Konut fiyat artışları, inşaat maliyet artışlarının altında kaldı!

TÜİK tarafından Mart konut satış rakamları açıklandı.  Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 0,1 azalarak 105 bin 394 oldu. Konut fiyatları yükselmeye devam ederken, vatandaşlar konut alma hayalinden gittikçe uzaklaşıyor. İnşaat maliyetlerindeki artışlar konut fiyatlarının artmasında en büyük etken oalrak görülürken, Mars Gayrimenkul kurucu ortağı Samet Hızalan konut fiyat artışlarının inşaat maliyet artışlarının altında kaldığını belirtti. İnşaat maliyet endeksi verileriyle ilgili bir yazı kaleme aldı. İşte Samet Hızalan'ın o yazısı...

İnşaat maliyet endeksi, 2024 yılı Şubat ayında bir önceki aya göre yüzde 3,41 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 70,05 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 4,46 arttı, işçilik endeksi  yüzde 1,48 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi  yüzde 54,82 arttı, işçilik endeksi yüzde 108,98 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık  yüzde 68,29 arttı, aylık yüzde 3,28 arttı Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre yüzde 3,28 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 68,29 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 4,38 arttı, işçilik endeksi yüzde1,34 arttı.

Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi  yüzde 52,10 arttı, işçilik endeksi yüzde 108,35 arttı. Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık yüzde 76,02 arttı, aylık yüzde 3,85 arttı. Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre yüzde 3,85 arttı, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 76,02 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi yüzde 4,70 arttı, işçilik endeksi yüzde 2,0 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi yüzde 63,66 arttı, işçilik endeksi yüzde 111,33 arttı.
 

SAKARYA MART AYI KONUT SATIŞ RAKAMLARI 

Türkiye genelinde konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 0,1 azalarak 105.394 oldu. Konut satışlarında İstanbul 19.040 konut satışı ve yüzde 18,1 ile en yüksek paya sahip olurken, Sakarya’da Mart ayında 1.626 konut satışı gerçekleşti.

Bir önceki yılın aynı ayında Sakarya’da 1.825 konut satışı gerçekleşmişti. Türkiye genelinde dikkat etmemiz gereken hususlardan bir tanesi Mart ayı konut satışlarına tapu dairelerinin açık olduğu yani mesai günü dikkate alarak baktığımızda geçen yıla göre konut satışlarının yüzde 9,5 arttığını görüyoruz. Bu hususu iletirken geçtiğimiz sene yıkıcı depremi yaşadığımızı da göz önünde bulundurmalıyız.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49,0 azalış göstererek 12 bin 880 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı  yüzde 12,2 olarak gerçekleşirken, Sakarya’da satılan 1.626 konut içerisinden yalnızca 165’i ipotekli (kredili) olarak satıldı.

PİYASA AZ KIPIRDAYINCA  KONUT FİYATLARINI YÜKSELTMEYİN

Türkiye' de konut satışları 8 yılın en düşük seviyesin de seyrederken konut fiyatlarındaki daralma yıllık enflasyonun altında kaldı.

Orantısız bir şekilde artan fiyatlar geri gelirken, inşaatçılar maliyet artışları gerekçesiyle fiyat artışına devam ediyor.Fakat piyasada en ufak hareketlilikte konut fiyatlarının yükselmesi piyasanın dengesizliğini oluşturan
en önemli faktörlerden. Satışa sunulan bir konuta birkaç defa telefon gelmesi, fiyatın yükselmesinin nedeni olmamalı.. Haziran 2023 tarihinden bu yana uygulanan sıkı para politikasının konut satışlarının geçtiğimiz 10 yılın
en düşük seviyelerine çekti.

İnşaat firmaları maliyetleri gerekçe göstererek fiyatlarını düşürmediği gibi artırırken, ikinci el konutlarda seri ilan sitelerinde yanlış fiyatlı ilanlar mülk sahiplerin de fiyatlarını suni olarak yüksek tutmasına zemin oluşturdu.

Türkiye ortalamasına baktığımız zaman yıllık enflasyon yüzde 67.7 olarak açıklanırken, konut fiyatları aynı
oranda artmadığı gibi ilandaki fiyatların çok daha aşağısına konutların satıldığına şahit olduk. Yalnızca

Sakarya’da satılık daire sayısı 6.500 – 7.000 civarında değişkenlik gösteriyor.. Yatırım amaçlı konut alınmadığı gibi kiraya verilen konutların da her fiyattan satışa sunulduğu yeni bir döneme giriyoruz. Mevduat getiri oranının yüzde  50’ye ulaşması da konut alımlarını ertelediği gibi satılık konut arzını da artıracaktır.

Konut fiyatlarının mevsimsel etkenleri de göz önünde alındığında önümüzdeki süreçte piyasada daralma ve doğal olarak fiyatlarda ortalama yüzde 30 düşüşler bekleniyor. Gerçek alıcı ve satıcının olacağı piyasada fiyatlar orta vadede güvenilir seviyelere oturacak. Konut piyasasındaki durgunluğun sıkı para politikası uygulandığı ve mevduat getiri oranının yüksek olduğu sürece devam edecektir.

Bugün mevduat faizi yüzde 55 - yüzde 58 civarlarında, 2 milyon türk lirasının aylık getirisi 80.000 TL – 90.000 TL civarında, bugün 2 milyonluk bir dairenin kira getirisi 15.000 TL civarında, kısa vadeli gelirde yatırımcı konuttan uzaklaştı..

Bugün bankalar tarafından “en düşük oran” olarak sunulan yüzde 2,94’lük faiz oranıyla bile kredi hesaplaması yapıldığında ortaya ciddi bir ödeme yükü çıkıyor. Bir tüketicinin 3 milyon liralık bir konut için 2 milyon lira kredi kullandığı denklemde; 120 ay vadede bu kredinin geri ödemesi 7 milyon 300 bin lirayı buluyor.

Faiz yükü 5 milyon 300 bin lira oluyor. Bu kadar yüksek faiz yükü, aynı zamanda neredeyse iki ev fiyatına denk geliyor. Bu arada kredinin aylık taksitleri de 60 bin 675 lira olarak gerçekleşiyor. Bu da Türkiye’de hane halkı
gelir ortalamasının oldukça üzerinde seyrediyor. Ve bu yönüyle de kredi kullanımını zorlaştırıyor.