Kiracının stopaj yüküne çözüm getirilmeli!
İş yeri kira gelirlerinden yapılacak stopaj oranı, yüzde 20'den yüzde 10'a düşürüldü. Doç. Dr. Murat Batı, iş yeri kira stopaj uygulamasının tamamen kaldırılması gerektiğini belirtti...
Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen 'gayrimenkul sermaye iradı' olarak değerlendirilir.
İş yeri kira gelirlerinden yapılacak stopaj oranı, 1 Ağustos-31 Aralık 2020 tarihleri için 5 aylık süre ile koronavirüs salgını etkisiyle yüzde 20'den yüzde 10'a indirilmişti.
Doç. Dr. Murat Batı, BirGün Gazetesi'nde kiracının stopaj yüküyle ilgili yazdı. İşte Doç. Dr. Murat Batı'nın o yazısı...
Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse, bu gelir, halk arasında “kira vergisi” olarak bilinen “gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ)” olarak değerlendirilecektir. Gerek konut gerekse iş yeri kira gelirlerinden gelir vergisi alınmaktadır. Ancak konut sahipleri ile iş yeri sahiplerinin aldıkları bu kira gelirlerinin vergilendirme esasları farklılık arz etmektedir. Konut kira geliri elde eden gerçek kişiler (istisnai birkaç durum göz ardı edilmiştir) elde ettikleri kira geliri 2020 yılı için 6 bin 600 TL’yi aşarsa kira gelirini 2021 Mart ayında beyan eder ve hesaplanan vergisini iki eşit taksitte öder.
Ancak iş yeri kiralarında; kiracı, kirayı öderken brüt kira tutarı üzerinden yüzde 20 stopaj yapar ve bunu iş yeri sahibi adına vergi dairesine aynı yıl içinde aylık ya da duruma göre 3 ayda bir beyan eder ve aynı sürelerde de vergisini öder. İş yeri sahibi ise stopaj kesilmeden önceki kira gelirlerinin 2020 yılı içinde toplam tutarı 49 bin TL’yi aşarsa kendisi de bunu bu kez 2021 yılında beyan eder ve hesaplanan gelir vergisinden kiracının aylık/3 ayda bir ödediği stopajları mahsup eder. Mahsup sonucunda bakiye pozitif çıkarsa öder ancak bakiye eksi çıkarsa iade alır. Buraya kadar bir sorun yok gibi duruyor ama çok ciddi bir sorun var.
İş Yeri Kiralarında “Bir Stopaj Terörü” Var
Uygulamada gerçek kişi iş yeri sahibi ile kiracı, kira konusunda anlaşırken iş yeri sahibinin sıklıkla kullandığı ve herkesçe bilinen hem kiracıyı hem de vergi açısından Devleti zarara uğratan “stopaj sana ait” uygulaması var. Yani iş yeri sahibi çoğu zaman sadece cebine girecek kirayla ilgilenecek, iş yeri kirasından yapılacak stopajla pek ilgilenmeyecektir. Bu noktada uygulamada sıklıkla çift kira kontratı yapılmaktadır. Biri Maliye, diğeri ise kendileri için.
İş yeri kira uygulamasındaki sorunu anlamak için basit bir örnekleme yapayım. Örneğin bir iş yerinin aylık brüt 5 bin TL’ye kiraya verilmesi durumunda kiracı her ay yüzde 20 stopaj yapar (1.000 TL) ve bunu iş yeri sahibi adına vergi sorumlusu sıfatıyla beyan eder ve öder. Ancak iş yeri sahibi gerçekte kesilen bu stopajın cebinden çıkmaması için stopaj düşüldükten sonraki kısmını yani 4 bin TL’yi banka üzerinden kalan 1.000 TL’yi ise elden alıp, ödenen 1.000 TL’lik stopajı da kiracıya yükleyerek gerçekte toplam brüt 6 bin TL (4 bin net kira + 1.000 TL stopaj + 1.000 TL elden alınan kira) kira geliri elde etmektedir.
Yıl bittikten sonra ise iş yeri sahibi tüm kira gelirini (5 binx12 ay) 2020 yılı için 49 bin TL olan beyan sınırını aşarsa ki örneğimizdeki gibi aşmış olan 60 bin TL’yi beyan eder ve götürü gider seçtiğini de varsayarsak 9 bin 240 TL de vergi hesaplanır. Kiracının stopajla ödediği 12 aylık 12 bin TL’lik vergi, bu tutardan düşülür (12 bin – 9 bin 240) ve bakiye eksi çıktığından iş yeri sahibi 2 bin 760 TL’yi iade alır.
Görüldüğü gibi stopaj iş yeri sahipleri tarafından sıklıkla kiracılara ödettirilmekte, bu durum iki ayrı kontrat yaratmakta gerçek kira değeri üzerinden stopaj yapılmamakta ve üstelik kiracının ödediği stopajlar sanki iş yeri sahibinin cebinden çıkmış gibi iş yeri sahibinin gelir beyanından mahsup edilerek iş yeri sahibine iade edilmektedir.
Daha da önemlisi bu durum herkesçe bilinmektedir. Sanıyorum Maliye’nin burada dikkate aldığı en önemli şey “kasasına giren sıcak paradır.” Teferruatlarla ilgilenmediği de aşikâr bence.
2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Stopaj yüzde 10’a düşürüldü
İş yeri kira gelirlerinden yapılacak stopaj oranı, 1 Ağustos-31 Aralık 2020 tarihleri için 5 aylığına pandemi etkisiyle yüzde 20’den yüzde 10’a düşürüldü. Bu elbette olumlu bir gelişme ancak yukarıda yazdığım şekliyle stopajların kiracıya ödettirildiği ve ardından iş yeri sahiplerinin beyan edip kiracıya ödettirilen stopajların kendi hesaplanan gelir vergilerinden mahsup ettirilme sistemin devam edildiği durumda pek de rasyonel/hukuki bir uygulama olmadığı aşikârdır. Başkasının ödediği vergilerin kendi gelir vergisinden mahsup edilmesi hiç de adil değildir.
Stopaj Uygulaması Kaldırılmalıdır
İş yeri kira stopaj uygulamasının tamamen kaldırılması gerekmektedir ki uygulamada basit usul mükellefleri stopajsız kiralama yapmaktadırlar. İş yeri kira geliri uygulamasının tıpkı konut kiralamalarında olduğu gibi stopajsız hale getirilip “kiracıları bu maddi külfetten kurtarıp” bunun sadece iş yeri sahiplerinin beyanına bağlanması artık bir zorunluluktur. Aksi durumda iş yeri sahipleri stopajı kiracıya ödettirecek, ödettirdiği stopajı kendi kira geliri beyanında hesaplanan gelir vergisinden mahsup ettirip üstelik iade alacaktır.
2813 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan iş yeri stopaj oranının yılın son 5 aylığı için yüzde 20’den yüzde 10’a düşürülmesi çok da etkili olmayan bir çözüm içermektedir. Sadece son 5 aylığına kiracıların iş yeri sahibi adına cebinden ödeyeceği stopajı yarıya düşürmüştür. Deryada katre anlayacağınız.
Bir diğeri ise stopaj kalksa bile birçok iş yeri sahipleri gerçek kira gelirlerini yine beyan etmeyeceğinden çift kontrat uygulamasına da kanımca devam edileceğinden sıkı bir denetleme de kaçınılmaz olacaktır. Bu sorunun çözüm odağı Maliye’nin niyetine bağlıdır.
Bir Diğer Sorun
Bir diğer sorun, brüt yapılmış kira kontratlarında brüt tutarın kiracının cebinden çıkmasının devam olunmasıdır. Şöyle ki; yukarıda bahsettiğim durum olmasa bile brüt kira tutarı üzerinden bu kez yüzde 10 stopaj yapılacak indirilen yüzde 10 stopaj ise bu kez iş yeri sahibine kira diye ödenme ihtimali yüksektir. Örneğin brüt kira aylık 5 bin TL ise önceden yüzde 20 stopaj yapılırken kiracıya 4 bin TL net kira ödenirken stopajın yüzde 10’a düşürülmesi sonucunda kiracı bu kez 500 TL stopaj yapacak ama iş yeri sahibine 4 bin 500 TL ödemek zorunda kalabilecektir. Bu durumun ciddi bir şekilde denetlenmesi ve “saldım çayıra mevlam kayıra” lafının ötesine geçilmesi gerekmektedir. Aksi durum Maliye’yi sadece “dostlar alışverişte görsün”den öteye taşımayacaktır.
Hiç ödenmeyen kiralara vergisel avantaj var
Bir diğer sorun bu yılın kirasının tamamı 1 Ağustos tarihinden önceki bir tarihte peşin olarak ödenmiş ve bu kiradan tüm aylar için yapılmış olan yüzde 20 stopaj vergi dairesine ödenmiş ise son 5 aylık kira için fazladan ödenen yüzde 10’luk stopaj iade edilmemektedir. Yani peşin ödediyseniz bunu iade alabileceğimizi sağlayacak vergi kanunlarımızda bir maddemiz bulunmamaktadır. Bu konuya Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın ivedi bir şekilde müdahale etmesi gerekmektedir.
Daha da önemlisi 2020 yılı kirasını hiç ödememişler bu yılın kirasını son 5 ayda ödemeye kalksalar tamamı üzerinden yüzde 10 stopaj ödeyecekler. Hatta 1 Ağustos-31 Aralık 2020 tarihleri arasında önümüzdeki yılların kirası da ödenirse önümüzdeki yılların kirası için normalde ödenmesi gereken 20 stopaj yerine GVK madde 94 uyarınca tüm gelecek yılların kirası için yüzde 10 stopaj ödenecektir. Yani kiracılar için oldukça iyi bir fırsat bu.
Ezcümle 1 Ağustos tarihinden önce tüm yılın kirası peşin ödenip stopaj da ödendiyse cezalandırılacak, hiç ödemeyip son 5 ayda tüm yılın kirasını ödeyeceksiniz ödüllendirileceksiniz.
Saygılarımla…
