Konut sektörü plansızlık kurbanı!

Yeni Şafak yazarlarından Ahmet Ulusoy bugün köşesinde konut sektörü ile ilgili bir yazıya yer verdi. İşte yazının detayları;

Son yıllarda konut sektörünün hem Gayri Safi Yurtiçi Hasıla (GSYH) hem de istihdamdaki payı hızlı bir şekilde artmıştır.

Burada bir gerçeğin altını çizelim: GSYH’daki daralma dönemlerinde konut (inşaat) sektöründeki daralma daha hızlı olmakta, genişleme dönemlerinde ise GSYH’dan daha hızlı bir artış gerçekleşmektedir.

Yani konut sektörünün ekonomik büyümeye duyarlılığı (esnekliği) son derece yüksektir.

Son açıklanan konut satış istatistiklerinde önceki yıla göre yüzde 18,2’lik daralma, ekonomik daralmaya karşılık konut sektörünün duyarlılığını bir kez daha göstermiş ve konut arz fazlalığını (stok artışını) gündeme getirmiştir.

**

Konut stoku hakkında bilgi verebilmek için konut arz ve talep dengesine bakılmalı.

Bu noktada konut stokunu gösteren bir verinin olmadığı, stok tespitini akım değişkenlerle yapmak gerektiğini de belirtelim.

Konut stoku arzın talepten fazla olmasıyla ortaya çıkar.

2013 yılından bu yana arz-talep göstergelerini TÜİK verilerinden bulmak mümkün.

Konut arz miktarını ölçebileceğimiz iki temel ölçü var. Birisi yapı ruhsat belgesi (inşaata başlamak için alınan izin), bir diğeri de yapı kullanma izin belgesidir (inşa edilen bina-daireye oturma belgesidir).

Burada yapı ruhsatı alınan dairelerin yapımı belirli bir süre gerektirdiğinden, arz olarak yapı kullanma (ikamet etme) belgelerini esas almak daha sağlıklıdır.

Yine ikamet amaçlı konutlar toplam binaların büyük bir kısmını kapsadığından otel, ofis, ticaret ve sanayi binaları, hastane, eğitim v.s. amaçlı binalar ayırımı yapılmamıştır.

Konut talebi açısından da toplam satışlar yerine ilk konut satışları esas alınmalıdır. Bir de ikinci el konut satışı söz konusudur, ki bu konutlar dinamik arz-talep dengesiyle doğrudan ilgili değildir.

**

Önce yapı ruhsatlarının gelişimine bakalım. 2013-2018 döneminde 2017 yılı 1 milyon 377 bin konut yapımı izni ile en yüksek düzeyde yapı ruhsatı alınan yıl olmuştur (vergisel teşvikler etkili).

Yine, 2018 yılı 843 bin yapı ruhsatıyla son yılların en düşüğü olarak gerçekleşmiştir (konut sektöründeki gerilemeyi göstermesi bakımından anlamlıdır).

**

Arz-talep dengesini (stoku) takip edebilmek için yapı kullanım izin belgelerinden ilk konut satışlarını çıkartıyoruz.

2013 yılında 726 bin adet konuta yapı kullanım ruhsatı alınmışken, birinci el konut satış miktarı ise 529 bindir. Yani, yaklaşık 197 bin konut stoku (arz fazlalığı) söz konusu olmuştur. Bu fazlalık yüzde 37 oranında bir konut stokuyla çalışıldığı anlamına gelmektedir.

2014 yılında konut arzı fazlalığı ise 236 bin. Yüzde 43,59 oranında stokla ya da arz fazlalığıyla yıl kapatılmış. En düşük stokla çalışma 2016 yılında yüzde 19,39 ile gerçekleşmiştir.

Konut piyasasında yönelik vergisel teşvikler (2016 3. Çeyreği ile 2017 3. Çeyreği arası KDV ve tapu harcı indirimi) arz ve talep arasındaki farkın birbirine yaklaşmasına ve söz konusu yılların nispeten düşük stokla çalışılmasına neden olmuştur.

2018 yılında da konut stok artışı devam etmiştir.

2013-2018 döneminde yıllık ortalama stok artışı yüzde 29,7, toplam stok ise 1 milyon 73 bin olmuştur. Hiçbir sektörün böylesine yüksek stok maliyetiyle ayakta kalması mümkün değildir.

Stok birikiminin yüksekliği sektördeki firmaları finansal dalgalanmalara karşı daha hassas hale getirmiştir.

İnşaat firmalarında yaygınlaşan iflasları (konkordato) bu çalışma yapısıyla (yüksek stok) ilişkilendirmek gerekir.

**

2018 yılında yapı ruhsatlarındaki gerileme gelecek yıllarda konut arzının azalacağını göstermektedir.

Yani kısa dönem konut fazlası oluşacak fakat uzun dönemde arz talep arasındaki fark tekrar kapanabilecektir.

Finansal piyasalarda 2018’in 3. çeyreğinde yaşanan dalgalanmaların hanehalkı beklentilerini bozması, konut talebinin ertelenmesine yol açmıştır.

Son açıklanan Şubat 2019 verilerinde görülen konut talebindeki gerileme, konuta yönelik talebin temkinli davrandığını, özellikle ipotekli konutlardaki hızlı düşüşün (yüksek faiz oranları nedeniyle) öncelikle inşaat sektörünü etkilediğini göstermektedir.

**

Özetle; konut sektörü özelinde inşaat sektörünün ekonomik konjonktüre yüksek duyarlılığı nedeniyle genel ekonomideki daralmaya nispeten daha yüksek daralma yaşandığını görülmektedir.

Hane halkının konut satın alma (talep) ve kiralama tercih üzerinde hem konut ve kira fiyatlarının hem de sosyal ve demografik özelliklerin etkili olduğunu söylemek mümkün.

Sektördeki firmalar, hiçbir sektörün kaldıramayacağı yükseklikte bir konut stoku maliyetiyle (yıllık ortalama yüzde 30’a yakın) çalışmaktadır.

Son 6 yılda sektörde 1 milyonun üzerinde konut stoku birikmiştir.

Bu stok fiyat-kira oranının düşmesi ve ekonominin istikrar kazanmasıyla (enflasyonun düşmesi, faiz oranlarının makul düzeylere çekilmesi, kur oynaklığının stabilize edilmesi gibi) konut stoku makul düzeylere çekilebilecektir.

Açıkçası, plansızlığın ve doğru projeksiyonlar yapılamayışın bedelini sektör çok ağır ödemektedir.