Konut satışları durgun mu?

Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, TÜİK tarafından dün açıklanan konut satış rakamlarını değerlendirdi...

Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre neredeyse her ay konut satışları rekor kırıyor. Bir önceki yılın aynı ayına göre daha yüksek satış rakamları yakalanıyor.

Ama satışlardan kimse memnun değil.

Patronlar memnun değil. Satış ofislerinde kuyruk oluşturulan günleri özlüyor.

Profesyoneller memnun değil. Piyasada projenin temeli ile teslimini gören satış yöneticisi veya satış elemanı sayısı -bir elin parmaklarını geçse de- iki elin parmaklarını bulmuyor.

Alıcılar memnun değil. Yatırım için aldıkları konutları satmakta zorlanıyor.

Türkiye matematiksel düşünmeyen bir toplumsal zihin yapısına sahip. Dolayısı ile matematiksel yaklaşımlarla piyasayı anlayamazsınız. "El yordamı" ya da "piyasa gözlemi" metodlarını da unutmamak gerekiyor.

Bu metodları kullandığımızda ortaya çıkan sonuçlar ne?

1) Piyasaların temel sıkıntısı İstanbul'da oluşan arz fazlası. Bu arz fazlası yıldan yıla artışını sürdürüyor. Arz fazlası açısından Anadolu şehirleri daha iyi durumda.

2) Projeler -yüksek kazanç beklentisi ile- olması gereken fiyatın üzerinde satışa çıkıyor. Beklenilen ilgiyi görmeyince finansal açıdan cazip hale getirmek adına örtülü indirim yapılıyor. Bu da alım yapmak isteyenleri düşündürüyor. Ötelemelere ve ertelemelere neden oluyor.

3) Projelerin satış hızı yavaş. Normalde teslimde önce şirketlerin elindeki stokların bitmesi, teslim ile beraber projeden yatırım için alanların satışa başlaması lazım. Öyle ki projelerin satışa çıkmasıyla son konutun satışı arasındaki süre 5 yılı aşıyor.

4) Sektörün elinde doğru analiz yapacak veriler yok. Çoğu lokasyonda satışta kaç konut olduğu bile bilinmiyor. Gayrimenkul geliştirme şirketleri ve müteahhitler verileri birbirleriyle paylaşmıyor. Paylaşanlar da doğru veri vermiyor. Sektörel derneklerin bu noktada çözüm geliştirmesi gerekiyor. Her lokasyondaki arz ve potansiyel arzın yeni proje yapacaklar tarafından bilinmesi şart.

5) Türkiye bankacı ve finansçılarının bile yatırımlarını ve tasarruflarını gayrimenkulde değerlendirdiği bir ülke. Mecidiyeköy-Gayrettepe-Levent-Maslak hattında cafe ve restaurantlarda kahvaltı ve öğle yemeğinde bile bankacılar kendi emlak yatırımlarını konuşurdu. Özellikle son 1 yıldır başta faiz olmak üzere alternatif yatırım enstrümanlarının daha yüksek getiri sağlaması markalı konut piyasasının en büyük alıcı grubu olan alt ve orta kademe bankacıların konut yatırımından uzaklaşmasına neden oldu. Yani bankacılar alım yapmıyor.

6) Yeni ürünlere özenilmiyor. Şirketler yeni satışa çıkartacakları projelere fazla kafa yormuyor. "Benim markam iyi", "Benim arsamın yeri güzel" ve "Benim markama güven çok" gibi yüksek özgüven eseri olan yaklaşımlar sergileniyor. Başarının sırrı detayları iyi çözmektir. Müşteri bu noktada patronlardan çok daha ileri noktada. "Yok bizim birbirimizden farkımız. Biz Osmanlı Bankasıyız" yaklaşımına gerek yok. Müşteri marka ya da şirketin geçmişinin iyi yanlarıyla ilgilenmiyor. Ürüne bakıyor.

7) İkinci elde konut satmak isteyenler acele ediyor. Son yıllarda "Biz x projede yüzde 100 kazandırdık" yaklaşımları yüzünden yatırımcılarda yüksek beklenti oluştu. Yatırım için ev alanlar hızlı bir şekilde kazancını realize etmenin peşinde. Konut yatırımında satmak için en uygun dönem sitede doluluk oranının yüzde 100'e ulaşmasından sonra başlar.