Konut krizi derinleşiyor! Kiralarda yüzde 25 kira sınırının kalkması emlak piyasasını nasıl etkileyecek?

Konut fiyat endeksi 2021 yılının Kasım ayından bugüne kadar 229’dan bin 230’a çıktı ve söz konusu iki buçuk senede yüzde 437 oranında bir artış yaşandı. Yaşanan bu artışlar da doğal olarak kiralara yansıdı.

Endeksa tarafından açıklanan verilere göre, 2021 yılının Kasım ayında mega kent İstanbul’da metrekare başına 40 Türk Lirası şeklinde olan kiralar, yüzde 432 oranında bir artışla 213 Türk Lirası'na çıktı. 3 sene önce mega kent İstanbul’da ortalama bir kira bedeli üç bin 750 Türk Lirası şeklinde iken, bugün bu rakam 18 bin 26 Türk Lirası'na çıktı. DİSK-AR tarafından yapılan araştırmaya göre Türkiye’nin nüfusunun yarısı asgari ücretle geçiniyor. Bu bağlamda, mega kent İstanbul’da ortalama bir ev kiralayabilmek için net asgari ücretin üzerinde bir bütçenizin olması gerekli.

İstanbul Planlama Ajansı’nın 2024 yılının Ocak ayı için açıkladığı verilere göre, mega kent İstanbul’da bir kişi için yaşam maliyeti 53 bin 58 Türk Lirası şeklinde hesaplandı. Söz konusu bu rakam, üç buçuk asgari ücretli bir çalışanın ancak geçinebileceği bir seviyede ve aylık gelirlerinin üçte biri kira bedeline gidiyor. Kiracıların, konut sahipleriyle yaşadığı gerginlikler ise gündemdeki bir diğer önemli konu. 2022 yılının Haziran ayında Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) baz alınarak yapılan yüzde 25 kira artış sınırı, kiracılara kısa bir nefes aldırdı. Fakat 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu düzenleme son buldu ve TÜFE oranı, kiralardaki artışların temel ölçütü haline geldi.

YÜZDE 25 KİRA SINIRININ KALKMASI PİYASAYI NASIL ETKİLEYECEK?

Medyascope’tan Murat Türsan imzalı habere göre Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, geçtiğimiz aylarda konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada, yüzde 25 kira artış sınırının “devam etmesi için bir sebep görmediğini” ve “etmemesi gerektiğini” söylemişti. Söz konusu bu açıklamadan sonra kira artış sınırının kaldırılması da kiracılar için yeni bir belirsizlik oluşturdu. Kiralar artık eski sisteme dönerek, Türkiye İstatistik Kurumu'nun yıllık TÜFE oranı üzerinden hesaplanacak. Türkiye İstatistik Kurumu'na göre haziran ayında yıllık TÜFE enflasyonu yüzde 71,6 şeklinde ölçüldü.

Medyascope’a konu ile ilgili önemli açıklamalar yapan Dr. Ümit Kumcuoğlu, yüzde 25 kira artış sınırının zaten herhangi bir fayda yaratmadığı gibi aslında krizi daha da şiddetlendiren “yanlış düzenleme” lerden bir tanesi olduğunu kaydederek, şunları söyledi: “Kiralardaki yüzde 25 artış sınırı bence yanlış bir kuraldı. Çünkü enflasyonun astronomik seviyelere çıktığı, resmi şekilde  yüzde 50 ila yüzde 100 bandında, hatta yurttaşın algısının yüzde 100’ün de üzerinde olduğu bir ortamda kira artışlarını sınırladığınızda piyasada bir takım istisnai davranışlara neden olursunuz. Çünkü herkes enflasyonun böyle olduğunun farkında. Ne olur? Kurallara uymayanlar, konutunu boş tutanlar, kiracıları çıkartma imkanı doğduğunda bir sonraki kirayı olması gerekenin iki katı bir seviyede bağlayanlar olur. Eski kiracıları ve yeterince güçlü pozisyonda olanların bir kısmını korurken, bütün yeni kiracıları ve de bu pazarlıkta eli çok sağlam olmayanları mağdur edersiniz. Böylece de adaletsiz bir durum ortaya çıkar.”

ARZ TALEP DENGESİZLİĞİ VE YÜKSEK FAİZLER

Ülkemizde son senelerde her türlü mal ve hizmetin fiyatı artarken, konut sektörü de bu dalgalanmalardan etkileniyor. 2021 yılında konut kredileri yüksek faiz oranları sebebiyle büyük ölçüde erişilemez hale geldi ve pek çok kişi tasarruflarını gayrimenkul sektörüne yöneltti. 2021 yılının Ocak ay9ında 48 bin olan konut satış adedi, Aralık'ta 150 bine çıktı. Fakat yüksek faizler sebebiyle kredilerin ulaşılmaz duruma gelmesi, konut alım satımını çok yüzeysel bir şekilde etkiledi. Son birkaç senedir yaşanan piyasalardaki belirsizlik, yatırımcıları yine güvenilir olarak bilinen gayrimenkul piyasasına itti ve böylece piyasadaki talep de arttı.

Ayrıca, Dr. Kumcuoğlu’na göre ülkemizde göçmen sayısının giderek daha da artması, 2023 yılındaki depremler ve diğer etkenler piyasadaki talebi yükselterek konut krizini kötüleştiriyor. KONUTDER ve PwC işbirliğiyle hazırlanmış olan bir raporda, sadece mega kent İstanbul’da 10 yılda 1.2 milyon yeni konuta ihtiyaç duyulduğu kaydediliyor. Türkiye genelinde de söz konusu bu ihtiyacın çok daha büyük olduğu vurgulanıyor. Emlak piyasasındaki bu devasa açık da talepleri şişirerek fiyatların yüksek olmasına katkı sağlıyor. 

 
SOSYAL KONUT PROJELERİ

Devlet politikaları ve sosyal konut projelerinin yetersizliği de son günlerin en çok konulan konuları arasında yer alan konut krizinin çözümünde büyük bir engel oluşturuyor. Sosyal konut projeleri, senelerdir sürmesine rağmen bu krizi çözmekte yetersiz kalıyor. Dr. Kumcuoğlu, ülkemizdeki sosyal konut projelerinin yetersizliğini projelerin hiçbir zaman ucuza satılmak amacıyla değil, aksine lüks konut projesi olarak pazarlanması ve rant dağıtımına bağlıyor. Dr. Kumcuoğlu durumu şu şekilde anlatıyor: “Ülkemizin sosyal konut politikasını gerçekten barınma odaklı bir biçimde yapması gerekirdi. Son 20 senede devlet eliyle çok proje hayata geçirildi fakat dikkat ederseniz söz konusu bu projeler maliyetten yapılmadı. Normalde bir devlet neden sosyal konut yapar? Özel sektörün yapamayacağı bir arazi üretimini devlet yapar, arazi üretiminin üzerine projeleri de maliyetten yapar ve bunu vatandaşa satar. Böylece yurttaşın eline ucuz bir şekilde bir konut sunulur. Fakat Türkiye’de sosyal konut veya devlet eliyle inşa edilen evler, hiçbir zaman düşük fiyata satılmak için yapılmadı. Aksine bir rant kaynağı şeklinde sunuldu.”

KONUT ENFLASYONU 

Son dönemin en çok konuşulan konuları arasında yer alan yüzde 25 kira artış sınırının kalkması, konut pazarında kısa vadede yeni bir belirsizlik yaratarak kiracılar için daha büyük zorluklar ortaya çıkaracak. Fakat çoğu uzman bu sınırın kalkmış olmasını uzun dönemde atılması gereken adımlardan bir tanesi şeklinde tanımlanıyor. 

Ülkemizdeki konut krizi, ekonomik dalgalanmalar, arz – talep dengesizliği ve enflasyon gibi faktörlerin de ötesinde, devlet politikaları ve sosyal konut projelerinin yetersizliği gibi nedenlerden de yaşanıyor.

Yürürlüğe girdiğinde konut sahiplerini mağdur eden, şimdi de kiracıları zor durumda bırakabilecek yüzde 25 kira artış sınırının kaldırılması, önümüzdeki dönemde piyasalarda yine bir belirsizliğe neden olacak gibi duruyor. Konu ile ilgili önemli detaylara değinen uzmanlar da bu kararın uzun dönemde piyasaları biraz daha yatıştırabileceğini söylüyor. 

Yeni Kia Picanto 995 bin TL başlangıç fiyatıyla satışa sunuldu!

'Kiralara yüzde 25 sınırlaması geri gelsin' diyenler var! Ev sahibi ve kiracıları neler bekliyor?

Mega projeleri incelemek isteyen Suudi Arabistan'dan Türk şirketlere 60 milyar dolarlık teklif!