Kira uyarlama davası açarken nelere dikkat edilmeli?
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, son günlerde gündemden düşmeyen kira uyarlama davası açılması konusuyla ilgili önemli açıklamalar yaptı. İşte o açıklamalar...
Kakıcı - Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, kira uyarlama davası açılması için zamana ilişkin bir sınırlama olmadığını dile getirerek “6098 sayılı yasanın 138. Maddesinde sayılmış olan koşullar gerçekleşmişse her zaman “ Kira bedelinin Uyarlanması davası “ açılabilir. Kira uyarlama davası, kira tutarı tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değil. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla beraber tarafların her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.” diye konuştu.
Elvan Kakıcı Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri de tek tek anlattı.
HEM KİRACI HEM DE MÜLK SAHİBİ TALEPTE BULUNABİLİR
Elvan Kakıcı Şimşek açıklamasında: “Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı şekilde talep edilebilen bir dava türü şeklinde karşımıza çıkıyor. Son zamanlarda sık sık gündeme gelen uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla beraber derhal davanın ikame edilmesinde yarar vardır. Zira kira tutarının uyarlanmasıyla ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak biçimde uyarlama kararı veriyor. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira tutarının uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabiliyor.
TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme ya da Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekiyor:
1- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep edebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekiyor.
2- Sözleşmenin kurulmasının ardından taraflar tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalı. Taraflar tarafından öngörülemeyen olağanüstü bir durum şeklinde yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan koronavirüs pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu ciddi ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.
3- Ortaya çıkmış olan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olması gerekir.
4- Söz konusu bu durum, taraflar tarafından sözleşmenin yapıldığı esnadaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek biçimde değiştirmiş olmalı. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilir.
5- Ayrıca borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı ya da ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıtla ifa etmiş olmalıdır. İşte tam da bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeyi sürdürmüşse artık bu ödemeleri geri alamaz. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilmiş olan kararlarda yukarıda da açıkladığımız gibi üzere kira tutarı, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanıyor.
SÖZLEŞMENİN FESHİ TALEP EDİLEBİLİR Mİ?
İş bu gerçekleşmesi durumunda taraflar sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilir. Bunun mümkün olmaması durumunda da söz konusu sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Fakat; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü sebebiyle söz konusu sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değil. Kanun borçluya bu hakkı terditli şekilde talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA SÖZLEŞMESİ UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR
Son zamanlarda sık sık gündeme gelen kira bedeli tespit davası, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin şekilde talep edilebilir. Kira tutarını uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik ya da aşırılık aranmazken kira tutarı tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması ya da belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması veya herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş seneden uzun süreli olması gerekir. Fakat kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilir.”
Yargıtay'dan emsal niteliğinde karar! Ev sahibi ve kiracılar dikkat!
İzmir'in yüzde 70'inin dönüşüme ihtiyacı var! Uzmanlardan korkutan açıklama geldi!