Konut fiyatlarında bir balon var mı?

Radikal gazetesi ekonomi yazarı Uğur Gürses, Türkiye’deki konut fiyatlarındaki artışı yazdı. Uğur Gürses’in “Konut fiyatlarında bir balon var mı?” başlığıyla yayımlanan (20 Haziran 2014) yazısı şöyle:

Nobel ödüllü iktisatçı Robert Shiller, önceki gün Şekerbank’ın düzenlediği konferansın konuşmacısı olarak İstanbul’daydı. Shiller’i maharetli ve ödüllü bir iktisatçı yapan, ABD’deki konut balonunu önceden görüp, bunun söneceğini, konut fiyatlarında çöküş olacağını öngörmesi. Bu tahmini yaparken, ‘her konuda fikri olan’ biri olarak değil; varlık fiyatları ve kazançlar üzerine kafa yoran, çalışmaları olan bir iktisatçı olmasından geliyor; Nobel ödülü almasına da yol açan temel çalışması varlık fiyatlarının uzun vadede öngörülebilir olması üzerine.

Shiller, konut balonunu öngörmenin yolu olarak da fiyat/kira oranına bakmanın önemli olduğunu vurguluyor. Toplantı sırasında kendisine de sordum; optimal bir konut fiyatı/konut kirası oranı nedir? Bunun aylık yüzde 1 olduğunu vurgularken, ABD piyasasını işaret ediyordu. Nitekim ABD’de konut balonunun zirve yaptığı 2006 öncesindeki 20 yıl içerisinde yüzde 1-1,2 arasında seyreden fiyat/kira oranı, 2006’da yüzde 1,8’e kadar çıkmıştı. 2012’de yüzde 1’e geriledi.

Peki, başka nelere bakmalı? Shiller, toplantı sırasında gösterdiği bir grafik vardı; konut fiyatları, inşaat maliyetleri ve nüfusu yerleştirmişti. Zira Türkiye’deki konut fiyat artışlarına dair sorusuna enflasyonu da ekliyordu. Shiller reel fiyat değişimine bakılmasını öneriyor. 

Shiller’in baktığı gibi bakalım; Türkiye genelinde ortalama fiyatlarla bir konut balonu sinyali var mı?

Son 4 yılda (mart 2010-mart 2014) Türkiye genelinde konut fiyatları birikimli yüzde 55 artmış. Bu dönemdeki yüzde 36’lık enflasyon arındırılırsa reel fiyat artışının yüzde 14,2 arttığı görülüyor. Bu anormal bir yüksek artış sayılmıyor. İstanbul için hesaplanan 4 yıllık reel artış ise yüzde 27.7. Yani anomali göstermiyor. Bu karşılaştırmayı, enflasyon yerine daha dar biçimde inşaat maliyetleri ile yapsaydık da durum değişmiyor; inşaat maliyetinin de aynı dönemde yüzde 37 arttığı, dolayısıyla reel artış yüzde 13,4 çıkıyor.

Son 4 yılda, milli gelir artışı birikimli olarak yüzde 24 olmuş. Dolayısıyla, Türkiye genelindeki konut ortalama fiyatındaki yüzde 14,2’lik reel artış, reel gelir artışının altında. Reel gelir artışının üzerinde olsaydı anlaşılabilirdi. Burada da anormal bir durum yok.

Son 4 yılda, (2009-2013) nüfus artışı yüzde 6’ya yakın. Konuttaki reel yüzde 14’lük artışı, yüzde 6’lık nüfus büyümesi ile karşılaştırınca uyumlu.

Türkiye’de konut kredilerindeki büyüme hızlı olsa da, GSYH’ya oranı konut balonu ortaya çıkan ülkelere göre (ABD yüzde 68, İspanya yüzde 61) çok düşük. 2010’un ilk çeyreğinde GSYH’nın yüzde 4,6’sı kadar bir konut kredisi varken, bugün yüzde 6,4’ü kadar. Bu da balon için bir altyapı oluşturmuyor.

Türkiye’de son 4 yılda toplamda yüzde 10’un üzerinde nüfus artışı gösteren, yoğun göç alan kentlerinin başında Antalya, Şanlıurfa, Tekirdağ, Gaziantep, Şırnak, Batman, Kocaeli ve İstanbul geliyor. Kimi kent bölgesel çekim merkezi olurken, İstanbul ülke çapında göç alıyor. Güneydeki kentlerimize gelen Suriyeli mülteci nüfusundaki artış bu sayıların içinde bile değil. Bu yüzden Gaziantep’te konut fiyatlarının son 4 yılda yüzde 119 (reel yüzde 61) artışı, nüfus ve konut talebinde öngörülemeyen artışın sonucu olmalı.

Türkiye’de konut fiyatlarından hareketle bir konut balonu olduğunu söyleyebilecek veri yok henüz.

Üç noktayı ayırt etmek gerekiyor; birincisi, kent ve semt bazında fiyat şişmeleri olabilir. Kent merkezlerinde yeni alanlar yaratılamadığı için fiyatlar taleple şişiyor olabilir. Bunu genelleştiremeyiz. İyi gösterge, Shiller’in işaret ettiği fiyat/kira oranıdır. Bu oran yükseliyorsa ikiye katlanıyorsa şişkinlikten bahsedilebilir.

İkincisi, fiyat artışlarının bir kaynağı da dövizli fiyatlama olabilir. Malum belli dönemlere kur artışı kadar enflasyon artışı olmadığı için, kimi yerlerde fiyatlar daha hızlı yükseliş gösterebilir.

Üçüncüsü de, inşaat şirketlerinin bir çeşit ‘Ponzi oyunu’ ya da ‘saadet zinciri’ biçimindeki inşaat finansman modeli, son 6 ayda finansal çalkantı ile kur artışı ve faiz yükselişi ile kesintiye uğramış olabilir. Kimi şirketlerin elinde de konut stoku kaldığı gözleniyor. Bu faktörün de fiyatları aşağı baskılaması mümkün. Bunu balonla karıştırmamak gerekir.

Uğur Gürses/Radikal