Konut satanlar buna dikkat!

Hürriyet yazarı Ahmet Karabıyık bugünkü yazısında beyanname süresinin uzatılmasını kaleme aldı. İşte Ahmet Karabıyık'ın o yazısı...

Öncelikle beyanname verme süresinin uzatıldığından bahsedelim… Mart ayının sonuna kadar Maliye’ye verilmesi gereken gelir vergisi beyannameleri, Nisan sonuna kadar verilebilecek. (17 Mart 2020 tarihli Vergi Usul Kanunu Sirküleri/125) Böylece; beyanname üzerinden tahakkuk eden verginin ilk taksiti de (31 Mart yerine) 30 Nisan’a kadar ödenebilecek.

Şimdi mülkünü satıp kazanç elde edenler için kritik noktalara göz atalım…

Vergilendirme için en önemli koşul, mülkün alım tarihinin üzerinden beş yıl geçip geçmediği hususu…

Gayrimenkulünü satan mülk sahipleri için konuyu üç farklı senaryo üzerinden açıklayalım:

1- Eğer gayrimenkulün alım tarihinin üzerinden beş yıl geçmişse bu kazanç için vergi istenmiyor. Kazancın ne kadar yüksek olduğunun da önemi yok. Dolayısıyla 2013’de ve daha önceki yıllarda mülk edinip, 2019’da satanlar gelir vergisi beyannamesi de vermeyecekler, vergi de ödemeyecekler.

2- 2015 ve sonrasında alınmış ise bu kez istisnayı (14 bin 800 lira) aşan kazanç üzerinden vergi hesaplanması gerekecek. Alış ve satış üfe endeksleri arasında yüzde 10’dan fazla fark varsa vergi hesabında bunun da vergiyi azaltıcı etkisi olacaktır. Aşağıdaki tabloda, vergiye tabi kazanç oluşmuş satış işlemi için vergi hesaplaması örneği yer almakta.

3- 2014 yılında mülkünü almış olanlar için, alım tarihi (gün, ay) ile 2019’daki satım tarihi (gün, ay) arasında 5 yıllık sürenin tam olarak dolup dolmadığının irdelenmesi gerekir.

Ayrıca, 9 Aralık 2019’da Resmi Gazete’de yayımlanan 7194 sayılı yasa ile vergi oranlarında yapılan değişikliğin de dikkate alınması gerekebilir. Gayrimenkul satış kazancında da (değer artış kazancı) matrahı 500 bin lirayı aşan kişiler, beyannamelerinde yüzde 40 oranında vergi hesaplayacaklar. Normalde gelir vergisinde en yüksek oran (98 bin lirayı aşan vergi matrahı için) yüzde 35’di. Artık yüksek değer artışı kazancı gelir elde edenler (500 bin lirayı aşan vergi matrahı için) yüzde 40 oranında vergi ödeyecekler.

Örnek Vergi Hesabı: 2017 Haziran’da 400 bin lira ödeyerek aldığı konutu; 2019 Haziran’da 750 bin liraya satan vatandaş için elde ettiği 350 bin lira kazancın vergisinin nasıl hesaplanacağını açıklayalım…

İlk başta 350 bin lira olarak görünen kazanç, yasada tanınan hakların vergi hesabına dahil edilmesiyle daha düşük hesaplanabilecek, dolayısıyla daha az vergi ödenebilecek. İstisna (14 bin 800 lira) ve enflasyon etkisi (218 bin 658 lira) dikkate alındığında kazanç 131 bin 341 lira olarak hesaplanacağından, vergi de otomatikman daha az hesaplanacaktır.

Enflasyon endekslerini vergi hesaplamasına dahil edebilmek için alış ve satış tarihleri arasındaki Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması gerekiyor. (Satışın yapıldığı aydan bir önceki ay ve alışın yapıldığı aydan bir önceki ay endeksleri.) 2019 Mayıs (456,74) ve 2017 Mayıs (295,31) endeksleri arasındaki farkın (161,43) yüzde 10’dan fazla (yüzde 55) olmasından dolayı, endeksleme uygulaması vergi hesabında dikkate alınabiliyor.

Gayrimenkul Satış Kazancı Vergi Hesabı

Gayrimenkul Alış Değeri: 400.000,00

Gayrimenkul Satış Değeri: 750.000,00

Kazanç (1) : 350.000,00

ÜFE Kaynaklı İlave Değer: 218.658,36

Endeksleme Sonrası Alış Değeri: 618.658,36

Endeksleme Dikkate Alındığında Kazanç (2) : 131.341,64

İstisna: 14.800,00

İstisna Düşülmüş Kazanç (3): 116.541,64

Hesaplanan Vergi: 27.766,24

Miras kalan mülk satıldığında vergi yok 
Miras yoluyla edinilen mülklerin vergisiz satışı için beş yıl koşulunun olmadığını da ayrıca belirtmekte yarar var. Miras ya da bağış yoluyla ivazsız (karşılıksız) edinilmiş taşınmazlar beş yıllık süre dolmadan satılmış olsa da kazanç üzerinden -değer artış kazancı- vergi ödenmiyor. Kazancın büyüklüğünün de önemi yok…

Elde edilen satış kazancının ne kadar olduğu da dikkate alınmaksızın her durumda değer artış kazancı hesaplanmıyor.

Kira geliri beyannamesinde masraflar vergiyi azaltır mı?