Konut alıp satacaklar dikkat! İlan sitelerinde sistem değişiyor!

Emlakta spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi ve internetteki emlak platformlarındaki ilanlardaki bilgi kirliliğinin engellenmesi amacıyla yeni bir adım atılıyor. Peki söz konusu düzenlemenin piyasaya etkisi ne olur?

‘SPEKÜLATİF ARTIŞIN ÖNLENMESİ HEDEFLENİYOR’

Pek çok kişinin gündeminde yer alan konu ile ilgili olarak Milliyet'e açıklamalar yapan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şunları dile getirdi: “5 Haziran 2018 tarihli taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin uygulanmasında karşılaşılmış olan sorunların ortadan kaldırılmasıyla sektör temsilcilerinin talep ve beklentilerini karşılaması için taşınmaz ticareti hakkında yönetmelikte değişiklik yapılmasına dair yönetmelik taslağı hazırlandı. Söz konusu bu taslakta geçen önemli maddelerden biri de aslında başkalarına ait taşınmaz satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayan gerçek ve tüzel kişilere, aynı taşınmaza ilişkin farklı fiyatlarla birden çok ilan girişine izin vermemek yükümlülüğü getirilerek spekülatif fiyat artışlarının önlenmesi, elektronik ortamda hizmet sunan ilan platformlarında bulunan ilanlardaki bilgi kirliliğinin önüne geçilmesi planlanıyor.

‘TÜM SORUMLULUK İLAN PORTALLARINDA’

Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada aslında söz konusu bu yükümlülüğün ve sorumluluğun ilan portallarına verilen bir sorumluluk olduğunu dile getiren Mustafa Hakan Özelmacıklı, "Elektronik ortam denildiği zaman ilan portalları dışında sosyal medya mecralarının da uygulamaları elektronik ticaretin düzenlenmesi hakkında kanun çerçevesinde takip etmeleri Bakanlık tarafından taslak çerçevesinde görüş şeklinde sektöre sunuldu.

‘TEK BİR EMLAK İŞLETMESİNE YETKİ VERİLMELİ’

Söz konusu düzenlemenin piyasaya etkisi bakımından bizler bir ilanın birden çok emlakçı tarafından girilmesi değil, bir ilanı yalnızca bir emlak işletmesi tarafından pazarlanması ile ilgili olarak yetki verilmesini bekliyordu. Bakanlık mükerrer ilan girişlerinde farklı fiyatlar olmaması yönünde bir taslak teklifi sundu. Söz konusu sektör temsilcilerinin önemli bir bölümünün daha çok mükerrer ilan girilmemesi şeklinde bir çalışma yapılmasını doğru buluyor. Mükerrer ilan girildiğinde aynı fiyattan başka ilanlar olduğu zaman aslında ilanların sorumluluğunun da tartışılacağı bir husus bulunuyor. Bir gayrimenkul birden çok emlakçı tarafından fiyattan girildi fakat ‘taşınmazla ilgili gerçek yetki kimde, kim afiş asacak, kim gerçek anlamda pazarlama faaliyetleri belirleyecek?’ bunlar şu an için belirsiz. Yönetmeliğimizde bir hizmet ortaklığı sözleşmesi bulunuyor. Biz bu yetki verilirken tek bir emlak işletmesine yetki verilmesini daha anlamlı buluyoruz.

PİYASADA NEDEN FARKLI FİYATTAN ÇOK İLAN BULUNUYOR?

Açıklamasında bakanlığın bunu daha çok kendisine gelen yoğun şikayetler neticesinde değerlendirdiğini dile getiren Mustafa Hakan Özelmacıklı şunları dile getirdi: "Asıl konu bir ilanın birden çok kişi tarafından farklı fiyatlarda girildiği örnekler bulunuyor. Hatta farklı portallarda bile bazı farklı fiyatlar söz konusu olabiliyor. Bunun birden çok sebebi var. İlanın eski fiyat olması sebebiyle kaldığı, sonradan döviz vb artışlar çerçevesinde bazı ilanların gerçekten güncellendiği ama bazılarının güncel kalmadığı, mal sahiplerinin güncel kalmayanları takip edemediği, yetkisiz şekilde çalışılan bir ortamda taşınmazın rakamlarının spekülatif olarak takip edilemediği bir durum da söz konusu.

Bunu yapabilmek için söz konusu taşınmazların harita üzerinden veya taşınmaz kimlik numarası ile etkin bir takibe ihtiyacı var. Haritalarda taşınmazlar farklı yerde gösterildiğinde, farklı resimlerle içerikler üretildiğinde farklı fiyatlarla da karşılaşılabiliyor. Mükerrer ilan girişinin engellenmesinin çok daha anlamlı olduğunu biliyoruz.

Mükerrer ilanlar girildiği sürece piyasada spekülatif hareketlere çok önemli etkiler bulunmayacak. Ayrıca aynı gayrimenkulün birden çok emlak işletmesi tarafından ilana girildiğinde o bölgenin karar destek sistemleri dediğimiz gayrimenkul değer haritalarında da bölge ortalamasını yükselteceği aşikardır.

Yalnızca fiyat meselesi de değil girilen ilanlarda taşınmazların metrekarelerinin doğru olup olmadığı şu anda elektronik ortamdan da çekilemiyor. Bu açıdan bakıldığı zaman aslında rakamların yalnızca fiyatlarla doğru olması değil aynı zamanda teknik ve mimari özellikleri açısından da doğru bilgiler çerçevesinde işlenmesi de büyük önem taşıyor.

Söz konusu yönetmeliğin çıkış amacına bakıldığı zaman emlakçılık faaliyetlerinin hizmet kalitesinin artırılması, haksız rekabetin ortadan kaldırılması, kayıt dışılığın önlenmesi gibi konular hedeflenmişti. Hatta tüketicilerin almış olduğu hizmetin kalitesinin yükseltilmesine de yönelikti. Fakat söz konusu mükerrer ilanların sektörde var olması yapılan düzenleme çerçevesinde birçok emlakçının aslında aynı yerin ilana girmesine imkan sağlayacak. Hem de ‘fiyatları aynı olsun yeter’ mantığı ile hizmet kalitesini artırmaktan ziyade düşürmeye yönelik bazı sonuçları da olacaktır.

İLANLAR NASIL DENETLENECEK, CEZA VERİLECEK Mİ?

Mustafa Hakan Özelmacıklı açıklamasında ilan portallarının bunu kontrol etmesi, kontrol edilmediğinde her bir aykırılık için 100 bin lira olarak belirlenen cezai müeyyideler söz konusu olduğunu belirterek, şunları dile getirdi: "Portallar da bu cezai sorumluluğu üyelerine rücu ettirmeyi değerlendiriyor. O sebeple burada sadece ilan portalları tarafı değil, bunun kontrolünün aslında tek bir yetki ile çözülebilmesi daha sağlıklı gözüküyor.

FİYATLARA ETKİSİ OLACAK MI?

Fiyatların doğru ve hızlı bir biçimde düşeceğini söylemek mümkün değil. Bir bölgede o fiyattan ilan girildiğinde insanlar o bölgenin her durumda fiyat ortalamalarına bakıyor. Ortalamaları alırken ilanlara da bakılıyor. Aslında fiyatların düşürülmesi açısından çok da bir yarar sağlamayacaktır.

EMLAKTA DENEYİM ŞARTI KALKIYOR MU?

Söz konusu taslak metinde önemli maddeler bulunuyor. Bir tanesi emlakçılık yapanlar için daha önce getirilmiş çalışma ve deneyim şartının kaldırılması ile ilgili de bir düzenleme bulunuyor. Deneyim şartı kişilerin mezuniyetine göre 6 ay ve 12 ay emlakçılık faaliyetlerini kendi isimlerine açmadan önce bir emlak işletmesinin altında sigortalı olarak çalışarak elde ettikleri deneyimden bahsediyoruz. Söz konusu bu deneyim şartının kaldırılması planlanıyor. Pek çok meslekte, birçok deneyim şartı varken bizim mesleğimizde bunun kaldırılması önemli bir soru işareti oluşturuyor. Gayrimenkul mevzuatı aslında çok yoğun bir biçimde ciddi bir altyapıyı, bilgi ve donanımı, emeği gerektiriyor. Kişilerin vergi mevzuatından değerlemeye, tapudan imara kadar pek çok konuda bilgi sahibi olmaları ihtiyaç.

Eylül'de gayrimenkul sektöründe çalışan sayısı 122 bini aşmış, GSYH payı yüzde 3.7 oranında. 2022 yılında yapılan 3 milyon 434 bine yakın işlem var. 2023 yılının kasım sonuna kadar 2 milyon 638 bine yakın işlem yapıldı. İşte tam da bu noktada yetki belgesi almış emlak işletmelerinin yetkilerinin genişletilmesi yapılacak regülasyonlarla bu işletmelere destekler sağlanması önemli iken biz sektöre girişin çok daha kontrolsüz bir duruma gelmesi ve çok daha kolaylaşmasına yönelik bir taslak metni gördüğümüzü değerlendirebilirim.

‘HERKES EMLAKÇI OLABİLECEK Mİ?

Mustafa Hakan Özelmacıklı sözlerini şu cümlelerle sonlandırdı: "Daha önce 16 Nisan 2021 tarihinde yönetmelikte bir mezuniyet şartı vardı. Söz konusu bu şart kaldırılmıştı, deneyim şartının kaldırılması ile beraber bugün ‘ben emlakçılık yapmak istiyorum’ diyen herkes yapabiliyor olacak. 100 saatlik eğitim şartı ve mesleki yeterlilik kurumundan alınacak belgelerin bulunması gerekli.  Ayrıca söz konusu sektörün regülasyonu açısından deneyim ve mezuniyet gibi giriş şartlarının ağırlaştırılması da önemli bir ihtiyaçtır.”
 

Askıda konut projesi ne? Ev sahibi ve kiracı kavgasında yeni boyut!

'Fahiş fiyatlarla konut satılıyor algısı yanlış!'

Prof. Dr. Naci Görür'den Kentsel Dönüşüm itirafı: 'Pişman oldum, bu şartlarda dönüşüm olmaz!'