Kur baskısından kurtulan kiracının maliyet hesabı yapması kolaylaştı!

DÖVİZ kurlarının Ağustos ayında rekor artış göstermesi Türkiye ekonomisinin lokomotifi konumundaki pek çok sektörü zora soktu. Özellikle dövizle borçlanan ve kira sözleşmelerini döviz cinsinden yapan şirketler kur baskısı karşısında zor dönemler yaşadı. Faaliyetlerini 80 yıldır sürdüren Hotiç, 70 yıllık Yeşil Kundura, 48 yıllık Beta gibi köklü ayakkabı markaları ve Gilan Mücevherat gibi perakendeciler konkordato ilan etti.

Para'dan Zeliha Aşagöz Temiz'in haberine göre; Uzmanlara göre bu konkordatoların temel iki nedeni vardı; hammadde alımlarının dövizle yapılması ve kiraların döviz cinsinden ödenmesi. Özellikle AVM’lerde kira sözleşmelerinin döviz cinsinden yapılması, pazarı rakiplerine kaptırmamak için yeni açılan AVM’lerde boy göstermek isteyen markaların kira maliyetlerini ciddi oranda artırdı. Dövizde yaşanan yükseliş sonrası perakende sektöründe kira/ciro oranı yüzde 35’lere çıktı. Yani satışların neredeyse üçte birinden fazlası dükkan kiralarına gitti. Diğer bir hesapla bir AVM’de 10 bin dolar olan bir dükkan kirasının TL karşılığı maliyeti sekiz yıl önce 14 bin TL iken, Ağustos ayındaki kur atağıyla 70 bin TL’ye kadar yükseldi.

İLK ADIM EYLÜL'DE ATILDI

Türk Lirası’nın korunması ve kira sözleşmeleri yüzünden zora giren şirketleri rahatlatmak için Hükümet, Eylül ayında ilk somut adımını attı ve döviz cinsinden yapılan menkul, gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerini 30 gün içinde Türk Lirası’na dönüştürülmesini zorunlu kıldı. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan imzasıyla yayınlanan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ” 13 Eylül’de Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Karara göre bundan sonraki tüm kira sözleşmeleri TL cinsinden yapılacak. Eski anlaşmalar ise karşılıklı mutabakata varılamadıysa 2 Ocak 2018’deki döviz kurları (Dolar 3.77, Euro 4.55) baz alınarak TL’ye dönüştürülecek, aradaki fark da Ekim ayma kadarki 10 aylık TÜFE oranlarına göre hesaplanacak.

PERAKENDECİLER MEMNUN

Kira sözleşmelerinin TL’ye dönüştürülmesinden en çok perakendeciler memnun oldu. Ayakkabı Dünyası Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Fatih Akbacakoğlu, “Kiralar üzerindeki kur baskısı sadece Ağustos ayının değil son 15 yılın konusu. Perakendeciler kazancının yüzde 10-15’ini kiraya veriyor. Bunun üzerine bir de kur baskısı eklenince altından kalkılamaz oluyordu” diyor.

Aynı zamanda Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Yönetim Kurulu Üyesi olduğunu da hatırlatan Akbacakoğlu, perakendecilerin mevcut düzenlemeden hayli memnun olduğunu vurguluyor. Kur artışlarının öngörülemez olduğunu, enflasyon Fatih Akbaca hesabının ise tahmin edilebilir olduğunu söyleyen Akbacakoğlu, “Enflasyon şimdilik yüksek seyrediyor ama zaman içinde dengelenecektir” yorumunu yapıyor.

KARŞILIKLI MUTABAKAT DÖNEMİ

Kira sözleşmelerinde TL’nin mecburi kılınması özellikle perakendeciler tarafından olumlu karşılanırken, gelişmelere temkinli yaklaşanlar da var. Uluslararası Gayrimenkul Danışmanlık Şirketi Cushman&Wakefield’ın Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, kira zamlarının enflasyon üzerinden hesaplanmasının uzun vadede kiracının aleyhine olacağım düşünüyor. Gönden, “Geçmişte de gördüğümüz üzere TL bazlı kiralamalar, enflasyon artışları nedeniyle uzun vadede kiracı lehine olmamıştır. Uzun vadede enflasyon artışı hep kur artışının üzerinde kalmıştır. Kısa vadede ani kur artışlarının etkisini azaltmış olsa da orta ve uzun vadede kiracılar için daha yüksek maliyete yol açmasını bekliyorum” diyor.

Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel ise, bu düzenlemeyle kiracıların elinin kuvvetlendiği görüşünde. Öncel’e göre, kira artışlarının enflasyon üzerinden hesaplanmasıyla kiracılar maliyet hesabını daha rahat yapacak. Kira artışı maliyetlerine uymuyorsa dükkanı boşaltacak, hesaplarına uygun bir yere geçecek. Kiracıyı kaybetmek istemeyen mal sahibi de anlaşma yoluna gidip indirim yapmak zorunda kalacak. Perakendecilerin zarar etmesinin AVM’erin zarar etmesinin de perakendecilerin işine gelmediğini vurgulayan Öncel, “Karşılıklı anlaşmalara varılacak. Çünkü bir dükkanın kapanması o AVM’deki diğer markaları da etkiler. AVM’nin kira gelirinden olması hizmet kalitesini kötüleştirir. Tuvaletler temizlenmemeye, iyi hizmet sunulmamaya başlar. Bu da müşteriyi o AVM’den uzaklaştırır ve perakendecilerin zarar etmesine neden olur. Yeni düzenleme sayesinde mal sahibi için de, kiracı için de öngörülebilir ve karşılıklı mutabakatların daha net yapılacağı bir dönem başlamış oldu” diye konuşuyor.

BORÇLU YATIRIMCILAR DESTEK BEKLİYOR

Kiraların TL’ye dönüşmesine en büyük itiraz AVM işletmecilerinden geldi. AVM’lerin yüzde 60-70’inin dövizle kira aldığını söyleyen Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Demeği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, “Yayınlanan tebliğ ile Türk Lirası’na geçişte baz alman 2 Ocak 2018 kuru, her ne kadar aylık enflasyonu da ekleyebilmemize olanak sağlasa da ilgili tarihteki kurun güncel kurdan çok uzak olması alışveriş merkezi yatırımcılarını zora sokacaktır” diye konuşuyor. Özellikle döviz borcu olan AVM yatırımcısı için zor bir sürecin başladığını vurgulayan Bengü, “Bu noktada yatırımcımız da bankalara olan döviz borçlarının ödenmesi hususunda devletimiz ve bankalarımızın desteğine ihtiyaç duyacak. Zaman içinde devletimiz, perakendecilerimiz ve bankalarımızla hep birlikte ortak noktada buluşarak en doğru çözümleri geliştirebileceğimize inanıyoruz” diyor.

GEÇİŞ SÜRECİ İKİ YIL

Kira sözleşmelerinin TL cinsinden yapılmasını öngören Cumhurbaşkanlığı tebliğinin uygulama süresi iki yıl. Peki, iki yıl sonunda ne olacak? Kur ataklarıyla anlık değişen kiralama dönemi geri mi gelecek? Uzmanlar bu durumun çok mümkün olmayacağım belirtiyorlar. Üzerinde en çok durulan senaryo ise 2012’de değişen Borçlar Kanunu’nda döviz kiralarıyla ilgili ertelenen hükümlerin 2020’de yürürlüğe gireceği yönünde.

Gönden, “Yeni Borçlar Kanunu’nda 2020’ye ertelenen döviz kiralarıyla ilgili hükümlere göre döviz kiraları mümkün ancak artış oranlarına sınırlamalar getiriyor. Yürürlüğe gireceği zaman da Cumhurbaşkanlığı tebliğinin biteceği zamana denk geliyor” diyor. Yeni Borçlar Kanunu’nun 2020’ye ertelenen hükümlerine göre, mal sahipleri döviz bazlı kiralarda kirayı sözleşmenin ilk beş yılı boyunca artıramayacak. TL bazlı yapılan kira sözleşmelerinde ise her yıl ÜFE oranında zam yapılabilecek.

YABANCI YATIRIMCI İÇİN FIRSAT

Döviz kurlarındaki artış yerli perakendecileri zora soktu fa kat uluslararası yatırımcılar kiraların döviz bazında gerilemesini yatırım fırsatına çevirdi. Cushman&Wakefield’m “Türkiye Pazar Analizleri 2018 Üçüncü Çeyrek Raporu”na göre, Mediamarkt büyüme planında herhangi bir değişiklik yapmadı. H&M ilk global konsept mağazasını Palladium AVM’de açtı. Hermes ve Alain Ducasse’nin Taksim 360 projesinde yer alacağı bildirildi. CarrefourSA yeni restoran konseptini İstanbul,  İzmir  ve Adana’daki hipermarketlerinde hayata geçirdi. Hızlı moda perakendecisi Miniso da Anadolu şehirlerinde büyümeyi planlıyor. Öte yandan akıllı telefon sektörünün yükselen markalarından Xiaomi, Vadistanbul’daki ilk mağazası ile Türkiye pazarına giriş yaptı.

Kira sözleşmelerinin TL cinsinden yapılacak olması yabancı yatırımcılar için fırsatları daha da artıracağa benziyor. Gönden, “Döviz kurlarındaki artış ve kira düşüşlerinin dışında fiyatların da esnediğini görüyoruz. Özellikle yabancı gayrimenkul yatırımcıları için önemli fırsatlar doğmaya başladı. Yakın geçmişte birçok yeni orta ve büyük ölçekli yabancı gayrimenkul yatırımcısı Türkiye ile yakından ilgilenmeye başladı. Uluslararası perakendeciler tarafında ise yeni perakendeleşen veya bölgesel büyümeye geçen Uzakdoğulu markalar ön plana çıkıyor” diye konuşuyor.

Sinan ÖNCEL / Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı: Maliyetler öngörülebilir oldu

Türkiye'nin ilk AVM’si Galleria açıldığında kira sözleşmeleri döviz cinsinden yapılmış ve bu anlamsız bir şekilde gelenek haline gelmişti. Döviz cinsinden kira sözleşmeleri özellikle 50-100 ve daha fazla mağazası olan zincir perakendeciler için yönetilemez bir hal almıştı. Her AVM döviz kurunu farklı hesaplıyor, her bir dükkan için ayrı pazarlık ve maliyet hesaplaması yapmak gerekiyordu. Özellikle Ağustos ayında yaşanan döviz krizi tam bir kaos yarattı. Kimi mal sahibi dolar kurunu 4.20'den hesaplarken, kimi 5.50'den kimi 6.20‘den hesapladı. Hatta, "Dolar ödemem var" diye günlük artışlarla 7.20'den fatura kesenler bile oldu. Tabii bu durumda kiracılar maliyet hesabı yapamaz ve değil bir ay, bir gün sonrasını bile öngöremez hale geldi. Cumhurbaşkanlığı tebliğiyle şimdi durum öngörülebilir oldu. Artık, üç ay sonra kira için cebinden ne çıkacağı belli.

Tuğra GÖNDEN / Cushman Wakefield Yönetici Ortağı: Mal sahipleri yıllık anlaşmaları tercih edecek

Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Tebliğ, mal sahibi ve kiracılar arasında yoğun bir görüşme ve müzakere trafiğine yol açtı. Tebliğden sonra yoğun bir süre geçti. Kasım ayıyla birlikte tebliğ sonrası ilk kira ödeme dönemleri yaşandı. Yeni kiraların kararlaştırılması zaman alan ve çoğu zaman tercih edilmeyen bir alternatif olduğundan tebliğin öngördüğü yöntemle mevcut sözleşmeler devam ediyor.

Anlaşmaların döviz cinsinden yapıldığı dönemler kira ödemelerinin çoğu aylık peşin olarak gerçekleşiyordu. Yıllık peşin ödemeler sayılıydı. Kiralarda TL’ye dönüş ile birlikte birçok mal sahibi kur artışına karşı koruma amaçlı yıllık kira ödemelerini tercih edecektir. Önümüzdeki dönemde yıllık kira ödemelerin artması olası. Burada müzakerelerde bu uygulamayı destekleyecek kira indirimleri önemli etken olacaktır diye düşünüyorum. Önümüzdeki dönemde yeni kiralamalarda hızın artmasını bekliyorum, Ağustos ayı ve devamında yaşanan kur dalgalanmaları yeni kiralamaları büyük ölçekte kısıtlamıştı. Belirsizliklerin ortadan kalkması ve döviz kurlarındaki artışın durmasıyla yeni kiralamaları engelleyen unsurların etkisinin azaldığını görüyoruz.

Hulusi BELGÜ / Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı: Ticari gayrimenkuller için ayrı düzenleme şart

Alışveriş merkezleri yatırımcıları ve yönetimleri olarak her zaman ticari faaliyetlerde sözleşme serbestisi ilkesine bağlılığın temel hükümlerden biri olması gerektiğine inandık. Kanun koyucu elbette düzenlemeler getirecektir. Ancak karşılıklılık gözeten sözleşme serbestisi hem yatırımcının güveni açısından hem de ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği açısından öncelikli olmalıdır görüşündeyiz. Ticari faaliyetlere yönelik düzenlemeler yapılırken yatırımcıyı ürkütmeyecek, kiralama ya da satışa tabi gayrimenkulun yatırım değerini düşürmeyecek şekilde adımlar atılmalı.

Ülkemizde gayrimenkul kiralamalarında sorunlar yaşanmasının temel nedenlerinden biri ticari gayrimenkul ve konut kiralamalarının aynı kanunlarla düzenlenmesidir. Kurumsal yapıya sahip iki tarafın yer aldığı ticari gayrimenkul kiralama esaslarının ayrı bir kanunla düzenlenmesi her iki tarafın da çıkarlarının eşit şekilde korunması açısından uygun bir model olacaktır.