Konut sektörünün 4 yıllık bilançosu!

Bloomberght'nin yazarlarından Abdurrahman Yıldırım, bugünkü yazısında ''Konutta 4 yıllık durgunluk ve düşüş döneminin bilançosu''nu açıkladı. İşte o yazı...

Konutta 4 yıllık durgunluk ve düşüş döneminin bilançosunu çıkarttık. Konut fiyatları reel olarak Türkiye’de yüzde 12.4. İstanbul’da yüzde 21.3 düştü. Düşen fiyatlar yanında düşen faizler ve artmakta olan kredi kullanımı ise konut sektöründe canlanmanın işaretlerini veriyor.

Daha ilginci ise son bir yılda konut fiyatlarını düşüren asıl etki konut talebinin azalmasından, konut talebindeki azalma da faiz oranlarının yüzde 20’nin üzerine çıkmasından kaynaklandı.

-Talebi azaltan tek unsur elbette sadece faiz değildi. Son bir yılda kurda meydana gelen dalgalanma ve bunun çoğu zaman yukarı yönlü olması, büyümenin negatife düşmesi, işsizliğin artması, karların azalması, özel sektörün borç krizi yaşaması, konut fiyatlarının pahalı hale gelmesi, talepteki doygunluk, iki seçim yaşanması, jeopolitik riskler gibi nedenler de söz konusu.

FAİZLER YÜZDE 12’YE İNDİ

-Konutta durgunluğa yol açan en önemli nedenlerden faizde önemli bir düzelme meydana geldi. Konut kredi faizleri temmuz sonrasında hızla geriledi. 26 Temmuz’da yüzde 20.49 olan konut kredi faizi, 2 Ağustos’ta yüzde 18.45’e, 9 Ağustos’ta yüzde 13.64’e ve 16 Ağustos’tan bu yana da yüzde 12.95 ve bunun biraz altında seyrediyor. Yıllık yüzde 12’lik faiz aylık yüzde 1 faiz yükü demek. Alıcıları kredi kullanmaya teşvik edecek faiz düzeyine inildi.

KREDİ KULLANIMI ARTIŞA GEÇTİ

-Peki kredi kullanımı artmış mı? Evet. Faizin yüzde 12’li rakamları görmesi ağustos ayı ortasında olurken, konut kredi stoku da 178.4 milyar liraya inerek taban yaptı. Temmuz  2018 sonunda 201.2 milyar lirayla en yüksek düzeyine çıkan konut kredileri sürekli gerilemeyle bir yılda 22.8 milyar lira azaldı.

-Ağustos ortasından 6 Eylül’e kadar geçen üç haftada ise konut kredileri 4.4 milyar lira artarak 182.8 milyar liraya çıktı. Bir yıldan beri süren kredi stokundaki azalma ağustos ortasından itibaren tırmanışa geçti.  Faiz oranlarının yüzde 12’yi görmesi ve aylık maliyetin yüzde 1’e inmesi kredi kullanımlarını tetikledi.

SATIŞLAR ARTABİLİR

-Kredilerindeki 4.4 milyar liraya varan artışın satın alabileceği konut sayısı 20 bine yaklaşabilir. Bu da ağustos ayı konut satış rakamlarını yükseltmiş olabilir. Yılın 7 aylık döneminde ise konut satışları yüzde 21 geriledi. Kredili alımların devreye girmesiyle satışlardaki gerileme ivme kaybedebilir.

- Talep artışı ile fiyatlarda da toparlanma eğilimi devam edebilir. Bunu da ağustos ayı fiyat endeksleri açıklandığında göreceğiz.

MAYISTA DİP, HAZİRAN VE TEMMUZDA TOPARLANMA

-Konut alımlarının canlandırılabilmesi için fiyatların da ucuzlaması gerekiyor. Bu da gerçekleşti ve gerçekleşiyor. Konut fiyatları temmuz ayında yüzde 1.92, geçen yıllın temmuz ayına göre de yüzde 3.54 arttı. Son bir yıllık artışın yarıdan çoğu son ay içinde gerçekleşti. Enflasyondan arındırılan son bir yıllık artıştan geriye reel yüzde 11.2’lik kayıp kalıyor.

-Ancak düşüşler son bir yılla sınırlı değil. Şehirden şehire değişmekle birlikte üç hatta dört yıla bile uzuyor. Türkiye konut fiyat endeksinin en yüksek yıllık artışı yüzde 17.16 ile Haziran 2015’te gerçekleşti. Biz de bu ayı konut fiyatlarının tepe noktasına çıktığı, daha sonra artış hızını düşürdüğü ve reel gerilemeye döndüğü tarih olarak aldık. Aradan geçen 4 yıl 1 aylık sürede bir daha aynı primler yakalanamadı. Devamlı bir gerilemeyle Mayıs 2019’da yıllık yüzde 1.48 nominal artışa kadar inildi.

-Son iki aydır ki kısmi bir toparlanma eğilimi göze çarpıyor. Mayıstaki dibin görülmesi ardından haziranda yıllık konut fiyatı yüzde 1.74 ve temmuzda da 3.54 arttı.

FİYATLAR 4 YILDA REEL YÜZDE 12.4 GERİLEDİ

-Madem ki fiyatlar yönünü hafif yukarı çevirdi ve kredi kullanımı ağustos ayından itibaren artmaya başladı, daha uzun vadeli reel hesaplama yapmak şart oldu. Bitişikte Haziran 2015’ten Temmuz 2019’a kadar 4 yıl bir aylık dönemin iller bazında değişimi ve bu değişimin aynı dönemin enflasyonundan arındırılması yer alıyor.

-Haziran 2015-Temmuz 2019 arası tüketici enflasyonu yüzde 61.6 oldu. Türkiye konut fiyat endeksi ise enflasyonun yüzde 12.4 altında kaldı. Konutların ortalama değeri reel olarak bu kadar düştü.

BATILI İLLER ENFLASYONU YENDİ

-Bu oranının üzerine 26 istatistiki bölgeden sadece 4’ü çıkabildi. Belirtelim ki konut fiyatlarındaki gevşeme döneminin en iyi fiyat performansı Balıkesir ve Çanakkale’den geldi. İstanbul-İzmir otoyolu, Körfez geçişi ve inşaatı sürmekte olan Çanakkale Köprüsü bu iki ilin konut ve gayrimenkul fiyatlarına yaradı. Yüzde 70.5 artan konut fiyatları enflasyonun üzerinde reel yüzde 5.7 artış kaydetti.

-İkinci sırada Denizli, Aydın Muğla grubunun primi enflasyonun üzerinde yüzde 1’de kaldı. Üçüncü sırada Trakya illeri yüzde 0.4 ve  İzmir  yüzde 0.2 reel artışla dördüncü sırada yer aldı. Durgun dönemin en primli ve enflasyonun üstünde kalan illeri ülkenin en batısında yer alan illeri.

TERÖR VE GÖÇ MAĞDURLARI İLLER

-En çok kaybettirenleri ise yükseliş döneminde İstanbul, Gaziantep gibi fiyatı en çok artanlar ile terör ve göçe maruz kalan iller. En yüksek reel kayıp yüzde 25.6 ile Diyarbakır ve Şanlıurfa grubunda. Diyarbakır’ı terör, Şanlıurfa’yı göç vurdu. İkinci en kayıplı iller yüzde 24.9 ile Batman, Mardin, Şirnak ve Siirt de terörden etkilenenlerden.

-Gaziantep, Kilis, Adıyaman illeri de hem Suriyeli göçü hem de Antep’in fiyat yükselişinin etkisiyle son dört yılı yüzde 23.9 kayıplı kapadı. Hayat, Maraş ve Osmaniye yine Güneyden gelen göçün altında ezilen iller ve konut fiyatları reel yüzde 20.1 azaldı.

İSTANBUL’UN KAYBI 9 PUAN DAHA FAZLA

-İstanbul’u başta terör vurdu, ardından terörün vurduğu turizm vurdu, son vurgunu da yükselen faizlerden yedi. Zaten fiyatı en çok artan ildi. Taşı toprağı altın denen İstanbul’da konut fiyatları son dört yılda reel yüzde 21.3 geriledi. İstanbul terörü yaşayan ve Suriyeli göçü alan Güneydoğu ve Doğu illeriyle benzer bir konut fiyat performansı gösterdi.