Konut yatırımı yapmak mı, parayı 2-3 yıl işledikten sonra daha çok mülk almak mı daha mantıklı?

Son zamanlarda konut piyasasında yaşanan gelişmeler yakından takip ediliyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi'nin (BETAM) konut satın alıp onu kiraya vermenin kârlı bir yatırım olup olmadığını incelediği rapora göre, konut son 7 senedir altının ardından en çok kazandıran yatıırm oldu. 

2024 yılının Ağustos ayı itibarıyla metrekare fiyatları 29 bin 732 liraya yükseldi. Bu durum, yaklaşık yedi yıllık bir dönemde konut piyasasında yüzde 1.158’lık ciddi bir fiyat yükselişi olduğunu ortaya koydu. Yani bu dönemde konut fiyatları yaklaşık 12,5 katına ulaştı. 

Aktarılan rakamlara göre;  2017 yılının Ağustos ayında 100 metrekareli bir konut almak için ödenecek 236 bin 328 TL’lik ortalama bir tutarın 2024 yılının Ağustos ayındaki kira ve kiranın faiz getirisi dahil değerinin 3 milyon 350 bin 650 lira olduğu belirlendi. Aynı dönemde ev almak yerine aynı tutarda yapılacak mevduat yatırımının değerinin 892 bin 28 TL, Döviz yatırımının değerinin 2 milyon 609 bin 639 TL, Borsa yatırımının değerinin 2 milyon 209 bin 38 TL, altın yatırımının değerinin ise 4 milyon 307 bin 192 TL olduğu da hesaplandı. 

Bu gelişmelerin ardından 'Konut yatırımı yapmak şu an mantıklı mı?' sorusu gündem oldu. 

Bağımsız araştırmacı ve piyasa stratejisti Evren Kirikoğlu, https://x.com/evrenkirikoglu resmi X sosyal medya hesabından konut fiyatları, faiz indirimi ve konut yatırımı ile ilgili önemli bir açıklama yaptı. 

Evren Kirikoğlu, söz konusu paylaşımında şu ifadelere yer verdi: 

"AMME HİZMETİ:

Türkiye'nin mevcut şartlarında konut fiyatları, kira çarpanları ve "yatırım" değerlemelerinin finansal açıdan mantıksız olduğuna dair twitlerime gelen yorumlara toplu cevap:

1. Yapmanız gereken hesap: Paranızın maliyeti ile beklediğiniz getiri arasındaki fark.

Maliyet için fırsat maliyeti olarak kabul edebileceğiniz faiz kaybınızı baz alacaksınız. TCMB faizinin 1 yıl içerisinde %50'den %30'a (o da eğer şanslıysanız) varsayarsanız, size 1 yılda birikimli %52 civarında bir faiz kaybı çıkacak (geriden yüklemeli olacağı için belki daha da fazla).

Memlekette böyle bir faiz ve kredi kısıtı uygulanırken enflasyonun önümüzdeki 1 yıl sonunda nereye düşeceğini öngöreceksiniz (ve bir kahvehane dayısı olmadığınız için %75 değil ~%25 gibi bir sayı telaffuz edeceksiniz). Neticede %21+ üzerinde bir reel faiz kaybınız olacağına ulaşacaksınız.

Sonra kaybedeceğiniz bu reel faizi konut yatırımınızdan beklediğiniz reel getiri ile kıyaslayacaksınız.

Misal: Eğer konutu 30 yıllık kirası karşılığında alıyorsanız, yıllık reel getiriniz %3,3 civarında çıkar ki bu da konut almak yerine parayı faize koyarsanız toplam 7 yıllık kira getirisini sadece 1 senede peşin alacağınız anlamına gelir.

2. Bitti mi? Bitmedi: Bu reel faiz farkı (fonlama maliyeti diyelim) sadece ilk sene mi eksi yazacak?

Hayır, çünkü merkez bankası seneye faizleri bir anda yere çakmayacak. Faizler yine 1 sene sonraki enflasyon beklentinize kıyasla yüksek kalacağı için, 2. senede de yine bir kaç yıllık kira getisi kadar faizi kaybetmeye devam edeceksiniz.

Yüksek pozitif reel faiz kaybettikçe artan birikimli zarar netleşiyor, değil mi?

3. Ama bunlardan çok daha önemli olan konu: Getiri x Ulaşılabilirlik farkı:
(Return x Trade Affordability)

Yukarıdaki kira çarpan vs reel faiz hesabını ne zaman paylaşsam, 2 grup ezber cevap geliyor:

a. Önemli olan kira çarpanı değil, konut fiyatındaki (yani anaparadaki) değerlenme.
b. Zaten kira çarpanları da o kadar yüksek değil, x10 yıl çarpanlı konutlar var.

a: 10+ küsür yıllık kira getirisini 1-2 senede cebinize peşin koyacak faizden vazgeçmeye hazırsanız, konut fiyatlarının ve kiraların mevcut seviyelerden daha ne kadar hızlı yukarı gidebileceğine dair de çok güçlü bir umudunuz olması lazım.

Ülkedeki genel hayat pahalılığı, alım gücü erimesi, asgari ücret ve asgari ücrete endeksli hesaplanan tüm maaşların seviyesi, ve tüketici harcama sepetinden çalan diğer kalemlerin (ör: Eğitim, sağlık, vb.) pahalılaşması ortadayken, sizce konut fiyatları ve dolayısıyla kiralar beklediğiniz enflasyonun (%25) x2 katından fazla (yıllık!) artmaya devam edebilir mi?

O konutu o fiyattan kime satacaksınız, kime kiralayacaksınız? Ülke bu varlık enflasyonuna maruz kalacaksa, kiracılar kiralarını ödeyebilecek mi?

b: İkinci sorunun cevabını da daha basit örnekle verelim: Elimde bir sürü ev var, fiyatları her biri $10 milyar dolar, yıllık $5 milyar dolar kira getirecekler, kira çarpanları x2 yıl. Süper bir yatırım çarpanı.

Aaa, neden almıyorsun? Çünkü $10 milyar doların veya $10 milyar dolarlık kredibiliten yok. Fiyatlar piyasanın ortama alım gücüne kıyasla belli bir seviyeyi aştıktan sonra artık çarpanlar değil, ulaşılabilirlik (affordability) önemli olmaya başlar.

4. Peki TCMB faiz indirmeyecek mi? Ya da indirmesin mi?
Aylardır dilimde tüy bitti: Enflasyonu yaratan hizmetler (özellikle de kira), ama faturayı üstlenen katma değer yaratımı ve yüksek "istihdam çarpanları" yüzünden gözbebeğimiz olması gereken sanayiciler ve reel sektör.

Kira enflasyonunun sebep olduğu yüksek maaş zamlarının ve yüksek faiz uygulamalarının faturalarını ödeyen sanayici, reel sektör.

TCMB politika gevşetecekse de ayrıştırarak gevşetmeli. Aynı şekilde konutta da üreticiyle manipulatörü iyi ayrıştırmamız lazım. Barınma krizi yaşanan bir ülkede "beton ekonomisi" falan diye aşağılamadan inşaatçıları ve konut arzını desteklememiz lazım, "gayrimenkulcüleri" değil. Gayrümenkulcü kim: Rantiye, stokçu, al-satçı, arsacı, vergisiz kazanç erbabı, vb...

5. Sorumluluk:
Bu kavram sadece konut değil malesef her piyasada kendini gösteriyor ve herkes herşeyi çocuk gibi devletten bekliyor. Konut, taksi plakası, veya bir başka yatırım kararı, illa her zaman kazandırmak zorunda diye varsayılamaz. Toplumun şartları değişebilir, nüfus ve talep değişebilir, devletin mevzuatı değişebilir, uluslararası gelişmeler içeriye yansıyabilir, doğal afetler izlenebilir. Herhangi bir konuda yatırıma para bağlayacaksak, çok iyi hesap kitap yapmamız ve olumlu olumsuz tüm senaryoları gözönüne almamız gerekir.

Nasıl ki konut almak yerine hisse senedi alan bir yatırımcı sermaye piyasası düzenlemeleri ile borsa düştüğünde devlete gidip de "benim zararımı karşıla" diyemiyor, hisse senedi almak yerine reel varlığa yatırım yapan bir yatırımcı da konut piyasası düzenlemeleri ve ek arz ihtiyacının yansımaları yüzünden kendini sürekli mağdur ve alacaklı görmekten vazgeçmeli.

Bunu dile getiriyorum çünkü konut fiyatlarında son yıllarda yaşanan eşsiz astronomik ana para değerlenmesine rağmen yatırımcıların sürekli gündemde tuttuğu bir mağduriyet söylemi var. Kanunların evsahiplerinden ziyade kiracılardan yana olduğunu sonuna kadar kabul ediyorum (HAKLISINIZ!), ama bir yatırımcı olarak bu "haksızlık" ihtimalini göze almak da yine yatırımcının sorumluluğu.

6. SONUÇ:
Kimse kimseye sonsuza kadar konut alınmaz demiyor. İhtiyacınız varsa oturumluk konutunuzu bekletin de demiyor.

Ama herşeyin bir doğru zamanlaması var. Eğer yukarıdaki duygulardan arındırılmış analiz ile hemfikirseniz (ve çok olağan dışı bir başka değerlenme senaryosu da öngörmüyorsanız), şimdi bekleyip parayı 2-3 yıl işletikten sonra daha fazla "mal-mülk-ürün" satın almak daha mantıklı olabilir. Çünkü finansal matematik bunu söylüyor.

BONUS:
Şu an konut yatırımı mantıksız dediğimiz önceki twitlerimi "dünya tarihinin sonuna kadar hiç konut alma" diye algılayanlardan gelen en komik tepkilerin bazılarını aşağıya ekliyorum 

Eğer bunlar hala devam edecekse, MEB'i acilen okullara "okuduğunu anlama müfredatı" getirmeye davet ediyorum:

-Konut yatırımı her zaman kazandırdı.
(Hayır kazandırmadı)
-Dedem "50 yıl önce" xxx'den konut almıştı, şu an ihya olduk.
(Yerine göre belki 40 yıl zarar etti, son 10 yıl kazandı)
-İkinci dünya savaşından önce Almanya'dan veya Kurtuluş Savaşı'nda önce İstanbul'dan mülk sahibi olsaydın, bugün zengindin..."

Peki vatandaşlar konut fiyatları ve piyasa ile ilgili neler söyledi? İşte o paylaşıma gelen yorumlar...

Konut fiyatları düşmeye devam edecek!

Yapay zekaya sorduk: İstanbul'da konut fiyatları düşecek mi? 

İstanbul’da ortalama konut kira çarpanı 200 aya düştü!