Konut iyi bir yatırım mı?
Konut yatırımı yapmak mantıklı mı? Son dönemlerde gayrimenkul, ağırlıkla da konut yatırımının yerinde bir tercih olup olmayacağı sorusu araştırılıyor...
Dünya Gazetesi köşe yazarı Alaattin Aktaş, bugünkü köşesinde konut yatırımını kaleme aldı.
İşte Alaattin Aktaş'ın 'Konut iyi bir yatırım mıdır?' başlıklı yazısı...
Sık sık karşılaştığım sorulardan biri tasarrufların nasıl değerlendirilmesi gerektiğidir. Vatandaş haklı olarak birikimini enflasyona karşı korumaya, hatta çoğaltmaya uğraşıyor; bunun için de yol gösterebileceğim düşüncesiyle bana görüşlerimi soruyor.
Öncelikle vurgulamam gerekir, ben bir yatırım uzmanı değilim. Elbette tasarruf araçlarının getirilerine ilişkin düşüncelerim var ama bu düşünceler bir uzman yaklaşımı olarak nitelendirilemez.
Ne var ki bazı dönemler belli yatırım araçları için somut önerilerde bulunduğum oldu. Örneğin, Merkez Bankası’nın politika faizinin düzeyine bağlı olarak mevduat faizlerinin çok yüksek seyrettiği özellikle 2018’in son aylarıyla 2019’un ilk aylarında kısa vadeli mevduattan olabildiğince uzun vadeliye geçilmesini önerdim ve bunu bu köşede birkaç kez yazdım. Merkez Bankası’nın faizi düşüreceği ve buna bağlı olarak mevduat faizlerinin gerileyeceği gün gibi ortadaydı ve üç aya kadar vadeli mevduat (ki o da daha çok 32 gün vadeli zaten) vade bitiminde kesinlikle düşük faizden yenilenecekti. Oysa uzun vadeyi seçenler yüzde 25 dolayında faizi bir yıl için garantileyecekti.
İşte o dönem kısa vadeden uzun vadeye geçilmesini rahatlıkla önerdim.
Ama hiç kimseye o dönem bile “Götürün paranızı bir yıl vadeli mevduata yatırın” demedim, diyemem. Söylediğim, zaten bankada TL cinsinden tutulan paranın vadesini değiştirmekten ibaretti.
Yoksa tasarrufun ne hangi para cinsinden tutulmasını önerebilirim; ne de başka bir öneride bulunabilirim. Bu işi çok iyi yapan yatırım uzmanları var zaten.
Peki ya konut?
Son dönemlerde gayrimenkul, ağırlıkla da konut yatırımının yerinde bir tercih olup olmayacağı sorusu sıkça yöneltilmeye başlandı. Bu soruya yanıt arayanlarla aramızda genellikle şu tür bir diyalog geçiyor.
“Alacağınız bu konutta oturacak mısınız?”
Yanıt “Evet” olursa, “İçinize sinmişse, beğenmişseniz, elbette alın ve güle güle oturun” diyorum.
“Hayır oturmak için değil, kiraya vereceğim” diyene hesap yapmasını öneriyorum.
“Biliyorsunuz konutta bir geri dönüş süresi vardır; yani bugün ödediğiniz alım bedeli kira olarak size kaç yılda dönüyor?”
“Doğrusu hesaplamadım.”
“Peki alacağınız konut yaklaşık olarak ne kadar?”
“Sanırım 500 bine alabilirim.”
“Tamam birlikte bir hesap yapalım. Bu konut ayda ne kadar kira getirir?
“İki bin, belki üç bin lira.”
“Hadi ortalamasını alalım, iki bin beş yüz lira; yani yılda otuz bin lira. Şu durumda bu konutu almak için ödeyeceğiniz 500 bin lirayı neredeyse 17 yılda geri alabileceksiniz. Geri dönüş süreniz 17 yıl.”
“Ama kira sabit kalmayacak ki, her yıl artacak.”
Bu, konut almayı kafasına koymuş olanların akıllarına ilk gelen görüştür.
“Doğru, kira artacak ama konut fiyatı da artacak, yani geri dönüş süresi pek değişmeyecek. Hem bu süre konutun alındığı zamandaki alım bedeli ve kira dikkate alınarak hesaplanır. Eğer bir yere bağladığınız parayı neredeyse 20 yıla yakın bir zamanda geri almayı kabulleniyorsanız, elbette konut alabilirsiniz.”
Sürenin uzunluğu kafaları biraz karıştırır.
“Peki ne yapayım, elimde bu kadar para var, konut almanın alternatifi ne olabilir?”
Bu sorunun geleceğini bilirim, alıştım...
“Ben şunu alın, bunu almayın, paranızı şuraya bağlayın diyemem, bu büyük sorumluluk, kararı siz vereceksiniz. Ayrıca, şunu da hesaba katın, bir konutu herhangi bir nedenle ihtiyacınız olduğunda anında paraya çevirmek, hele hele umduğumuz fiyattan paraya çevirmek mümkün olmayabilir. Eğer böyle bir olasılık varsa, daha da dikkatli olun.”
Konut fiyatı görünürde artar ama...
Konutla ilgili genel kabul görmüş bir düşünce var; konut fiyatlarının hep arttığı varsayılır. Doğru, konut fiyatları nominal olarak hep artar artmaya da alternatif araçlar dikkate alındığında konut fiyatlarındaki artış kimi dönem çok gerilerde kalabilir.
Ayrıca nominal artış, her zaman reel artış anlamına da gelmez.
O yüzden ekonominin tüm dengelerine bakılmasında, özellikle konut yapımına ilişkin eğilimin, yani konut arzının ne yönde gelişeceğinin bilinmesinde de yarar var.
Krediyle icradan ev alınır mı?
