Dr .Turgut Enginoğlu'ndan konutta KDV'ye çözüm önerisi!

Geniş kitlerin konut sahibi olmasını gerçekleştirmek, konut satın almayı cazip hale getirmek için gerçekte, “sosyal nitelikteki konutlar” için başlatılan KDV muafiyeti, 2012 yılı sonuna kadar, net kullanım alanı 150 m²’nin altındaki tüm konutlar için %1 oranında uygulanmaktaydı.

Net kullanım alanı 150 m²’den küçük konut alanının tanımı ve hesabı, projenin mimarı, yüklenicisi, alıcısı, belediye, Gelirler İdaresi için her zaman tartışmalı bir konu olmuş, bu alanın tanımlanması için birçok Genelge yayınlanmıştır. 

Buna karşın, konut satışlarında uygulanan bu % 1 oranındaki KDV, konut alıcıları ve satıcıları için oldukça cazip ve pazarın önünü açan bir uygulamaydı. Ancak bu uygulamanın öteden beri tartışılan yönü, konutun net büyüklüğünün 150 m²’ye ulaşması ya da aşması durumunda yaşanan %18’lik KDV oranına olan sıçramaydı. Çünkü 149,9 m² olan bir konut için KDV % 1 iken, konutun 150 m²’ye ulaşması ya da az da olsa aşması durumunda KDV oranı %18’e çıkıyordu.

KDV oranındaki böylesine sıçramalar, hem alıcılar, hem satıcılar, hem belediyeler hem de Gelirler İdaresi Başkanlığı açısından her zaman tartışmalı ve sıkıntılı konular içinde yer almıştır. Hâlbuki böylesine sıçramalı KDV uygulamaları yerine, %1 oranındaki KDV için belirlenen konut büyüklüğünü –örneğin 150 m²’yi- aşmayı esas alan KDV uygulaması, konuyu daha uygulanabilir ve tartışmayı azaltan bir aşmaya getirebilirdi. Çünkü, bir konutun 151 m² olması ile 250 m² olması arasında ciddi ve kolay  kolay karşılaştırılamayacak bir fark oluşmaktadır. Biri, belirlenen sınırı bir m² aşarken, diğeri 100 m² aşmaktadır. Bu durumda, her ikisinde de uygulanan KDV oranı %18 oranına çıkmaktadır. Halbuki, %1 oranındaki KDV için belirlenen konut büyüklüğünün örneğin, 50 m² üstüne kadar (bu miktar daha az ya da daha çok da olabilir, net konut alanı daha küçük ya da büyük belirlenebilir) olan kısmı için bir geçiş bölgesi düşünülebilir. Böylece, net alanı 150 m²’yi 1 m² aşan konut için % 1 KDV’ye ilave olarak (1 x % 17)/50 = % 0,34 KDV artışı uygulanarak, 151 m²’lik bir konut için uygulanacak KDV % 1,34; benzer şekilde,  150 m²’den 10 m² büyük bir konut için KDV oranı % 1 + % 3,4 = % 4,4; 20 m² büyük bir konut için % 1 + %6,8 = % 7,8; 40 m² büyük bir konut için % 1 + %13,6 =% 14,6; 50 m² büyük bir konut için de % 1 + %17 = %18 KDV oranı uygulanarak, birçok tartışmanın önü kesilebilir. 

Konut büyüklüğüne bağlı olarak ortaya çıkan sıçramalı KDV uygulamasının bir benzeri de konut alanlarının emlak vergi değerine bağlı olarak ortaya çıkmaktadır.

 Nitekim, 01 Ocak 2013 tarih ve 28515 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 2012/4116 Karar Sayılı, BKK ile; 

“… Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli  yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks ve birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip, inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Kanunu’nun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m² vergi değeri;

a.500 TL/m² ile 1.000 TL/m² (1.000 TL/m² hariç) arasında olan konutların tesliminde % 8 KDV oranı,

b.1.000 TL/m² ve üzeri olan konutların tesliminde % 18 KDV oranı uygulanır.”

Hükmü uygulamaya sokulmuştur.

Emlak vergi değerleri gibi, belirlenmesi genelde çok soyut faktörlere bağlı olan hususlarda böylesine sıçramalı vergi oranlarının gündeme getirilmesi, hem bu vergi değerlerini belirleyenler, hem de bu vergi değerine bağlı olarak KDV’nin doğrudan ya da dolaylı muhatabı olan kesimler açısından sıkıntılar yaratabilecektir. Çünkü arsa vergi değeri 499 TL/m² olarak belirlenen bir arsa üzerinde yapılacak konutun KDV oranı % 1 iken, her hangi bir nedenle emlak vergi değeri 500 TL/m² olarak belirlenen bir arsa üzerinde yapılan konutun KDV’si % 8 olacaktır. Benzer şekilde, arsa vergi değerinin 999 TL/m² olduğu bir arsada KDV % 8 iken, bu değerin 1.000 TL/m²’ye çıktığı arsa üzerinde KDV oranı % 18’e sıçrayacaktır.

Konut sektörü, yüzlerce sektöre iş olanağı ve istihdam sağlayan bir sektördür. Bu nedenle bu sektördeki KDV uygulamaları çok hassas bir konudur ve genelde ülke ekonomisini de doğrudan etkilemektedir. 

Bu gerçeğe karşın yine de, konutun büyüklüğünden bağımsız olarak,  arsa emlak değerine bağlı olarak, konut KDV oranlarının yeniden değerlendirilmesi arzu ediliyorsa, bu uygulama Sıçramalı KDV uygulaması şeklinde olmamalıdır.

Bu konuda bir öneri olarak, arsa emlak vergi değeri 499,9  TL/m²’ye kadar olan yerlerde KDV oranı % 1 olarak uygulanırken, arsa değeri 500 TL/m² oldu diye KDV’yi % 8’e çıkartmak yerine, örneğin arsa vergi değeri 500 TL/m² ile 1.000 TL/m² arasında oransal bir KDV uygulamasına gidilebilir. Bu durumda, örneğin % 1 oranında KDV’nin geçerli olduğu 500 TL/m²’ye kadar olan arsalar üzeride yapılan konutlarda, %1 oranında KDV uygulanırken, 600 TL/m² olan yerlerde (500 TL/m²’den 100 TL/m² daha yüksek vergisi olan yerlerde) % 1 KDV’ye ilaveten % 3,4 oranında daha fazla KDV alınarak toplam KDV oranı % 4,4; 700 TL/m² olan yerlerdeki  konutlarda % 1+ % 6,8 =% 7,8;  800 TL/m² olan konutlarda % 1 + % 10,2 = % 11,2, 900 TL/m² olan yerlerde % 1 + % 13,6 = % 14, 6 olurken 1.000 TL/m² değerindeki arsalarda da % 1 + % 17 = % 18 oranında KDV uygulanabilir.

Sonuç olarak, net konut alanlarına ve konutların bulunduğu arsaların vergi değerlerine bağlı olarak uygulanmakta olan sıçramalı KDV oranları, tüm tarafları sıkıntıya sokmaktadır. Konut sektörünün önünü açabilmek, KDV tartışmalarını en aza indirebilmek, konut üreticilerini, konut alıcılarını, belediyeyi ve maliyeyi büyük ölçüde rahatlatabilmek, KDV konusundaki tartışmaları bir ölçüde azaltabilmek amacıyla, sıçramalı KDV uygulaması yerine, doğrusal oranlı KDV uygulamasının yararlı olacağı değerlendirilmektedir.

Dr. Turgut ENGİNOĞLU