Konut fiyatlarındaki reel düşüş alım fırsatı sunuyor!
Bugünü yazısında konut fiyatlarına yaşanan reel düşüşün alım fırsatı sunduğunu belirten, Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen "Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir" ifadelerini kullandı.
Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut sektörünü kaleme aldı. İşte Prof. Dr. Ali Hepşen'in Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir" başlıklı o yazısı...
Bu başlığı 2006 yılının Temmuz ayında Emlak Pazarı dergisinde yayımlanan bir köşe yazım için kullanmıştım. Aradan 18 sene gibi uzun sayılabilecek bir dönem geçti. O dönemlerde gerek Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası gerekse de özel sektör kuruluşlarının konut fiyat endeks verisi henüz yayımlanmadığı için yorumlarımız daha nesnel şekilde oluyordu.
Geçmiş zaman olur ki…
Şöyle demişim 18 sene önce kaleme aldığım yazımda: “Türkiye’de dövizin ucuz kalması, faiz oranlarında düşüş yönünde sağlanmış olan istikrar, paranın gayrimenkul piyasasına kaymasını sağladı.
Ertelenmiş konut talebinin de etkisi ve konut kredisi faiz oranlarında yaşanan düşüşler konut sahiplik oranlarını artırdı. Gayrimenkule yönelik söz konusu bu talep, doğal olarak fiyatların da artmasına sebep oldu. Artık sıra dengelenme zamanında. Dünyada ABD ve Japonya ile başlamış olan Türkiye’de de gözlemlenen bu düzeltme hareketiyle beraber faiz oranları, kurlar ve fiyatlar, yeniden dengeye oturacaktır.
Konut fiyatlarında eskisi gibi artış beklemek, özellikle de kısa vadede hayalcilik olur şeklinde düşünüyorum. Konut kredisi faiz oranlarının yeniden aylık yüzde 1,5’li düzeyleri geçmesi ve vadelerin 7-8 seneyle sınırlanması talebi sınırlandıracaktır. Fakat yine de finans piyasalarındaki şu altın kuralı gayrimenkul piyasası için söyleyebiliriz aslında: Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek ve de satılamayacak kadar düşük değildir. Bu nedenle kısa vadede konutun fiyat artışında bir yükselme olmayacağını düşünürsek, yatırım için uzun vadede hala cazip olduğu fikrine sahibim.”
Yine aradan geçen bu zaman diliminde, 2008 ABD kredi krizi dönemi ve 2018-2019 seneleri haricinde konutta reel fiyat gerilemesini gördüğümüzü hatırlamıyorum.
Fakat biraz daha geçmişe doğru gittiğimiz zaman İstanbul Değerleme AŞ’nin ortaklarından kıymetli dostum Dr. Ahmet Büyükduman’ın sosyal medya hesabı üzerinden yaptığı harika paylaşımı, bize 1991, 1996 ve 2001 senelerinde de konut fiyatlarındaki artışın enflasyonun altında kaldığını ve reel anlamda fiyatlarda bir gerilemenin söz konusu olduğunu gösteriyor. Hatta Dr. Ahmet Büyükduman söz konusu bu durumu şöyle yorumlamış: “Hiçbir piyasada fiyat artışları ve azalışları sonsuza kadar sürmez. Diğer tüm piyasalarda olduğu gibi emlak piyasaları da bazen kazandırırken bazen kaybettirir. Fiyat artış hızı önce yavaşlar, sonra da durur.
Daha sonra gerilemeye başlar. Artış, durgunluk, gerileme ve tekrar toparlanma süreçleri birbirini izleyerek, döngüsel bir örüntü oluşturur. Türkiye'nin uzun senelerdir içinde bulunduğu enflasyonist ortam sebebiyle gayrimenkul fiyatları hep artıyormuş, hiç düşmüyormuş gibi algılanıyor. Oysa reel konut fiyatları çevrimsel olarak hareket ediyor. Bazen enflasyonun üzerinde reel getiri sağlarken bazen enflasyonun altında kalıyor. Emlak hep kazandırmıyor.”
Günümüze gelirken…
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Mayıs ayı konut fiyat endeks verilerini açıklandı. Nisan'daki durumun bir benzeri ortaya çıktı aslında. 2024 yılı Mayıs ayı konut fiyat endeksi Türkiye geneli için bir önceki aya göre yüzde 1.3 arttı. Yıllık bazda nominal artış yüzde 45 şeklindeydi. Aylık ve yıllık artış oranlarının zayıf düzeyde kalmaya devam ettiğini söylemek mümkün.
Nisan'da yıllık konut fiyatları reel şekilde yüzde 13,3 oranında azalma gösterirken, Mayıs'ta da yüzde 14,9 oranında azalış söz konusu oldu. Tabi ki geçmişten günümüze hızlı bir şekilde yükseliş gösteren konut fiyatları ortamında hanehalkı gelirlerinin satın alımda yetersiz kalması, yüksek konut kredi faizleri ve BDDK’nın geçtiğimiz sene Ağustos'ta uygulamaya aldığı kredi sıkılaştırıcı tedbirler sebebiyle konut fiyatlarında reel düşüş yaşandığını söylemek şu an için yanlış olmaz. Bu bir kısmen de olsa düzeltme süreci ama aynı zamanda da bir fırsat ortamı.
Bu yılın 2. yarısının da benzer biçimde geçileceğini düşünürsek, özellikle senenin son çeyreğinde azalan enflasyondaki artış oranı, bizi pozitif reel getiriye doğru yönlendirecektir. O nedenle yeteri düzeyde nakit birikimi olan açısından bundan 18 yıl önce yazdığım ifadeyi tekrar etmek isterim: “Konutta hiçbir fiyat alınamayacak kadar yüksek, satılamayacak kadar düşük değildir…”
Not: Genel anlamda hanehalkının konuta erişilebilirliğini sağlayabilmek de ayrı bir strateji ve planlama. Bu konu ile ilgili olarak ilişkin neler yapılabileceğini çokça yazmaya gayret gösterdim ama hayırlısı bakalım…
Ultra zenginlerin serveti yüzde 7.1 artarak 49.2 trilyon dolara ulaştı!
Akbank'tan flaş açıklama... Kartı olanlar 78.000 TL...
Garanti Bankası'ndan müşterilerine büyük müjde! Gelene maaşının 6 katı kadar para
