Konut Edindirme Sistemi (KES) nedir, nasıl işler?

Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, bugünkü yazısında Konut Edindirme Sistemi'ni kaleme aldı. Prof. Dr. Ali Hepşen yazısında konut sektörünün yatırımların sürdürülebilirliği ve kişilerin konuta erişilebilirliği açısından yeni ve alternatif finansman araçlarına ihtiyaç duyduğunu belirterek, bireysel emeklilik fonlarının da uzun vadeli yatırım enstrümanlarına yatırım yaptığını belirtti.

Prof. Dr. Ali Hepşen yazısında bu bağlamda biri finansmana ihtiyaç duyan, diğerinin de fonlama yapan bu iki önemli yatırım alanını bir modelde birleştirmenin her iki sektörün gelişimine fayda sağlayacağını düşünüldüğünü söyledi.

Prof. Dr. Ali Hepşen'in yazısının devamı şu şekilde:

Konut Edindirme Sistemi (KES), Sermaye Piyasası Kurulu’nun yakın tarihte hazırlık çalışmalarını yaptığı “Konut Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” tebliği ile beraber gayrimenkul yatırım araçlarını bireysel emeklilik sistemi ile birleştiren bir yatırım ve finansman ekosistemi öneriyor. Söz konusu bu yapı içerisinde Fon tarafından ihraç edilecek olan katılım paylarının uzun vadeli yatırım strateji hedefi taşıyan bireysel emeklilik şirketleri tarafından portföylerine dâhil edilmesinin teşvik edilmesi gerekiyor.

Özellikle gayrimenkul projelerinin finansmanına katkı sağlayacak olan nitelikteki bu şirketler, kuracakları konut fonlarının (KES Fonu) katılım paylarını katılımcılara (tasarruf sahiplerine) satarak sistem içinde birbirini besleyen bir yapı oluşturabilir. Ayrıca Konut Edindirme Sistemi Fonlarının yatırımlarını “Erişebilir Sosyal Konut” alanındaki projelerde değerlendirmesi de önerilir. Böylece Erişebilir Sosyal Konut projeleri için de ciddi bir finansman sağlanmış olur.

Bu entegre yapının sağlayacağı iki yarar olacaktır:

1) Birikimler konut fiyat artışlarından yararlanır.

2) Katılımcı/ Tasarruf Sahibi birikimini konuta dönüştürürken herhangi kayba uğramaz.

Söz konusu mevcut bireysel emeklilik sistemi uygulamasında, “Bir katılımcı için bir takvim senesi içerisinde ödenen ve devlet katkısı tutarlarının hesaplanmasına esas teşkil eden katkı paylarının toplamı, ilgili sene için belirlenmiş olan senelik toplam brüt asgari ücret tutarını aşamaz” düzenlemesi yer alıyor.

Birikimi teşvik etmek ve emeklilik amacıyla ilave bir kaynak üretmek için kurulmuş olan BES’lere devletin desteği yüzde 30. Konut Edindirme Sistemi için öngörülen devlet katkısının da BES uygulamasına benzer biçimde yapılması düşünülebilir. Türkiye'deki konut fiyatları göz önüne alındığı zaman, konut alımı için gerekecek asgari birikimin uzun vadeli bir ödeme planı çerçevesinde oluşabilmesi de söz konusudur.

Bu nedenle bireylerin barınma ihtiyacı dahilinde uzun vadeli, örnek olarak 180 ay vadeli olarak satın alınacak olan bir konutun “Konut Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu”ndan satın alınması beklenmeli. Mevcut bireysel emeklilik sistemi yapısı içinde uzun süreyle sistemde kalan katılımcı sayısı da az. Aynı sorunun konut edindirme sisteminde yaşanmaması veya söz konusu sistemin alternatif finansman kanallarıyla da desteklenmesinin düşünülmesi gerekir. Bu sebeplerle yeni oluşturulacak Konut Edindirme Sistemi sistemine mutlaka kredili bir yapı eklenmelidir.

Katılımcıların 5 sene ya da 10 sene sonunda birikimlerinin üstüne en az 10 sene vadeli ve düşük faizli taksitli konut kredisi çekebilme imkanları düşünülmeli. Buradaki temel hedefin ödemelerin süreklilik arz etmesinin sağlanması ve katılımcıların vadeden önce sistemden ayrılmalarının engellenmesi olduğunun unutulmaması gerekiyor. Söz konusu sistemin kredi mekanizması ile desteklenmesin ilgiyi artırabileceği de söylenebilir.

Gayrimenkul yatırım fonları yapıları gereği bir gayrimenkul projenin başarısına yatırım yapan, gayrimenkulün ve arazinin piyasa koşullarından çok fazla etkilenmiş olan, değerleme fiyatları sebebiyle yüksek riskli fonlar grubunda yer alıyor. Konut Edindirme Sistemi'ne dâhil olacak OLAN yatırım fonlarının ve ilgili fonlar içerisindeki konut projelerin en azından katılımcının kaybına sebep olmayacak ve erişilebilir konutu hedefleyen bir sistematik içermesi önerilmeli.

Öngörülen bu Fon, yoğunluğu konut nitelikli bağımsız bölümlerden meydana gelecek olan projelerin gerçekleştirilmesi amacıyla kurulmalıdır. Fon, kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin dışında hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde, gayrimenkul projesi geliştirebilmeli, üst hakkı tesis ettirmek (veya devam eden projelerden bağımsız bölümler satın almak) suretiyle projelere yatırım yapabilmeli.

Katılımcı ismine oluşturulacak fon sepetinde, yüzde 20 oranında Eurobond, DİBS, ters repo benzeri likit ürünlerin dışında faize hassasiyet gösteren yatırımcılar için de sukuk, arsa yatırımı, gibi ürünlerinde olması düşünülmeli. Fonlardaki kısa süreli yatırım araçlarının bulunması, katılımcının sisteme giriş-çıkış, erken ayrılma kararlarını kolaylaştıracağından KES modelini müşteri nezdinde tercih nedeni yapacak.

Söz konusu bu yapının hayata geçirilmesi ile hem konuta finansal erişilebilirlik anlamında bir çözüm üretilecek hem sermayenin tabana yayılmasına katkı sağlanacak hem de Türkiye Sigorta Birliği'nin “Türkiye Sigorta ve Emeklilik sektörünün Türkiye’nin ekonomik ve sosyal gelişiminde oynadığı stratejik rolü daha da etkin bir duruma getirmek, sigortalılık oranını ve finansal sistemdeki payını artırmak, güçlü ve sürdürülebilir bir yapıya ulaşmasını sağlama” vizyonuyla uyumlu bir bütüncül çözüm sağlanabilecek.

İMKON Yönetim Kurulu Üyesi Avcıl: İnşaat maliyetlerinin 4 kat artacağını biz de ön göremedik!

İlk evim konut kredisi için başvurular başladı mı? Düşük faizli konut kredisinde son durum!

Borç verirken nelere dikkat edilmeli? Bunu yapan parasını geri alamıyor!