Konut sektörü borç batağında mı?

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, gayrimenkul sektöründe çok konuşulan "borç" konusunu kaleme aldı...

Gayrimenkul sektöründe şirketlerin borcu çok konuşulur. Yıllardır "Şu batacak", "Bu iflas edecek" veya "Filan proje tamamlanamayacak" sözlerini o kadar çok duydum ki...

Geriye dönüp baktığımda batan şirket sayısı iki elin parmaklarını geçmez. Bunun da nedeni süreçleri iyi yönetememelerinden kaynaklanır. Müteahhitlik batılması zor mesleklerdendir. Özel bir nedeni yoksa uğraşsanız da batamazsınız. Kamu müteahhitleri için aynısını söyleyemiyorum. O alanda uzun yıllar ayakta durmak zordur.

Ama sektörde büyük şirket sıralaması sürekli değişiyor. Konut piyasasında iflas olur. Ama işini iyi yapmayan şirketleri piyasalar doğal yolarla elenir. Yeni proje yapamaz. Açıkladıklarını satamaz.

Müteahhitlik borç ödeme sanatıdır. Müteahhitlerin borçları bitmez. Eskiden her bina ve projede 3 büyük alacaklı olurdu: a) Arsa sahipleri. b) Malzemeciler ve taşeronlar. c) Binadan ya da projeden ev almış olanlar.

Son 10-15 yılda bu alacaklılara bankalar da eklendi. Üstelik bankaların alacağı neredeyse hepsinin toplamından fazla.

Bunu tüm sektör için söyleyemeyiz. Özellikle sektörün 20 büyük şirketi için söylenebilir. Kaldı ki gayrimenkul geliştirme işinde veya müteahhitlikte büyümenin yolu banka ve finans endüstrisini çok iyi kullanmaktan geçer. Öz sermaye ile büyümek zordur.

20 büyük şirkette borcu yüksek olmayan bir-iki şirket var. Bunların dışındakilerin tamamı yüksek borçlu. Ama ödenmeyecek düzeyde değil. Siz anlatılanlara inanmayın.

Önce borçlar neden yüksek bunu analiz edelim.

1) Bir projede kazancın tamamı projeyi geliştiren şirkete veya müteahhide kalmaz. Kazancın bölüşülmesi gerekir. Kazanç kiminle bölüşülür. Ya bankayla ya da projenin bireysel yatırımcılarıyla. Banka ile paylaşmak kolaydır. Teminatları ve ipotekleri verirsiniz. Bir imza ile kredi kullanırsınız. Yatırımcılarla bölüşmenin ise operasyonel maliyeti vardır. Ayrıca operasyonun süreci bütün ihtimallerde kredi maliyetinden yüksektir. Patronlar ve profesyoneller kolayı seçti.

2) Bir koyundan iki ya da 3 post çıkmaz. İyi bir kasap bir koyundan en fazla bir post çıkartılabilir. Gayrimenkul şirketleri ise bir koyundan birden fazla post çıkartmak istedi. Bir taraftan yatırımcıya ev satıp diğer taraftan da inşaatı tamamlamak için kredi kullanmayı tercih etti. Projelerin defterleri kapandığında elde bir post bile kalmıyordu. Eldeki post çoğu zaman defoluydu.

3) Şirketler büyük işler yapmak için büyük sistemler kurdular. Yani merkez ofislerini büyüttüler. Merkez kadrolarını şişirdiler. Genel giderler arttı.

4) 10-15 yıl önce yüzde 3 ile çözülen pazarlama giderleri yapılan yanlış harcamalarla yüzde 10'lara kadar çıktı. Üstelik yüzde 10 harcandığı zaman sonuç alınamayan kampanyalara neden oldu. Geçmişte pazarlama sorunu pazarlama sorunuydu. Ama son 5 yıldır pazarlama sorunu, yıldan yıla artarak finansal soruna dönüştü.

5) Şirketler başta genel giderleri olmak üzere tüm giderlerini kira ile karşılamak için AVM, otel ve dükkan yatırımı yaptılar. Bu mantıklı bir fikirdi. Ama yanlışa dönüştüğü nokta bunu neredeyse tamamının kredi ile yapılmasıydı.

6) Borçlanırken döviz bazlı borçlandılar. Üstelik dövizin en çok artan türü olan Euro ile. Oysa ki çok temel kuraldır: Bankacılar hangi döviz kurunu ısrarla tavsiye ediyorsa o döviz kurunda aşırı yükseliş olacaktır. Bunu geçmişte Japon Yeni ve İsviçre Frangı'nda anlamıştık. -Bankacılar bu iki döviz türünün en güvenli liman olduğuna o kadar inanmışlardı ki kendileri de bireysel yatırımlarında İsviçre Frangı ve Japon Yeni ile borçlanmıştı- Euro'daki artış şirketlerin borç yükünün daha da artmasına neden oldu.

Tüm bu yanlışlar yapılırken, yanlışları yapanların çoğuna tek tek anlattım. "Söz unutulur. Yazı ise kalır" diye yazılı olarak da gönderdim. Sakalım olmadığı için kimse sözümü dinlemedi. "Doğruyu söyleyeni dokuz köyden kovarlar" hesabı söylediklerim patronları ve profesyonelleri rahatsız etti. Çoğu yakın dostum olan arkadaşlarımdan eminim "Bildiği olsaydı bulduğu olurdu" diyenler mutlaka vardır.

Bir şeyin doğru olduğunu biliyorsanız bunu tarih süzgecinden geçirip matematiksel düzleme indirgeyebildiyseniz tek yapmanız gereken arkanıza yaslanıp gelişmelerin sizi doğrulamasını izlemektir.

Biz de öyle yaptım...

Bize rakip olmaya kalkan pek çok meslektaşım patronlara ve profesyonellere oynadı. Onları mutlu edecek haberlerin, başlıkların ve yorumların peşinde koştu. Sonları hüsran oldu. Bir kısmı piyasadan silindi gitti. Bir kısmı ise silinmek üzere.

Oysa okuru bilinçlendirmek zordur. Çok emek ister. Çaba ister. Gayret ister. Ayrıca patronları ve profesyonelleri karşınıza almanız gerekir. En azından kısa dönemli. Ama uzun vadede herkes hakkınızı teslim eder.

Neyse konuyu fazla dağıtmayalım. Konumuza dönelim. 2016 yılından itibaren işe şirketlerin finansal giderleri yani kredi faizleri ve taksit ödemeleri şantiye giderlerini ve genel giderlerini geçti.

Bankacılar ise yanlış yaptıklarını bu tarihte anlamaya başladılar. Kredileri incelediklerinde 2013 yılından beri kredi bakiyelerinin arttığını fark ettiler. Böylece 2016 yılının ilk ayları bankacıların uyandığı dönem oldu.
Kullandırdıkları ticari kredilerden daha büyük risk vardı. O da şuydu: Bir çok projede "anlaşmalı kredi" çerçevesinde projenin tamamlanmasından sorumluydular.

Yani kredi musluğunu hemen kapatılamazdı. Yaklaşık son 2 yıllık sürede krediler kapanmasa da eskisi gibi kredi açılmaz oldu. Bankacılar eski iştahlarını kaybettiler.

Piyasaların özeti bu.

Bundan sonra ne olacak?

1) Gayrimenkul geliştirme sektörünün büyük oyuncuları ve müteahhitler kredi kullanırken daha dikkatli olacak. Orta ve uzun vadede kazancı müşteri ile paylaşmanın daha doğru bir yol olduğunu anlayacak.

2) Bankalar eskisi gibi kredi kullandırmayacak. Krediler daha çok kamu bankalarına ve katılım bankalarına kayacak.

3) Şahsi inatlaşma olmadığı sürece bankalar şirketlerin üzerine gidemez. Neden? Çünkü bu büyüklükteki kredilerin batması bilançoda ciddi olarak bankaların kazançlarını düşürür.

4) Sektör borçlarını kademeli olarak azaltacak. Gelecek yıllarda stoklar eritilecek.

5) Bunlar yapılırken kimsenin ucuza konut satma şansı yok. Sonuçta her gayrimenkulün bir ipotek değeri var.