Kiralar neden yükseliyor?
Türkiye genelinde kira fiyatları hızla artmaya devam ediyor. Milliyet Gazetesi köşe yazarlarından Erol Ulusoy, bugünkü köşe yazısında kira fiyat artışı sebeplerini kaleme aldı.
Türkiye genelinde kira fiyatları hızla artmaya devam ediyor. Milliyet Gazetesi köşe yazarlarından Erol Ulusoy, bugünkü köşe yazısında kira fiyat artışı sebebplerini kaleme aldı. İşte Ulusoy'un o yazısı...
Kira artışlarının üç sebebi bulunuyor. il olarak üniversitelerin karma eğitime geçmeleri ile üniversite öğrencileri cephesinde büyük bir hareketlilik başladı.
İkincisi, 2021 senesi ikinci çeyreğindeki yüzde 21.7 oranındaki ekonomik büyüme, nitelikli işgücüne olan ihtiyacı artırdı ve farklı bölgelerde yeni işe alınmalar da kiralık konuta olan talebi artırdı.
Üçüncüsü, göçmenler arasındaki şehirler arası hareketlilik. Son olarak ise koronavirüs dönemini nispeten daha az sıkı önlemlerle geçiren, mesai günlerinde dışarı çıkmanın serbest olduğu Türkiye'de yaşamayı, 15 gün, bazen 1 ay gibi sokağa çıkma yasağına tabi ülkelerde yaşamaya tercih eden yabancıların konut satın almak yerine, kiralamayı tercih etmeleri.
Fakat kiralık ev arayanlar, kiraların artmasındaki sebepleri merak ediyor. Onlar somut olarak ödeyecekleri kiranın, aylık gelirlerine oranıyla alakadarlar. İdeal olanı, bir kimsenin aylık gelirinin üçte birini kiraya ödemesine ayırması, kalanıyla da hayatını devam ettirmesi.
Borçlar Kanunu
Hukuken bir konut için talep edilebilecek kirada üst sınır prensipi bulunmuyor. Her ev sahibi, kendi belirlediği kira bedelini ödemeye hazır olana konutunu kiralayabilir. Kira piyasası ortalaması üzerinde kira bedeli talep edildiğinde, kiracı bulamaz. Henüz böyle bir hukuki olayla karşılaşılmadı fakat, yine de kira bedelinin bir üst sınırı olduğunu aşikar O da Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28 inci maddelerindeki ahlaka veya kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı faydalanma sebepleridir.
Eğer kira bedeli, cari piyasa kira ortalamasında ahlaka aykırılık oluşturacak derecede yüksek ise, kiracı, sözleşmede yazılan kira bedelini ödemek yerine, cari ortalama kira bedelini ödeyebilir. Ortalama kira bedeli 1000 TL olabilecek bir konut için 10 bin TL kira bedelli sözleşme yapılmasında durum bu şekildedir.
Zira böyle bir kira bedeli kanaat olarak Anayasal bir ihtiyaç olan konaklama hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da meydana getirir. Elbette, bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığa işaret eden aşırı faydalanma da, kira sözleşmesinde kira bedelinin cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı kılabilir. Düşünün, ortalama kirası 1000 TL olabilecek bir konut, 10 bin TL’ye kiralanmışsa, sizce de burada kiralayanın bir aşırı faydalanması yok mudur?
Kira bedelinin üst sınırını, işte TBK Md 27 ve 28’deki bu kurallar oluşturur.
Artış miktarı ne olur?
Kira piyasasındaki yükselme halen kirada oturan kiracıları kaygılandırmasın. Onlar rahat etsin Çünkü TBK Md 344 kuralı, kiracıları tüketici olarak kabul etmektedir ve kira artışını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli kılıyor.
TBK Md 344, son iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasından fazla bir kira artışı sözleşmeye yazılsa dahil bu yasaktır. Daha doğrusu, ben onu TÜFE olarak uygularım, diyor. Sözleşmede daha yüksek veya farklı bir oran yazsa bile, örneğin enflasyon oranı, dövizdeki veya altın fiyatlarındaki yükseliş gibi, yine de 12 aylık tüketici fiyat endeksi kadar kira artırılabilir.
Ev sahibi daha yüksek artış talep etse dahil sizin tüketici fiyat endeksine göre artırıp ödemelerinizi düzgün yapmanız, yeterli. Sözleşmeyi ihlal etmiş olmazsınız ve dolayısıyla bir tahliye sebebi olmaz. Kiralık evin yer aldığı bölgedeki ortalama kiralar yüzde 30 yükselse de Temmuz 2021 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması 15.15 olduğundan, kira da ancak bu kadar artırılabilir. Kiralayanın katlanacağı kanuni bir sonuç.
Ortalama kiralar TÜFE oranından daha az yükselse de bu durum kiracının aleyhine olmasına rağmen, kiracı da buna katlanmak zorunda.
Sözleşmeye artışla ilgili hiçbir şey yazılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira senenin tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyka hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre saptanır. Artışla ilgili sözleşmeye bir şey yazılmamış olsa bile, artışa hakim karar verir.
Ama hakim de bu konuda serbest değildir. Oniki aylık TÜFE oranından fazla bir kira artışına karar alamaz. Kiralar o bölgede TÜFE oranının iki katı artmış olsa dahil.
5 yıllık süreye dikkat
Örneğin 1 senelik kira sözleşmeniz bitmesine karşın ev sahibiyle anlaşıp çıkmadınız, oturmaya devam ediyorsunuz. Kira sözleşmenin belirsiz süreli hale geldi. İşte yıllık kira artışınızı TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız, 5 sene ile sınırlı. Beşinci senenin sonunda ev sahibi mahkemeye başvuru yaparak yeni kira yılında uygulanacak kira bedelini hakimin belirlemesini talep edebilir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirler.
O halde şunlar söylenebilir. Beş senenin sonunda kira yükselişi mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde arttırılır. Sonrası? Sonra yine bir beş yıl daha sadece TÜFE oranı kadar artırılabilir.
Sonuç olarak devam eden kiralarda kira artışı sistemi şu şekildedir: İlk beş yıl, en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar artırılabilir. Sonrasında ise kira bedeli piyasa ortalamasının altında kalmışsa hakim kararıyla piyasa ortalamasına denk gelecek kadar artırılabilir. Devam yıllarda yine sadece TÜFE ortalaması kadar. Bu her beş yılda bir tekrarlanabilir. Ev sahibi beşinci yılın sonunda mahkemeye başvurup kira artışı talep etmezse, yine TÜFE ortalaması kadar artış yeterli olacaktır.