Koronavirüs kiracılar için mücbir sebep olabilir mi?

Koronavirüs salgını Türkiye’yi ekonomik olarak zor bir sürece sürükledi. Kimi kiracılar, kira ödemekte zorlanabilir. Ancak yasal olarak kiralanan konut kullanıldığı sürece kira yükümlülüğü de sürecektir. Milliyet'te yer alan habere göre; Prof. Dr. Erol Ulusoy, koronavirüs salgını süreçinde kira ve kiracıların ödemeleri hakkındaki yasal süreci merak edenler için kaleme aldı. İşte o yazı…

İhsan Amca ve Zeynep Teyze 65 yaş üstündeler. Karantina kurallarına harfiyen uyuyorlar. Evden dışarı çıkmıyorlar. İhsan Amca’nın komşularının çoğu kiracı. Bir komşusunun iki kronik hastalığı var; hem kalp hastası, hem de diyabet hastası. O da karantinada ve evden dışarı çıkamıyor, işe de gidemiyor. İşyeri de kapandığı için, ‘kiramı nasıl öderim, ev sahibi beni çıkarabilir mi’ diye endişe içindeymiş. İhsan Amca da bana sordu.

Konut kiraları

Herkes için mücbir sebep olan virüs, kiracılar için de mücbir sebep olabilir mi? Sokağa çıkmaları yasak olanlar, işyerleri kapandığı için işsiz kalanlar kiralarını ödeyemezlerse, ev sahibi onları tahliye edebilir mi, yoksa mücbir sebep dolayısıyla kira ödemeden evde oturmaya devam edebilirler mi?

Maalesef İhsan Amca’nın komşusuna olumlu bir görüş bildiremeyeceğim. Çünkü, söz konusu olan konut kirası. Kiralanan konutu, konut olarak kullanmaya devam ettiği sürece kira ödeme borcu ortadan kalkmaz. Hatta, kiralananı kullanmadığı, mesela uzun süre tatile çıktığı, askere gittiği dönemde dahi kirayı ödemeye devam edecektir.

Daha da ileri gideyim, koronavirüs testi pozitif olan bir kiracı tedavi için hastaneye yatırılsa, hastanede olduğu sürece kiralık evi kullanmamasına rağmen kira ödeme borcu devam edecektir.

İşsiz kalmak, gelirinin kesilmesi, kira ödeme borcunu ortadan kaldıran sebeplerden değil. Sonuçta İhsan Amca, koronavirüs her ne kadar birçok şey için mücbir sebep olsa da, konut kirası borçları için mücbir sebep olma ihtimali çok zayıf.

Ev sahipleri koronavirüs nedeniyle kira ödeyemeyenleri çıkarabilir mi?

Koronavirüs nedeniyle kira borcu sona ermese, kiracılar kira ödemeye devam etmek zorunda kalsalar da, işsiz kalan, işe gidemeyen kiracılardan kiralarını ödeyemeyecek olanlar mutlaka çıkacaktır. Ev sahipleri de kira gelirinden olacaklar.

Kirasını ödeyemeyen koronavirüs mağdurları ne olacak?

Kural olarak İhsan Amca, kiracının aynı kira dönemi içinde iki kere kira bedelini ödememesi halinde, ev sahibinin kiracıyı tahliye etme hakkı doğuyor. Kiracının kirasını neden ödeyemediğinin, isterse koronavirüs mücbir sebebiyle ödeyememesinin maalesef bir önemi yok.

Ama ev sahibinin de bu hakkını kullanabilmesi için, ödenmemiş iki kira için kiracısına iki kere ihtar çekmiş olması zorunlu. Sonra, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Yani ev sahibi, iki ihtar çektiği kira yılı bittikten sonraki birinci ay içerisinde kira sözleşmesini sona erdirmezse, tahliye hakkını kaybeder.

Beklentimiz ve ümidimiz, bu durumdaki koronavirüs mağduru kiracılar ile ev sahiplerinin görüşüp anlaşarak ortak bir çözüm yolu bulmaları. Ev sahibi ve kiracı karşılıklı fedakarlıkta bulunmadan çözüm bulmak zor.

İhtar çekmenin püf noktası

Burada bir hususu özellikle açıklamam gerek İhsan Amca’cığım; 7226 sayılı Kanunun Geçici 1’inci maddesi ile, dava açma, itiraz, ihbar, bildirimlere, bir hakkın doğumu veya kaybına ilişkin süreler 13 Mart ile 30 Nisan 2020 arasında durmuş oluyorlar.

Bu da şu anlama geliyor, eğer ev sahibinin iki haklı ihtar için veya dava açmak ihtiyaç duyduğu sürenin son günü, bu tarih aralığına denk geliyorsa, süre 30 Nisan 2020 tarihinden itibaren yeniden başlıyor. Dikkatini bir noktaya daha çekmek isterim İhsan Amca, yine de, durma süresinin başladığı tarih itibarıyla, bitimine on beş gün ve daha az kalmış olan süreler, durma süresinin sona erdiği günü takip eden günden başlamak üzere on beş gün uzamış sayılır. Onbeş günden ve daha bir süre kalmışsa, torpil geçiliyor, süre onbeş güne tamamlanıyor.

Hak kaybı yok

Tabii ki yanlış anlaşılmasın, ihtarlar, ihbarlar bu tarih aralığından yapılmaz denmiyor, herhangi bir yasak getirilmiyor.Yani bir kimse notere gidip ihtar, ihbar veya protesto çekmek isterse, buna bir engel yok. Yeni yasa değişikliği, sadece süresinde ihtar ihbar protesto çekemeyenlerin, mesela sokağa çıkma yasağına tabi olduğu için, hak kaybına uğramayacaklarını hükme bağlıyor, İhsan Amcacığım, bilmem anlatabildim mi!

Tüm bina karantinaya alındıysa

Aklıma bir şey geldi İhsan Amca, mesela tüm bir bina karantina altına alınmış olsa, o tarihte başka bir ilde olan kiracıyı da yetkililer karantina süresince binaya, dolayısıyla evine sokmasalar, yine de kira öder mi, mücbir sebep olur mu? Bence bu istisnai durumda olur. En azından kiracı kira bedelinde indirim isteyebilir. Çünkü evine girememesi ne kiracının ne de ev sahibinin kusurundan kaynaklanıyor.

Kira alamayan mülk sahipleri vergi ödeyecek mi?

Faiz hassasiyeti olana kira sertifikası!