Kürşat Tuncel: Olimpiyat Oyunları Gayrimenkul piyasasını nasıl etkiler?

İstanbul’un 2020 yaz olimpiyatlarına ev sahipliği hakkını kazanması halinde gayrimenkul piyasasında önemli gelişmeler göreceğimiz kesin. Olimpiyatlara büyük bir medya ilgisi olacağına ve maliyetlerin Türkiye bütçesi için ciddi rakamlara ulaşacağına da şüphe yok. Yapılan araştırmalar olimpiyat gelirlerinin masraflarının oldukça altında kaldığını gösteriyor, olimpiyatlardan kar edebilen ülke sayısı son derece sınırlı. Ancak olimpiyatlar nedeniyle kente yapılacak alt ve üst yapılar oyunlar sonrasında şehir için önemli kazanımlar olarak kalacak. Olimpiyat inşaatları yanlızca oyunların yapılacağı spor ve konaklama tesislerinden ibaret değil. Örneğin Londra olimpiyatları vesilesiyle kentte 11.000 yeni konut inşa edildiği hesaplanmıştır. Olimpiyat köyü oyunlar sonrasında yerleşim, spor, kültür ve eğlence merkezi olarak devam edebilecektir. Olimpiyat köyüne ulaşımı kolaylaştırmak için demiryolu da dahil mevcut ulaşım hatları ciddi şekilde geliştirilecek ve kapasitesi artırılacaktır.

Oyunlar çok sayıda yeni iş imkanı da oluşturacak; yeni okullar, bakım evleri, sağlık merkezleri ve tabiki dinlenme ve eğlence merkezleri oluşturulması gerekecektir. Londra’da olimpiyatlar nedeniyle gerçekleşen yapılaşma, kentin ihtiyacı olan daha yeni ve geniş aile evlerinin oluşmasına vesile olmuştu. Bu gelişmeler şüphesiz gayrimenkul fiyatlarını da etkileyecektir. Olimpiyatlara kadar olan 5 yıllık dönemde Doğu Londra’da ortalama fiyatlar %26 oranında artmıştı. Olimpiyat köyü yakınlarında ise bu fiyat artışı %50’leri bulmuştu. Geçmişteki deneyimler olimpiyatların Atina, Barselona gibi görece küçük kentlerde yapılması halinde beklenen gayrimenkul fiyat artışlarının daha büyük olduğunu gösteriyor. Nitekim Atina’da yeni bir havaalanına varan yatırımlar gerçekleştirilmişti. Atlanta ve Sydney gibi zaten gelişmiş kentlerde ise fiyat artışları çok sınırlı seviyelerde kalmıştı. İstanbul gibi hiçbir olimpik altyapısı olmayan bir şehirde gerçekleşecek gelişmelere paralel olarak önemli fiyat artışları olmasını bekleyebiliriz, zira yalnızca ulaşım hatlarının gelişimi bile İstanbul’da önemli fiyat değişimleri yaratabilmektedir. Paris, Madrid gibi kentlerde oyunlar nedeniyle neredeyse hiçbir ciddi altyapı yatırımı yapılmamıştı, İstanbul’da ise olimpiyat için yapıldığı söylenen bir stadyum dışında neredeyse tüm yatırımın sıfırdan yapılması gerekecektir.

Oyunların en maliyetli yatırımları koşu pistleri, havuzlar, veledrom gibi oyunlar sonrasında kullanımı sınırlı ama idame maliyetleri yüksek tesislerdir. Londra bu problemi sökülebilir tesisler yaparak çözmüştü. Diğer taraftan olimpiyatlar ülke ekonomisi için belirli oranda yarar da sağlayabilmektedir. Olimpiyat harcamalarının evsahibi ülkenin milli hasılasını %1,2-1,6 orasında büyütebileceği hesaplanmaktadır. 2012 Londra oyunlarının gayrısafi yurtiçi hasılaya katkısının 16,5 milyar£ olduğu ve bunun %82’sinin oyunlar öncesi inşaat faaliyetlerinden kaynaklandığı hesaplanmıştır. Oyunlardan kar mı zarar mı edileceği ise temel olarak yapılması gerekli yatırımın miktarına bağımlı olacaktır, zira maliyetlerin başlangıç bütçelerinin 3 katına varan farklarla gerçekleşebildiği görülmüştür. Londra, kamu gelirlerinin %1,4’ünü bulan bu harcamaların bir kısmını ulusal piyango gelirlerinden karşılamıştı.

Oyunlar nedeniyle artan turist hareketliliği otel, restoran ve parakende gelirlerinde artışa neden olacaktır. Keza olimpiyat personeli ve güvenlik gibi harcamalar da yeni iş ve gelir imkanları yaratacaktır. Olimpiyatların yarattığı iş imkanları Avustralya’da işsizlik oranını 5 yılda %10’lardan %5’lere düşürmekte etkili olmuştu, Londra’da 354.000 yeni iş yaratılması mümkün olmuştu ki bu sayının %78’i inşaat işçilerinden oluşuyordu. Bunlar dışında İstanbul Borsası’nda da olimpiyatlara bağlı bir hareketlilik görülmesi olasıdır. İnşaat, otelcilik, mühendislik gibi sektörlerde çalışan firmaların performanslarında iyileşmeler görülecektir. Genellikle olimpiyatları yapan ülke endekslerinin dünya ortalamalarının üzerinde getiri sağladığı izlenmiştir.

Olimpiyatların evsahibi ülkelere tek katkısı ekonomik de değildir. İstatistiklere göre evsahibi ülkeler madalya performanslarını %54 kadar arttırabilmektedir. Bunlar dışında çevre pollitikaları ve insan hakları anlamında da evsahibi ülkede önemli gelişmeler sağlanmaktadır, zira bu dönem boyunca tüm dünyanın gözü evsahibi ülke üzerinde olmaktadır. Evsahibi şehirlerde genel olarak halkın yaşam kalitesinde ve memnuniyet endekslerinde de gelişme sağlandığı izlenmiştir. Çünkü oyunlar boyunca kültürel ve sportif aktiveteler artmakta, konserler düzenlenmekte, oyunlar şehir için ulusal bir gurur haline dönüşmektedir. Oyunlar sırasında 50.000’in üzerinde insanın modern şekilde ikameti ve bu amaçla bir olimpiyat şehri kurulması gerekecektir. Ziyaretçi olarak ise 1 milyonun üzerinde kişinin şehre gelmesi beklenmektedir. Londra’da yalnızca bu turist gelirleri milli hasılaya 2 milyar£ katkı yapmış ve 61.000 yeni iş imkanı yaratmıştı. Bu anlamda özellikle KOBİ’ler olimpiyatlardan olumlu etkilenecektir, olimpiyatlar nedeniyle doğacak yeni fırsatlarının %80’e yakınının KOBİ’ler tarafından değerlendirilmesi beklenmektedir.

Olimpiyat şehri için genellikle şehrin yeni gelişen bölgeleri seçildiğinden bu bölgelerdeki gayrimenkul değerlenmeleri de oldukça yüksek gerçekleşebilmektedir. İstanbul’da ise olimpiyat stadı için seçilen Halkalı civarı zaten hızla değer kazanan bir bölge niteliğindedir. Olimpiyatlar bu anlamda şehirde kısa vadede kira fiyatlarının yükselmesine ve kiralık stoğunun azaltılmasına faydalı olurken, uzun vadede kentteki yapı stoğunun kalitesinin iyileştirilmesine katkıda bulunacaktır. Olimpiyat oyunları sonrası kalan tesis ve altyapı yatırımları evsahibi ülke için bir “miras” olmaktadır. Örneğin olimpiyat köyünden 4.000’e yakın konut miras olarak kalacaktır. Nitekim milli gelire toplam katkının %30’unun bu şekilde gerçekleşebileceği hesaplanmaktadır. Sonuç olarak olimpiyat oyunları sportif, ekonomik ve sosyal hayat anlamında oldukça önemli etkilerde bulunacaktır ancak şehir için katkılarının pozitif olabilmesi için sürecin iyi planlanması ve yönetilmesi gerekmektedir. İstanbul’un altyapı yatırımlarının yetersiz olması nedeniyle oyunlardan kar etmemiz son derece zayıf bir ihtimaldir ancak olimpiyat mirası kent için önemli bir kazanım olabilecektir.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı