Konut fiyatları düşecek mi?
Makyol Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Kemal Şahismailoğlu, konut pazarındaki gelişmeleri ve gelecek yıla dönük beklentileri anlattı...
Dövizdeki dalgalanma ve talepteki düşüş, konut pazarında da etkisini göstermeye başlamış durumda. 2017’nin ilk 7 ayında 770 bin 232 konut satılırken bu yılın aynı döneminde bu rakamın 769 bin 910 olduğu görülüyor. Colliers’in 2018 İlk Yarı Raporu da konut fiyatlarındaki artışın 2017’den itibaren alternatif yatırım araçları getirilerinin ve enflasyonun altında kalmaya başladığını doğruluyor. Fiyat gerilemesi özellikle İstanbul’daki lüks ve markalı konutlarda kendini gösteriyor. Konut pazarındaki gelişmeleri ve gelecek yıla dönük beklentileri, Capital'den Yasemin Erdoğan, Makyol Gayrimenkul Genel Müdür Yardımcısı Kemal Şahismailoğlu ile konuştu...
1- Konut fiyatlarında son 6 ayda nasıl bir hareketlilik var? Fiyatlar yılın ilk çeyreğine ve geçen yılın ilk 6 ayına göre nasıl değişti?
Gayrimenkulün sadece Türkiye’de değil tüm dünyada en değerli ve güvenilir yatırım araçları arasında yer aldığını düşünüyorum. Özellikle ülkemizde genç nüfus ve her yıl 600 bin evlilik yaşandığını düşünürsek talebin devam edeceği aşikar. 1 milyon 409 bin konut satışının yaşandığı ve rekor kırıldığı 2017 yılının ocak-temmuz döneminde 770 bin 232 konut satıldı. Bu yılın ocak-temmuz aylarını incelediğimizde ise bu rakamın 769 bin 910 olduğu görülüyor. Olumsuz değerlendirmelere rağmen satışlarda bir azalma olmadığı TÜİK verileriyle ortada. Doğru lokasyonda ihtiyaca yönelik geliştirilen her proje ilgi görmeye devam edecektir.
2- Fiyat artışının en yüksek olduğu iller ve bölgeler hangileri? Neden?
Türkiye genelinde konut fiyat artışlarında İzmir, Antalya, Samsun gibi Anadolu sahilleri ipi göğüsledi. Yıllık fiyat artışında İzmir yüzde 21 ile liderliği ele geçirirken diğer sahil illerinde yükseliş de ortalama yüzde 15’i buldu. Sahil olmayan illerden Kayseri’de fiyatların yüzde 15 yükseldiği görülüyor. Gelişen şehirlerimiz göç almaya başladı ve yeni iş olanakları sunuluyor. 80 milyonu aşkın bir nüfusa sahip ülkemizin İstanbul dışında alternatif illere ve çekim merkezlerine ihtiyacı var. Gelişen şehirlerde talebin devam edeceğine inanıyorum.
3- Peki fiyat artışının en düşük veya yavaş olduğu iller hangileri? Bunun nedenleri ne?
TCMB Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE) sonuçlarına göre en fazla düşüşün göç veren ve bazı dönemlerde terörle anılan Mardin, Siirt, Şırnak illerinde yaşandığı görülüyor. Gerek kamu gerekse özel sektörün yatırımlarıyla bu şehirlerimizde ibrenin artı yöne döneceğini düşünüyorum.
4- Fiyat değişimi en fazla hangi segmentteki konutlarda gözleniyor?
2017 yılı üçüncü çeyreğinde yakaladığı, son 3 yılın en yüksek büyüme oranıyla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yaklaşık aynı oranda artırdı. Yani sektörü, özellikle son iki yılda konut üretimi ve konut satışları büyüttü. Bu büyümeye rağmen özellikle üst gelir ve orta düzey oturumcu kitleye hitap eden projelerde stok erime hızının yavaşlaması, sektörde bu segmentlerin doygunluğa eriştiğini bize gösterdi. Arz talep dengesizliğinin 2018’de de sürmesi durumunda sektörün 2016 ve 2017’de ulaştığı büyüme ivmesinde düşme yaşanacaktır.
5- Sizce fiyatlar daha ne kadar geriler? Durgunluk 2019'da da sürer mi?
Fiyatların dengeyi bulacağını düşünüyoruz. Fiyat oluşumunu etkileyen faktörlere ek olarak arz-talep dengesi de fiyat oluşumunda büyük bir öneme sahip. Sektörde durgunluktan ziyade oturumcu kitleye hitap eden projelerde stok erime hızına bağlı olarak yavaşlama var. Bu konunun kamu kurumlan, STK’lar ve sektör oyuncularının elbirliğiyle dönem dönem çözüme kavuştuğunu görüyoruz. Bu süreç, gelecek yıl da kampanyaların desteğiyle devam edecektir. Bu konuda iç pazardaki likiditeyi kazanmak ve yabancı yatırımcıyı ülkeye çekmek için dört koldan çalışmalar devam ediyor. Tüm bunlar talebi canlandıracaktır.
6- Konut fiyatlarının düşüşü hane halkının tasarrufunun azalması anlamına da geliyor. Bunun nasıl sonuçları olacak?
Gayrimenkul uzun vadeli bir yatırım aracı olmakla birlikte ciddi getiri sağlayan emtiaların başında geliyor. Konut satış fiyatları son altı ayda yüzde 3,48, son bir yılda yüzde 9, son üç yılda yüzde 36,47, son beş yılda ise yüzde 84,82 oranında arttı.
7- Talepte geçmiş aylara ve yıllara göre nasıl bir değişim var?
Kurdaki artış, yabancılar ve yurt dışındaki gurbetçiler için Türkiye’yi cazip hale getirdi. Geliri döviz olan gurbetçi vatandaşlarımız ve yabancılar için avantaj ortaya çıktı. Yabancılara yapılan konut satışları 2018 yılı ikinci çeyrek sonu itibarıyla, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 23,15’lik büyümeyle 11 bin 816 adet seviyesine yükseldi. Ayrıca, markalı projelerden konut satın alan müşterilerin peşinat kullanım oranı yüzde 34, banka kredisi kullanım oranı yüzde 17 ve senet kullanım oranı yüzde 49 olarak gerçekleşti. Bu veriler, konut alıcısının, kredi faizinin yükselmesiyle firmaların sunduğu kampanya ve ödeme seçeneklerini değerlendirdiğini gösteriyor.
8- 2018'in ilk 6 ayı "ikinci el satışlar" anlamında nasıl geçiyor? Yılsonu beklentileri nasıl?
Ülkemizde ikinci el satışlar yüzde 5-10 oranında farkla sıfır projelere göre daha fazla talep görüyor. 2018 yılı için de benzer bir durum söz konusu denebilir.
9- Pazardaki gelişmelerin kira piyasasına etkisi nasıl? Kiralarda da düşme var mı?
Konut kira değerleri son bir ayda yüzde 1,18, son üç ayda yüzde 3,6i, son 6 ayda yüzde 5,31 artış gösterdi. Daha geriye dönük değerlendirdiğimizde artışın son 1 yılda yüzde 8,42, son 3 yılda yüzde 28,76, son 5 yılda ise yüzde 67,40 oranında olduğu görülüyor. Kira fiyatları projelerin niteliği ve özellikle lokasyonuna göre değişim gösteriyor. Bazı bölgelerde kiralar artmaya devam ederken bazı yerlerde ise düşüş yaşanıyor.
10- Markalı konut pazarında 2018 ilk 6 ay nasıl geçti? Yıl nasıl kapanır?
Sektör olarak satış açısından iyi sonuçlar alınan bir yılın ardından 2018’e başladık. 2018 yılının ilk yarısında yabancıya satışlar sürdürülebilir bir şekilde artış gösterirken iç piyasada mevcut ekonomik gidişatın da etkisiyle dalgalanmalar görüldü. Ancak hem mayıs ayında hem de eylülde Emlak Konut ve sektördeki oyuncuların bir araya gelerek oluşturduğu kampanyalarla beklenen ivmelenme yakalanarak tüketici ilgisinde istenen seviyelere ulaşıldı. Bu süreçte Makyol Gayrimenkul olarak bir yandan yeni projemiz Makyol Santral’de satışlara devam ederken, gerek Emlak Konut kampanyasına destek vererek gerekse kendi düzenlediğimiz kampanyalarla biz de satışlarımızı sürdürdük. Ancak son 2 yılda ekonomide yaşanan olumlu tabloya rağmen dalgalanmaların yanı sıra belirsizlik ortamının oluşmasından dolayı, sektör genel olarak 2019 yılı beklentilerinde daha temkinli.