Konut yatırımlarının geri dönüş süresi uzadı!

Hızlı satış grafikleriyle dikkat çeken kent merkezlerinde konut yatırımlarının geri dönüş süresi uzadı. Boğaz'da bu süre 45 yılı bulurken, Beşiktaş, Ataşehir gibi ilçelerde ise 20-25 yıl bandına geldi

Gayrimenkul yatırımlarının arttığı Türkiye’de gayrimenkule yapılan yatırımların dönüş süreleri uzayarak 25 yıla çıktı. 2009 öncesinde 14 ile 17 yıl arasında olan dönüş sürelerinin bu tarihten itiberen uzadığı dikkat çekiyor. Kiralarda yaşanan artışın sınırlı kalması, buna karşın gayrimenkulde satış fiyatların giderek artmasının bu makası açtığı kaydediliyor. Beşiktaş, Ataşehir, Kadıköy gibi İstanbul’un merkezi ilçelerinde konut amorti süreleri artık 20-25 yıl gibi süreleri zorlamaya başlarken, Boğaz hattında ise bu sürelerin artık 40-45 yıla geldiği ifade ediliyor. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’da sürelerin uzamasının gayrimenkul değeri ile kira geliri arasındaki ilişkiden kaynaklandığını söyledi. “Bugün gelinen noktada özellikle İstanbul kent merkezindeki yeni projelerdeki konut satış rakamlarının çıktığı seviyeler ile bu seviyelerdeki satışlardan sonra yapılan kiralamalardan hesap yaptığınızda sürelerin uzadığını rahatlıkla gözlemleyebiliyoruz” diyen Maya, “Bu süreçte artan gayrimenkul yatırımları özelikle kiralama noktasında birçok alternatif yarattı ve kiralar satış fiyatlarındaki artışla aynı oranlarda artmadı” yorumunu yaptı. 

2009 yılından itibaren uzayan dönüş sürelerinin konut alanında İstanbul’daki süreleri 20 – 25 yıllara kadar çıkarttığını dile getiren Maya, “Böyle olunca da bu tarz bir yatırım yapmanın ne kadar doğru olacağı soru işareti haline geliyor. Ancak bu seferde gayrimenkulün zaman içindeki prim yapma potansiyeli önemli hale geliyor” dedi. Geri dönüş süreleri konusunda Türkiye’de özellikle ofis ve konutta gelişmiş ülke seviyelerine çıktığını aktaran Maya, “Birçok yabancı ülke ile süre konusunda yarışır haldeyiz. Böyle olunca da özellikle yabancı yatırımcı riskleri daha az olan ülkede yatırım yapmayı avantajlı görüyor” açıklamasını yaptı. 

Gelecek dönemler ilgili de değerlendirme yapan Makbule Yönel Maya şunları söyledi: “Geri dönüş sürelerinde kısa ve orta vadede bir uzama beklemiyorum. Şu anda geldikleri seviyelerin yatırım yapmak için ne kadar cazip olduğu özellikle bireysel yatırımcı nezdinde sorgulanır hale geldi. Kira rakamlarında aynı dönem içerisinde hızlı artışlar olacağını düşünmüyorum. Stoğun artması özellikle kira rakamlarını bazı bölgelerde baskılayan önemli bir faktör haline geldi. Bu durumda da özellikle bireysel yatırımcı kira rakamını arttırmaktan çok sürdürülebilir kirayı verebilecek kiracı arayışına girdi.”

Boğaz'da dönüş süreleri 45 yıl

Space Gayrimenkul Kurucu Ortağı Filiz Çakmur ise şöyle konuştu: “Gayrimenkulleri ticari ve konut yatırımları olarak ayırarak değerlendirmek gerekiyor. A+ segmente hitap eden konut yatırımları, kira gelirinden çok, yıllık bazda değer artış potansiyelleri dikkate alınarak yapılmalı. Ortalama bir konutta kira geliri ile 20 yılda dönüş sağlanırken, özellikli projeler ve Boğaz hattı gibi üretimin sınırlı olduğu bölgelerde bu süre 40-45 yıla kadar çıkabiliyor.” Son 10 yıllık süreçte bu tip gayrimenkullerdeki yıllık değer artışının minimum yüzde 15 ve yüzde 30’lara vardığını belirtti. Çakmur, ticari gayrimenkullerde ortalama bir lokasyon için 12-13 yıl, A plus bir lokasyon için de maksimum 20 yılda dönüş yaptığını söyledi.

Leyla İlhan/Dünya