancak bu şekilde hesaplanan giderin elde edilen kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer gelirlerden indirimi veya gelecek yıllara devretmesi mümkün değildir.

Oturulan konutun kirası...

Bir diğer gerçek gider kalemi ise sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin, kira ile oturdukları konuta ödedikleri kiralardır. Ödenen bu kiralann istisna dışındaki kazanca isabet eden kısmı, gerçek gider yöntemi kapsamında hasılattan indirilebiliyor. Ancak yukarıdaki gibi, bu giderin kira gelirini aşması durumunda, aşan kısmın diğer „gelirlerden indirilmesi mümkün değil.

Diğer gerçek giderler

Gerçek gider yönteminde dikkate alınabilecek diğer bazı gider kalemlerine aşağıda yer verilmiştir.
- Aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Yönetim giderleri,
- Sigorta giderleri ile ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyeler,
- Amortismanlar, onarım giderleri, bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler.

2010 kira gelirlerinin beyanı

Kira gelirleri konut veya işyerinden elde edilebileceği gibi, her iki gayrimenkulden kira alan kişiler de bulunabilir. Sadece konut kira geliri varsa, burada 2010 yılı için geçerli olan 2 bin 600 TL'lik istisna tutarının dikkate alınması gerekiyor. Eğer elde edilen konut kira geliri 2 bin 600 TL'den az ise bu gelirin beyan edilmesine gerek yok. Aşıyor ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.

Sadece işyeri kira geliri var ve kiracı tarafından kira bedelleri üzerinden stopaj yapılmış ise elde edilen gelirin beyan sının ile karşılaştınlması gerekiyor. Brüt (stopajdan önceki) kiranın 2010 yılı için 22 bin TL'den az olması halinde, bu gelir için beyanname verilmesine gerek yok. Brüt kiranın bu tutardan fazla olması durumunda, gelirin tamamının beyan edilmesi gerekiyor. Beyan sınırı ile yapılan karşılaştırmada, brüt işyeri kira gelirleri ile konut kiralarının istisnayı aşan kısmının toplamının dikkate alınması gerekiyor.

İster konut isterse işyeri kira geliri olsun beyan aşamasında ayrıca, seçilen yönteme göre yukanda belirtildiği şekilde hesaplanan giderler de düşülebilmektedir.

Hangi vergi dairesi

Kira geliri elde eden gerçek kişiler beyannamelerini ikametgahlarının bulunduğu yerdeki vergi dairesine verirler. Beyanname tek nüsha olarak doldurulur. Mükellefler isterlerse beyannamelerini kendileri veya yetki almış muhasebeciler aracılığıyla elektronik olarak da verebilirler. Kendisi vermek isteyenler, bunun için önce vergi dairesinden kullanıcı kodu, parola ve şifre almak zorundalar.

Gayrimenkul satıldıysa ne olacak

2009 yılında alman kiralar dolayısıyla beyanname verilmişti. Söz konusu gayrimenkul 2009 yılında satıldığı için 2010 yılında kira alınmamış olabilir. Veya konut olarak kiraya verilen gayrimenkul 2010 yılında satılmış olup, satış tarihine kadar alınan kiralar istisna tutarın altında kalmış olabilir. Herhangi bir nedenle 2010 yılma ilişkin kiralar tahsil edilememiş de olabilir. Bu ve buna benzer durumlarda 2010 yılı için kira beyannamesi verilmeyecek.

Ancak daha önceden mükellefiyeti olup, 2010 yılına ilişkin yukanda belirttiğimiz veya buna benzer nedenlerle beyanname vermeyecek olan kişilerin nedenini de belirterek, beyanname vermeyeceğini vergi dairesine bir dilekçe ile bildirmesinde fayda olduğunu belirtmek isteriz. Aynca gayrimenkulun beş yıl içerisinde (2007'den önce alınanlarda dört yıl) satılması durumunda elde edilen kazancın da belli koşullarda vergiye tabi olduğu unutulmamalıdır.
Ekonomist/Fatih KÖPRÜ