Konut ve kira krizinde suçlu kim?

Dünya Gazetesi köşe yazarlarından Sadi Özdemir, bugün kaleme aldığı ‘Konut ve kira krizinde’ günah keçisi kim?' yazısında konut ve kira fiyatlarını kaleme aldı. "Konut fiyatlarındaki ve kiralardaki hızlı yükselişin sorumlusu kim ya da kimler? Koronavirüs mü? Müteahhit mi? Devlet mi? Vatandaş mı?" diyerek başlayan Özdemir yazısının devamında şunları kaleme aldı...

 Sorun ne kadar küresel gelişmelerden, ne kadar bizim şartlarımızdan kaynaklanıyor anlamaya çalıştım. Özetle, bir tane günah keçisi yok belki de bir keçi sürüsü var. Bu durumda büyük çoğunluğu inşaat düşmanı olan ülkemizde eğer konut üretimini artıramazsak özellikle kiracı vatandaşlarımızın ‘keçileri kaçırması’ işten bile değil. (Günah Keçisi: Suçsuz olduğu halde, başkalarının suçu üzerine yüklenen kişi ya da topluluğa takılan isimdir. Böyle bir durumun Keçi ile bağlantısının kökleri, Antik Yunan’a, eski Ahit ve İncil’e kadar dayanır.)

Virüs ne kadar suçlu?

ABD, Almanya, Brezilya, Meksika, Çin gibi birbirinden çok farklı ülkelerde de COVID-19 pandemisinin etkisiyle konut fiyatları ve kiralar uçuşa geçmiş durumda. Almanya’da Merkel, geçen yıl kiraları dondurdu, Anayasa Mahkemesi iptal etti. Yine Almanya’da ofis, fabrika, iş yeri olan binaları konuta dönüştürene konut başına 48 bin Euro hibe veriliyor. Birçok üniversite kentinde öğrenciler barınacak yer bulamadığı için kayıt donduruyor.

Bizim sorunumuz ne?

Konut fiyatlarını ve kiraları zıplatan biz kaynaklı etkenlerle bir an önce yüzleşmek zorundayız. Çünkü Türkiye konut pazarında ilk kez satılan (yeni) konutların payı 2012’de yüzde 60’a çıkmış, 2017’ye kadar yüzde 50’nin altına inmemişti. Şu anda yüzde 30’un altında ki bu da konut arzının (üretiminin) yarıya düştüğünü gösteriyor. Aynı dönemde, talep ise sürekli arttı. Türkiye’de yılda ortalama 600 bin yeni konut üretilmesi gerekiyor. Ocak-Ağustos 2021’de 8 ayda satılan 801 bir 995 konutun sadece 243 bini yeni konut olabildi. Bu durumda, 8 ayda 558 bin konut ikinci el, yani vatandaşın birbirine sattığı konutlardan ibaret. Daha önce konut almış vatandaş da bu dönemde satış yaparak fırsatı değerlendirmiş görünüyor.

Kentsel dönüşememe!

Ülkemizde 2012’de başlayan kentsel dönüşüm hamlesi, uzun süredir ‘kentsel dönüşememe’ görünümünde. Deprem riskinin yüksekliğini ve muhtemel trajik sonuçlarını ancak ‘sallandığımız zaman’ hatırlıyoruz. Vatandaş, dönüşüme imza koymak için çok tedirgin, müteahhit doğal olarak kâr edemeyeceği işe girmiyor. Siyaset, vatandaşı küstürme korkusuyla geride duruyor. Kamu, bürokrasiden asla vazgeçmiyor. Kamunun taşın altına elini koyması, uluslararası finans kuruluşlarından uygun vadeli ‘dönüşüm kredileri’ bulması ve kentsel dönüşüm için seferberlik ilan etmesi halinde hem ‘deprem riskine karşı’ doğru eylem yapılmış olur hem de konut arzındaki eksiklik kısa süreden ortadan kalkabilir.

İnşaatın algı problemi

Biz ne dersek diyelim, konutu üretecek asıl kitle olan müteahhitlerin önemli bir kısmı, belli şartlar sağlanırsa fiyatların makul seyir seviyesine ancak 1 ya da 1,5 yılda dönebileceğini söylüyor. Bir zamanlar, her hangi birine, ‘kaç şantiyen (projen) var’ diye sorsanız, 10-20 proje sıralayan ama şimdi birden fazla projesi olanı cesur sayılan müteahhitler adeta yorgun savaşçı. İnşaat sektörünün canlanması için hangi adım atılırsa atılsın siyaset en kolay muhalefet malzemesini bulacak. Çünkü konut üretimini ve satışını artıracak her destek, teşvik ‘yine müteahhitlere destek veriliyor’ cümlesiyle karşılaşacak. İnşaat sektörümüzün önemli isimlerine konut fiyatlarındaki ve kiralardaki aşırı yükselişe karşı ne önerdiklerini sordum.

Devam eden projelere KGF kredisi verilsin

KONUTDER ve Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “2014’te inşaat başlangıçlarına bakıp 2017’de stok fazlası olacağını söyledik. 2018’de de 2020 ve 2021’de konut arzında ciddi azalma olacağı belliydi. Pandemi başlayınca yeni konut üretimi tarihi düşük seviyelerine indi. 4 yıldır konut üretimi azalıyor. 2020 ortasından beri de emtia fiyatlarında rekor artışlar yaşanıyor. İnşaatın kullandığı malzemelerde dolar bazında fiyatlar ortalama ikiye katlandı. Devam eden konut projelerinin kısa sürede bitirilmesi için Kredi Garanti Fonu (KGF) kredileri verilirse çok faydalı olur. 1,5 yılda bitecek projeler 7-8 ayda tamamlanabilir. Yeni konut arzı daha kısa sürede artar” diyor. Elmas, genel enflasyon ile inşaat maliyetleri arasındaki bağın ne kadar koptuğunu da şöyle vurguluyor: “Konuttaki fiyat artışı, ABD’de genel enflasyonun 4, Almanya’da 5, Türkiye’de ise 2 katı” diyor.

İlk konutunu alana faiz desteği getirilsin

Sinpaş Yönetim Kurulu Başkan Vekili Ahmet Çelik, “Öyle günah keçisi yapılacak müteahhit kalmadı. Markalı konut üretenler son 3 yılda ciddi darbe yedi” diyor ve şöyle devam ediyor: “2018’de 700 bin yeni konutun satıldığı Türkiye pazarında bu sene 350 bini geçmez. Arz fazlası ya da stok kalmadı. Müteahhit yüksek enflasyona rağmen son üç yıldır elindeki stoku da zararına sattı. Yeni konut üretimleri başlayınca yükselen maliyetler fiyatlara mecburen yansıyor. Yüksek faiz de ayrı dert. Konut üretimini artırmak için üç önerim var; 1-Eskiden 150 metrekare altındaki evlerin KDV’si yüzde 1’di. Birçok belediye bunu yok etti. KDV’ler yükseldi. Tekrar yüzde 1’e indirilsin. 2-İlk konutunu alan vatandaşa devlet faiz sübvansiyonu sağlasın. 3-Tapu harcı, yüzde 2 olarak konutu üretenden alınsın, vatandaştan harç alınmasın.”

Devlet arsa üretsin tapuya şerh koysun

İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım ise konut üretimini artırmak için sektörün sivil toplum örgütleriyle acil çalıştay yapılması gerektiğini söylüyor. Durbakayım, şöyle konuşuyor: “Birkaç müteahhidin yanlışı için bankalar bütün sektöre karşı tutum aldı. Müteahhit de stoklarını eritirken yeni projeye başlamadı. Bence şu anda bile konut fiyatları olması gereken yerde değil. Çünkü tüm yapı malzemelerinde ortalama yüzde 100 civarı fiyat artışları oldu. Önerimiz, bürokraside ve kanunlarda devam eden sıkıntıların acilen çözülmesi, Devletin de arsa üretimi için güçlü şekilde devreye girmesi. Çünkü konut üretiminde en yüksek maliyet arsadan geliyor. Şaibelere karşı da devlet, ürettiği arsadaki proje için ‘bu konut sadece kiralama amaçlı alınabilir’ diye tapuya şerh koysun.”

Yüksek faiz en büyük engel

Torkam İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Mahmut Dereli de kitabın ortasından giriyor ve “Bence konut üretimini ve satışını yavaşlatan en önemli engel yüksek faiz. Sonra da arsa sorunu gelir. Türkiye konut pazarı ne zaman şahlandı 2013’te. Çünkü o yıl konut kredisi faizleri 0,60’lara kadar düşmüştü. Bir de Arsa bittiyse konut üretemezsin” diyor. Türkiye’deki projelerini tamamlayan ve yurt dışındaki konut üretimi hızla artan bir şirket olduklarını belirten Dereli, Almanya, Cezayir ve Demokratik Kongo’da çok büyük miktarlı konut projeleri yaptıklarını ve yenilerine başlayacaklarını anlatıyor. Dereli, şöyle konuşuyor: “Almanya’da da çok büyük konut açığı var. Bizim Almanya’da toplamda yaklaşık 400 milyon Euro’luk 12 projemiz var. Cezayir’de 15 Türk şirketi yaklaşık 5 milyar dolarlık konut üretiyoruz. Demokratik Kongo’da ise 100 bin sosyal konut için anlaşma aşamasına geldik.”

Talep çok yüksek yeni proje başlıyor

İnvest İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Bahattin Uçar, ilginç bir çelişkiye dikkati çekiyor. “Fiyatlar yükseliyor ama konuta talep de çok iyi durumda. Bu yüzden kasım ayı gibi 600 konutluk yeni bir projenin satışına çıkacağız” diyen Uçar şöyle devam ediyor: “Nüfus artışının, evlenme, boşanma ve öğrenci hareketinin yanına son 5 yılda yaklaşık 5 milyon göçmeni de eklersek yeni konut üretiminin daha da kritik bir konu olduğu ortaya çıkar. Talep kadar ya da talebin üzerinde konut üretebilseydik emin olun fiyatlar bu kadar yükselemezdi.”