Konut satışları son 8 yılın en düşük seviyesinde!
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. “Bir Bakışta Konut Piyasası 2023” başlığıyla yayınladığı yeni raporunda, konut piyasasını mercek altına aldı. İşte o rapordaki çarpıcı detaylar...
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş, “Bir Bakışta Konut Piyasası 2023” isimli araştırma raporunda konut yatırımlarını masaya yatırdı. Son zamanlarda sık sık gündeme gelen konut piyasasının bireylerin hayatının dışında ekonomide de önemli bir role sahip olduğuna değinen araştırma sonuçları, 2023 yılı değerlendirmesi ve 2024 yılı beklentilerine ilişkin önemli göstergeleri de ortaya koydu.
Araştırma hakkında önemli açıklamalar yapan TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Konut satışları 11 aylık dönemde toplam 1.087.349 adetle 2015'ten bu yana en düşük seviyelerine geriledi. Böylelikle konut satışları 2023'te yüzde 15 oranında gerileme kaydetti. Konut piyasasındaki yavaşlamalarda konut finansmanına erişimin zorlaşması ve konut fiyatlarındaki artışların etkili olduğu görüldü. 2023'te görülen gerilemede en dikkat çekici veri, ipotekli satışların toplam satışlar içerisindeki oranının bugüne kadarki en düşük seviyesi olan yüzde 16’ya gerilemesi oldu. Söz konusu 11 aylık dönemde; ilk defa satılan konut adedi 328 bin 299, ipotekli şeklinde satılan konut adedi 171 bin 706, iş günü başına konut satış adedi de 4 bin 687 olarak gerçekleşti” dedi.
ALIM GÜCÜNDE AZALMA KİRA FİYATLARINDA ARTIŞ
2024'ün önemli konu başlıklarından bir tanesinin konut fiyatlarındaki hızlı artış olduğunu dile getiren Makbule Yönel Maya, “Temmuz 2021 itibarıyla oluşmuş olan negatif reel faiz ortamı ve enflasyon, konut yatırımının güvenli liman konumunu da pekiştirdi. Son zamanlarda sık sık gündeme gelen konut fiyatları artışındaki ivme özellikle son iki senede görüldü. Konut fiyatlarının gelmiş olduğu mevcut seviye de alım gücünde azalma ve kira fiyatlarında artış şeklinde kendini gösterdi. Bunlarla beraber konut fiyatları 3. çeyrekte aylık bazda enflasyonun altında artış göstererek yavaşlama sinyalleri verdi. Yıllık nominal konut fiyat artışı yüzde 86,5 seviyelerinde olurken, yıllık reel konut fiyat artışı yüzde 15,6, Türkiye geneli ortalama birim fiyat 30 bin 36 TL/metrekare şeklinde gerçekleşti. Diğer taraftan konut piyasasında 2024'te üç ana başlığın gündemde olacağını düşünüyoruz. Bunlardan birincisi yeni konut üretimini özendirici araçların geliştirilmesi, 2.'si deprem bölgelerinin yeniden inşası ve bunun finansman kaynaklarının ve kaynak akış rotasının oluşturulması, üçüncüsü de sadece Türkiye'de değil tüm dünyada en önemli konu başlıklarından biri olan barınma sorunu” dedi.
İPOTEKLİ KONUT SATIŞINDA SON DURUM
Uygun faiz oranlarıyla desteklenmiş olan konut talebinin konut fiyatlarında önemli bir artış periyodunun öncüsü olduğunu ve sonrasında ekonomi politikaları doğrultusunda faiz oranlarında artışlar görüldüğüne değinen Makbule Yönel Maya, şunları dila getirdi: “Konut kredisi faiz oranları 2023 yılının Kasım ayı itibarıyla yıllık yüzde 42,2 ile son 10 senedeki en yüksek seviyelerine ulaşırken aynı ayda aylık bazda 5 bin 245 adet ile veri tarihindeki en düşük ipotekli satış adedi elde edilmiş oldu. Ülkemizde azalan konut sahipliği oranları da dikkate alındığında, konuta erişimde finansman maliyetlerinin azaltılmasına yönelik adımlarla beraber erişilebilir fiyatlı konut üretimi konut sahipliğinde eğilim yönünü de artıya çevirebilir. İpotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki oranı yüzde 15,8, 11 aylık dönemde ipotekli satılan konut adedi 171 bin 706, diğer konut satış adedi ise 915 bin 643 şeklinde gerçekleşti.”
KONUT SATIŞLARINDAKİ YILLIK AZALMA
Türkiye’de konut sahipliğinin 2013'ten beri düzenli şekilde azalırken kiracı oranının artış gösterdiğini kaydeden Makbule Yönel Maya, “Bu veriyle beraber konut fiyatları ve kiralardaki artış oranları masaya yatırıldığında uygun fiyatlı kiralama modellerinin önemi ortaya çıkıyor. Sene içinde meydana gelen depremler sonrası yaşanan şehirler arası göçün de kira fiyatları üzerinde etkileri de hissedildi. Barınma sorunu konut alımının zorluğunun dışında kira fiyatlarının yükselişiyle de farklı bir alanda daha kendini gösteriyor. Bu doğrultuda uygun fiyatlı kiralık konut üretiminin mali politikalarla da desteklenmesi de büyük önem arz ediyor. 2022 yılı itibarıyla konut sahipliği oranı yüzde 56,7, kiracı oranı yüzde 27,2 11 aylık dönemde konut satışlarındaki yıllık azalma ise – %14,9 seviyesinde meydana geldi” diye konuştu.
YABANCIYA SATIŞ
Dolar bazında konut fiyatlarının 2010'dan bu yana en yüksek seviyelere ulaşarak Ekim 2023 itibarıyla 1.078 USD/m2 olduğunu dile getiren Makbule Yönel Maya, “Konut satışlarında yabancı payına bakıldığında da geçtiğimiz sene yabancıların toplam satışlar içerisindeki oranı yıllık bazda yüzde 4,5 ile zirve değerine ulaşmışken 2023'te söz konusu bu oran yüzde 3 oldu. Aynı oran 2023 yılının Kasım ayı itibarıyla ise yüzde 2,5’e geriledi. Ülke uyruklarına göre en çok satış, yüzde 30,2 pay ile Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Şehir bazında da 2015'ten beri ilk sırada olan mega kent İstanbul’un yerini yüzde 36,7 ile Antalya aldı. Senelik USD bazlı konut birim fiyat artışı yüzde 21,1, yabancıların konut satışlarındaki yıllık ortalama payı yüzde 3, 2023'te yabancılara yapılan konut satışı da 32 bin 941 adet oldu” dedi.
ANTALYA NE KADAR GÖÇ ALDI?
Konu ile ilgili olarak yaptığı açıklamada göç konusunun konut piyasasında bir diğer önemli veri olduğuna değinen Makbule Yönel Maya, “Son altı senede ortalama 200 bin net göç alındı. Konut fiyat artışlarının hızlı bir biçimde görüldüğü tatilcilerin gözdesi Antalya da son iki senede yaklaşık 85 bin net göç aldı. TÜİK’in nüfus projeksiyonlarına göre, önümüzdeki senelerde yıllık nüfus artışının yaklaşık olarak 1 milyon civarında olmasının beklendiği de dikkate alındığında hızlı bir biçimde konut üretiminin artırılması gerekli. Buna karşın kısıtlı arz, geciktirilmiş talep, göç ve finansman zorlukları konut fiyatlarındaki olası bir iyileşmenin önündeki en büyük engelleri oluşturuyor. Son 7 senede alınan net göç 1 milyon 415 bin 179, 2022 yılı hane halkı sayısındaki artış 639 bin 765, 2022 yılı nüfus artışı 599 bin 280 seviyelerinde” diye konuştu.
YURT KAPASİTELERİNİN ARTIRILMASI ÖNEMLİ
İkamet ettiği şehirden başka bir şehirdeki üniversiteye yeni kayıt yaptıran gençlerin sayısının 2021'te 386 bin 646 olduğunu anımsatan Makbule Yönel Maya, “2022/2023 dönemi itibarıyla toplam yurt kapasitesi de 1 milyon 322 bin 754 şeklinde olmuştu. Barınma sorunu temel bir konu olmasının dışında öğrenciler için de bir çözüme ihtiyaç bulunuyor. Yurt kapasiteleri bu başlık altında büyük bir önem taşıyor. Bu alanda hayata geçirilen yatırımlar öğrenci ikametinin kolaylaştırılmasına olanak sağlayabilir. Başta özel yurt kapasiteleri olmak üzere, yurt kapasitelerinin artırılması barınma sorununun çözümü için de oldukça önem taşıyor. Toplam yurt kapasitesindeki senelik artış yüzde 8,1, 2022/2023 dönemi kamu yurt kapasitesi 876 bin 942, 2022/2023 dönemi özel yurt kapasitesi ise 445 bin 812 şeklinde biliniyor” dedi.
2024'e ilişkin sektör beklentileri ile ilgili de önemli açıklamalar yapan Makbule Yönel Maya, konut kredilerindeki sıkılaşmanın sürmesi halinde konut piyasasında yavaşlamanın sürebileceğini dile getirdi. Fakat söz konusu sıkılaşmanın azalmayla beraber 2024'ün 2. yarısından itibaren daha iyimser bir tablo ile karşılaşmanın mümkün olduğunu da dile getiren Makbule Yönel Maya, şunları söyledi: “Konuta erişimi azalan genç nüfusla beraber konut sahipliği belirli bir zümrede olacak biçimde sınırlanıyor. İlk defa konut satın alacaklara sağlanacak olan teşvikler kira piyasası üzerindeki baskının hafifletilmesi açısından kritik öneme sahip. Düşük risk odaklı yatırımcılar için mevduat faizleri büyük bir önem taşıyor. Geçtiğimiz dönem zarfında, riskten kaçınma ve paranın değerini koruma isteği sebebiyle artış gösteren gayrimenkul yatırımları alternatif getirilerin düşük olmasından da etkilenmişti. Mevduat faizlerindeki artışla beraber de yatırım amaçlı konut alımlarında azalma kaydedildi. Söz konusu bu eğilim, 2024 yılı başlangıcı itibarıyla benzer biçimde devam edebilecekken arsa ve arazi satışlarının ise daha az etkilenmesi beklenebilir.”
YEŞİL DÖNÜŞÜM İÇİN DOĞRU ZAMANDAYIZ
Yaptığı açıklamada dar ve orta gelirli nihai tüketiciye yönelik ürün geliştirilmesinde artış sağlayacak çözümlerin bir diğer önemli odak noktası olacağına değinen Makbule Yönel Maya, “Arzın kısıtlı olması ve inşaatın belirli bir zaman alması çözümün kısa bir zaman zarfında mümkün olamayacağını ve bu nedenle hızla aksiyon alınması gerektiğini gösteriyor. Özellikle şehirlerdeki yaşam maliyetindeki artış ve barınma sorunu dünya genelinde etkilerini de oldukça hissettiriyor. Konut fiyatlarındaki ve kiralarda yaşanan artışlar, barınmanın yaşam maliyeti içindeki payında artışa neden oluyor. Türkiye'nin deprem gerçeği ve sağlanmış olan teşviklerle kentsel dönüşüm önümüzdeki sene de en hareketli konulardan biri olacak. Diğer taraftan yeşil dönüşüm için de en doğru zamandayız. Konut sektörü, Türkiye'nin 2053 yılı net sıfır emisyon hedefine ulaşılması için büyük önem taşıyor. Başta enerji ve su verimliliğinin artırılmasıyla konut bakım ve işletme maliyetlerinde tasarruf sağlayarak hem bireysel hem de çevresel yarar yaratmak mümkün” dedi.
Bu yıl konut yatırımı kazandıracak mı? Uzmanlar tek tek sıraladı altın, dolar, borsa, konut...
Deprem uzmanı o ile dikkat çekerek açıkladı: Bu bölgede deprem olması mümkün!
Kira tespit davaları mahkemeleri kilitledi!