Kira sözleşmelerinde stopaj ve KDV ödemeleri!
Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından sağlanan kazanca bağlı olarak bazı vergisel yükümlülükleri doğurur. Bu gelir elde eden açısından, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin doğumuna yol açar.
Kira sözleşmelerin stopaj ve KDV yükümlülükleri açısından yorumu konusunda, son zamanlarda hem okur sorusunun çok sayıda gelmesi, hem de bu konuda tarafımdan talep edilen bilirkişi raporlarının sayısının giderek artması karşısında, daha önce de yazdığım bu konuyu tekrar ve biraz da geliştirerek ele almak zorunluluğu doğdu.
Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından sağlanan kazanca bağlı olarak bazı vergisel yükümlülükleri doğurur. Bu gelir elde eden açısından, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin doğumuna yol açar. Gelir vergisi açısından ise ticari veya zirai kazancın yahut gayrimenkul sermaye iradının doğumuna sebebiyet verebilir.
Kira ilişkisi, bazen kiracıya da bazı vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, damga vergisi dışında, vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülüğü ve/veya katma değer vergisinin üstlenilmesi şeklinde karşımıza çıkar.
Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumları, ticaret şirketlerini, iş ortaklıklarını, dernekleri, vakıfları, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerini, kooperatifleri, yatırım fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben % 20 oranında stopaj yapmaya mecbur kılmıştır.
Ödenen kira bedeli üzerinden yapılacak stopajın matrahının nasıl belirleneceği sorusunun yanıtı, vergi hukukunda değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile oluşan özel hukuk ilişkisindedir.
Taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırılan tutarın brüt tutar olduğunu vurgulamışlarsa, bu tutar üzerinden stopajın hesaplanması, başka deyişle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.
Buna karşılık taraflar sözleşmede kira bedelinin net olduğunu kararlaştırmışlar ve/veya stopajın kararlaştırüan kira bedelinin dışında kiracı tarafından ayrıca karşılanacağını belirtmişlerse, kiracının önce bu tutarı brütleştirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapması gerekmektedir. Örneğin taraflar sözleşmede kira bedelini aylık net 1.000 TL. kararlaştırmışlarsa, kesinti tutarının hesabında bu tutarın brütü olan 1.250 TL'nin esas alınması gerekmektedir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden, kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopaj m kararlaştırılan bedelin içinden kesileceği ve kiraya verene kalanın ödeneceğidir.
Özünde stopaja tabi olan kiranın birkaç aylık peşin olarak ödenmesi halinde, stopajın da ödeme anında kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya ilişkin muhtasar beyannameye aktarılması mümkün değildir.
Kira ödenmeksizin kullanılan, ancak mal sahibi tarafından emsal kira bedeli esasına göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu olmadığından stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj hesaplanması, Kanunumuzda yoktur.
Kira ilişkilerinin ortaya çıkardığı bir diğer mali yükümlülük ise. katma değer vergisidir. Bilindiği gibi Katma Değer Vergisi Kanunu 1. maddesinde, Gelir Vergisi Kanunu'nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesini de verginin konusuna dahil etmiştir. Dolayısıyla, gayrimenkul kiralamalarının tamamı bu verginin konusu içerisinde kalmaktadır.
Ancak Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 17. maddesinde, iktisadi işletmelere ait olmayan gayrimenkul lerin kiralanması işlemleri vergiden istisna edildiğinden, sadece iktisadi işletmelere dahil gayrimenkullerin kiraya verilmesi işlemleri katma değer vergisine tabidir (Burada iktisadi işletme kavramım, sadece dernek ve vakıflara ait olanlar anlamında değil, ticari işletme ve ticaret şirketlerine ait olanları da kapsayacak anlamda kullanıyorum).
Bu verginin yükümlüsü, aslında kiraya verendir. Ancak kiraya veren, her zaman bu vergiyi kiracısına yansıtabilir. Verginin yansıtılıp yansıtıl madığı sorununun çözümü de, yine vergi hukukunda değil, taraflar arasında kurulu kira ilişkisindedir. Bunu da, yukarıda stopaj da olduğu, çeşitli ihtimallere göre ayıralım: Taraflar arası kira sözleşmesinde, KDV'nin kiracı tarafından ayrıca ödeneceği sözleşmede belirtilmişse veya sözleşmede kira bedeli "KDV hariç" ibaresi ile birlikte belirlenmişse, kiracı kira bedelinin dışında KDV tutarı kadar bir meblağı daha kiraya verene ödemek zorundadır. Burada kiracının ödeyeceği bu ek meblağ, özünde vergi değil, kira borcunun bir kısmıdır. Dolayısıyla bu meblağın ödenmemesi bana göre, kiracının kira borcunun ifasında temerrüdünü ifade eder. Bunun müeyyidesi de, Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanununda yer almıştır.
Buna karşılık kira sözleşmesinde kira bedelinin KDV dahil tutar olarak belirlendiğine ilişkin bir açıklamanın yer alması veya bu konuda hiçbir açıklamanın yer almaması halinde, kira bedelinin KDV tutarım da içerdiğini kabul etmek gerekmektedir. Bu nedenle bu gibi hallerde kiraya veren, kiracısından kira bedelinin dışında ayrıca bir ödeme talep edemez. Nitekim Yargıtay'ın yerleşik içtihadı da bu yöndedir.
Kira sözleşmesi düzenlenirken, kira bedelinin yanı sıra özellikle stopaj ve KDV gibi vergisel yükümlülüklerle ilgili konularda da titiz davranmak ve kimin neden sorumlu olduğunu açıkça baştan belirlemekte, ileride doğabilecek ihtilafları önceden önlemek adına fayda vardır.
Dünya/ Dr. A. Bumin Doğrusöz
