Konut projeleri inşaat kalitesiyle yarışıyor!

Tüketici de; hem kaliteli, hem uygun fiyata ve hem de iyi lokasyonda konut arıyor. İca Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı İclal Gürpınar, "İnşaatçılarda son dönemde bir yükseklik hevesi var. Çok fazla konut yapabilmek için yüksek bina yapılıyor. Fiyat odaklı projeler de var. En yükseği, en ucuz diye yarışmak yerine en yeşilci projeleri, en kaliteli, en doğaya uygun projeleri yarıştırmalıyız" diyor.

HER keseye göre gayrimenkul bulunabilen İstanbul'da, hem ikinci elde hem de nitelikli projelerde lokasyon-fiyat-proje kriterleri öne çıkıyor. Gayrimenkul müşterisi çoğu zaman fiyatlara bakarak karar verirken, inşaatta kullanılan demirden betona ve inşaat malzemelerine, deprem güvenliğine kadar kriterler göz ardı edilebiliyor. İca Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı İclal Gürpınar, "İnşaatçılar da son dönemde yüksek katlı projelere heveslendi.  TOKİ  projelerinde de yüksek bloklar dikkat çekiyor. Oysa, en yükseği, ucuzu diye değil, en yeşilci, en kaliteli, en doğaya uygun projelerde yarış olmalı" diye konuşuyor.

Şüpheye yer kalmamalı
Rezidansları bir kenarda tutmak gerektiğini kaydeden ve "Sosyal konutlarda, toplu konut projelerinde yüksek kat, güven duygusunu zedeliyor. Bizim çalıştığımız Tarabya, İstinye, Sarıyer, Maslak bölgelerinde ortanın üstü ve üst gelir seviyesine yönelik konutlar üretiliyor. Binalar da çoğu zaman az katlı yapılıyor. Buna rağmen müşteri en çok 'Bina kaç katlı' diye soruyor" ifadelerini kullanıyor. Büyük Marmara Depremi'nden soma insanların yüksek binada oturmaktan tedirgin olmaya başladığım söyleyen İclal Gürpınar, "Deprem anında yüksek binanm kolay terk edilemeyeceği düşünülüyor. Çok nitelikli olduğundan şüphe "duyulmayan projelerle rezidansları ayrı düşünmek gerekir. Çünkü yüksek katlı rezidans projelerinde kaliteden ödün verilmiyor. Fakat özellikle TOKİ'nin sosyal konut olarak inşa ettirdiği projelerde aynı kalite düşüncesi yok. TOKİ hem yüksek bina yaptırıyor hem arazinin yüzde 20'si yerine 40'ını kullanıyor" diyor.

Beton kalitesi veya zemin kalitesi üst düzey olmasa bile 2-3 katlı yeni binanın riskinin olmadığına dikkati çeken İdal Gürpınar, şu tespitleri yapıyor: "Risk, 5'inci kattan itibaren ortaya çıkıyor. Konsol çıkmaları iskanda onaylanmıyor. Bütün çıkmalar onaysız, üstelik ağırlığı artırıyor. Binanın statiğiyle oynanıyor.

Fiziki görünüm hoş olsun diye yapılıyor olabilir ama bu çıkıntılar o kadar fazla ki, dengeyi bozabiliyor. TOKİ'den konut alan insanların da en ufak kalite şüphesinin olmaması gerekir. TOKİ, kat sayısını azaltmalı, inşaatların kalitesini daha iyi denetleyebilir. İnşaat firmalarının da artık TOKİ'ye, 'Ben bu fiyata bu evi yapamam' diyebilmesi lazım. Nitelikli projeler ve rezidanslar hariç Avrupa veya ABD'deki bir kaliteyi yakaladığımız söylenemez."

KİPTAŞ'ta şüphe yok
İclal Gürpınar, TOKİ'nin yaptırdığı ve geçen hafta Seri İlanlar'da da yer verdiğimiz araştırmadan yola çıkarak yaptığı değerlendirmede, "TOKİ, diğer inşaat firmalarının yaptığı lüks projelere rakip değil. Sosyal konut yapmak zorunda. Sosyal konut yetiştirebilmek için inşaat firmalarını taşeron olarak kullanıyor. İstanbul'da belediye kuruluşu olan KİPTAŞ da, kaliteli toplu konutlar yapıyor, yaptırıyor. KİPTAŞ konutlarıyla ilgili şüphe yok. TOKİ projeleri ise belirli bir inşaat kalitesinin yakalandığı projeler" diye konuşuyor. "TOKİ toplu taşıma mantığıyla gidiyor" diyen İclal Gürpınar, TOKİ projeleriyle ilgili 'Keşke binalar daha az katlı yapılsa' eleştirilerinde haklılık payı olduğunu savunuyor.
 
Yüzde 3 yerine yüzde 4 hizmet bedeli teklif edenler de çıkabiliyor

GAYRİMENKUL danışmanlarının hizmet kalitesinde yarışmasının önemine dikkat çeken İdal Gürpınar, "Koca koca yerler teklif usulü satılıyor. En sakıncalı usul bu. Alıcı ile satıcının fiyat konusunda karşılıklı gelmeleri, olabilecek en ideal şeydir. Bu yapılmıyor. Mülk sahibi 'Ben bu rakamı isterim. Sen kaç bin liradan satarsan sat' diyebiliyor emlakçıya... Bu da tehlikeli" diyor. Emlakçılann bazen aldığı hizmet bedelinden daha değerli emek ve para harcadığına işaret eden İclal Gürpınar, şu ifadeleri kullandı: "Hem alıcı hem satıcının hukukçusu, dişçisi, doktoru var. Eski emlakçı zihniyeti değişti. Herkesin bir gayrimenkul danışmanı da olmalı. Artık klasik emlakçilik anlayışı değişiyor. Alım-satımlarda, kiralamalarda yatıran danışmanlarının önemi anlaşılıyor. İstatistiki veriler elde ediyoruz, 'Mülkünüz şu kadar kira getirişi sağlar, şu kadar zaman sonra şu rakama ulaşır' diyoruz. Diğer yatırım araçları ile, diğer bölgelerle kıyaslıyoruz. Bizim aldığımız hizmet bedeli fazlaymış gibi düşündürüyor. Belki müşteri yüzde 3 hizmet bedeli vermek istemeyebilir, illa yüzde 3 hizmet bedelinde diretilmemek' Müşteri size güven duyabilir, 300 bin lira üzerinden yapılan bir işlemde; memnun olsa da 9 bin lira hizmet bedeli yerine 6 bin lira teklif edebilir. Müşteri mutluysa onu kabul edebilmelisiniz. Kaldı ki, bazen müşteriler, 'Ben sizinle çalışmaktan çok mutlu oldum' deyip yüzde 3 yerine yüzde 4 hizmet bedeli verebiliyor. Alıcıların, kiracıların' bölgesinde uzmanlaşmış gayrimenkul danışmanlarıyla çalışması önemli."

İnşaatçı kadar emlak danışmanı da üzerine düşen görevi iyi yapmalı

KONUT, dükkan ve ofislerde inşaat kalitesi ve 'çevreci' özelliklerin öne çıkması gerektiğini bildiren İca Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı İclal Gürpınar, "İnşaatçılar, ürettikleri her şeyi kendileri satmıyor. Bu noktada emlak danışmanları da devreye giriyor. Müşteriyi ve inşaatçıyı yanlış yönlere sevk ettiren emlakçılar da çıkabiliyor" dedi. Bazı projelerin bulundukları bölgedeki rayiçlerden uzak kalabildiğine işaret eden İclal Gürpınar, "Herhangi bir araştırma yapılmıyor. Dolayısıyla, herkes ürettiği projeyi kolay satar diye bir kural yok. Bölgeyi birden çok emlakçıya sormakta fayda var. Siz rakamı yüksek tutarsanız komşunuz da hiçbir niteliği olmasa bile rakam yükseltiyor. Bu durum da, bölgeyi kilitliyor" ifadelerini kullandı. İclal Gürpmar şöyle devam ediyor:

"Sahibinden aldığınız zaman, hizmet bedeli (emlakçı komisyonu) ödemediğiniz için avantajlıymışsınız gibi geliyor. 300 bin liralık bir satış işlemine aracılık etttiğimizde 9 bin lira hizmet îdeli alırız. Fakat siz eşdeğer mülke, 'Arada emlakçı yok' diye 350 bin lira ödemek zorunda kalabilirsiniz. Son dönemde satılık veya kiralık gayrimenkul danışmanları ile çalışanların sayısı arttı. Mülk sahipleri, 'Şu kadar zaman uğraştık, satamadık, ilgilenir misiniz' diye geliyor. Ayn mülk, birçok emlakçıya birden verilebiliyor. Bir sitede bir daire, 185 metrekare, ama emlakçı 150 metrekare  yazmış!  İskan var mı, yok mu onuda belirtemiyor. Bu da, hem eski yapıların hem yeni yapıların daha kolay satılması kiralanmasını sağlar.
Ali Öztürk/Hürriyet Seri İlanlar