Konut satışları ilk çeyrekte neden düştü?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, ilk çeyrekte konut satışlarının geçen yılın ilk çeyreğine göre yüzde 6 oranında düşmesini CNBC-e televizyonunda 5 Mayıs 2014 tarihinde canlı yayınlanan Piyasa Ekranı programında değerlendirdi. 

İşte TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Maya’nın açıklamaları;

“Bizim de beklentimiz faizlerin indirileceği yönündeydi bugüne kadar, bugünle beraber belki biraz daha ötelenebilirdi süreç. Ama ilk 4 aya baktığımızda aslında bu konut kredilerindeki faiz artışını ne kadar etkilediğini irdelemek gerekirse, geçen yılın ilk üç ayı ile bu yılın ilk üç ayını karşılaştırdığımızda toplan konut satışlarında yüzde 6'lık bir azalma olmuş. Aslında beklentilerimizin üzerinde bir konut satışı piyasada dönmüş. Bu çok net bir şekilde rakamsal verilerle kendini hissettiriyor. 

Yüzde 6’lık düşüşün nedeni!

Konut kredisiyle, ipotekli satış olarak nitelendirdiğimiz satışlarda geçen yılın ilk üç ayında yüzde 42'lik bir oran bu yıl itibariyle yüzde 31 seviyesine inmiş. Yani geçtiğimiz yılın ilk üç ayında toplam satılan konutların yüzde 42'si ipotekle satılırken bu yılın ilk üç ayında bu rakam yüzde 31'lere inmiş. Dolayısıyla buradan kıyasladığınızda aslında konut kredisi faiz oranlarının artışının nasıl bir yansıması olduğunu net bir şekilde görebiliyoruz. 

Toplam satışlarda etki yok denecek kadar az; yüzde 6 bizim beklentilerimizin çok altında açıkçası. Özellikle 30 Mart yerel seçimlerinin olması nedeniyle beklenen yatırım ortamında bekleme süreci konut alım satımlarına çok da büyük bir etki yapmamış aslında. Yüzde 6'lık düşüşün gösterdiği bizce bu. Kredili satışlarda ise bu oran yüzde 42'lerden yüzde 31'lere düşmüş. Bu da aslında çok normal, konut kredisi faiz oranlarına baktığımızda geçtiğimiz yıl indirimlerden sonra Mayıs sonuydu, faiz oranları 0,70-0,80 bandına oturmuştu bu da çok ciddi konut satımı getirmişti. Bugüne baktığımızda bu oran ortalama yüzde 1,15'lerde, en düşük oran 1,03'lerden başlıyor en yüksek oran 1,49'lara kadar çıkıyor şu anda.     

Konut kredisi faiz oranları!

Konut kredisi faiz oranları 1'in altına, 0,90'lar bandına umuyorum ki iner, ama en azından bu psikolojik sınır dediğimiz yüzde 1'ler seviyesini Eylül ayından sonra göreceğimizi düşünüyoruz. Nitekim konut kredisi hacminde de düşüş var. Bu da bankaların hedefleriyle, karlarıyla paralel bir şekilde artmakta. Dolayısıyla yılın son çeyreğinde bir indirim mutlaka olacaktır. 

Eğer kredili satış düşünülüyorsa bence Eylül sonrasını beklemek faydalı olabilir. Ancak peşin alım satımlarda her zaman doğru zamandır. Ama kredili satışlarda oturup hesap yaptığımızda çok fizıbıl olmadığını görebiliyorsunuz. 

İlk el konut satışları, çıkan yeni konut projelerine göre sabit kalmış geçtiğimiz yılla bu yılı kıyasladığımızda... Ama ikinci el konut piyasası, her daim aynı devinimle kendine piyasada yer bulmuş. Geçtiğimiz yılla bu yıl arasındaki düşme ikinci el konut satışlarından geliyor. Bunda bir diğer önemli etken de satışa çıkan yeni konut projeleri sayısındaki azalmayla ilintili. Yine 30 Mart yerel seçimleri konut sektörü için önemli bir noktaydı. Bu dönemde lansmanı yapılan proje sayılarında da ciddi şekilde azalma vardı. Mart'ta neredeyse 1 adet konut projesi lansmanı yapılmıştı. Ama Nisan itibarıyla oldukça yoğunlaşmaya başladı keza Mayıs ayı takviminde de görünen, yoğun bir dönem olacak konut projeleri için. 

TÜİK açıklamalarında konut satışları!

TÜİK verilerinde konutun salt alım fiyatından ziyade elektrik, gaz gibi konutla beraber harcanan kalemler değerlendiriliyor. Konut alım satımlarında ise yıllık bazda baktığımızda ortalama endekslere göre, Merkez Bankası endeksine göre yüzde 12'ler seviyesinde bir artış var. İstanbul'a baktığımızda bu artış yüzde 20'ler seviyesinde görülüyor. Ki bu da konut satış fiyatı artışı demek oluyor. Konut kredisi hacminde ise Hükümet ve Merkez Bankası politikaları otomatikman konut kredisi kullandırılan hacime de yansımış durumda. Geçen yılın ve bu yılın ilk üç ayını karşılaştırdığımızda geçen yılın ilk üç ayında konut kredisi faiz oranları yaklaşık yüzde 7'ler seviyesinde büyümüştü hacimsel olarak ama bu yılın ilk üç ayına baktığımızda yüzde 1,7'ler seviyesinde büyümüş. Büyüme hızında çok ciddi bir yavaşlama var. Bu da aslında politikaların getirdiği rakamlar. Burada da bekletimiz açıkçası bu faiz oranlarının biraz daha düşürülmesi.

Bölgesel bazda konut satışları!   

Biz bir değerlendirme yaptık; ilk üç ayda satışa çıkan konut projelerini irdelediğimizde Kartal İlçesi'nin hiç sapmadığını her ay mutlaka Kartal'la ilgili bir lansmanın olduğunu gördük. Bu geçtiğimiz üç aylık dönemde de daha çok kent merkezinde değil -kent merkezinde yapılan ve lansmana çıkan yeni konut proje sayısında oldukça azalma var- bu da çok normal aslında. Kent merkezinde arsa bulmak çok çok zor. Ama ikincil merkezlerde satışa çıkan konut projelerinde yine artma var. Kartal, Sancaktepe, Hadımköy, Beylikdüzü bölgelerinde lansmanların olduğunu gördük geçtiğimiz üç ayda. 

İstanbul gerek nüfus gerek de mevcut konut stoğu açısından konut satışında diğer illere göre önde. İkinci sırada  Ankara  var, Ankara'da yapılan konut projelerinin satışa çıkmasıyla beraber orada da bir artış var. Üçüncü sırada da  İzmir  geliyor. 

İstanbul'da konut alımı için en cazip bölgeler!

Geçtiğimiz üç aylık dönemde piyasa o kadar değişti ki; özellikle konut kredisi faiz oranlarından sonra... Geçmişi de inceledikten sonra böyle bir sonuca ulaşıyoruz; konut kredisi ne zaman düşüyorsa konut fiyatları pik yapıyor. Şimdi konut fiyatları daha stabil, çünkü konut kredisi faiz oranları yüksek. Bu çerçevede de hareket ettiğiniz zaman konut yatırımı yapmak için bu dönemlerde yerden çok rakama odaklanmak daha doğru olur gibi geliyor bana. Dolayısıyla yatırımcılara benim şu an için bu piyasa koşullarındaki en büyük tavsiyem; nereden olursa olsun öncelikli olarak rakama odaklanmakta fayda var. O rakamın bir sonraki yıl getirisi kaç olabilir, çıkış fiyatı makul mü, doğru fiyat mı, onun irdelenmesi çok çok önemli. Bugün itibariyle baktığınızda Sancaktepe'de de Ataşehir'de de Beşiktaş'ta da projelerdeki getiri oranlarının neredeyse birbirine yakın olduğunu gözlüyoruz. 

Konut sektöründe balon var mı? 

Sektörde hiçbir şekilde balon olduğunu söyleyemem. Çünkü İstanbul'da ortalama konut fiyatlarına baktığınızda dünya metropollerinin çok altında. Dolasıyla ülke olarak da şehir olarak da daha gidecek çok yolumuz var. Sıkıntı nerede olabilir? Sıkıntı, markalı konut projelerinin bir kısmında doğru fiyatlama politikası, doğru satış politikası kurgulanmamışsa o projeler kimi zaman sıkıntı yaşayabilir, satış hızları uzayabilir. Ama genel olarak konut piyasasında artış evet var, 2010'dan itibaren konut rakamları hiç aşağıya doğru gitmemiş.”

Emre Kulcanay  / Emlakkulisi.com