Kürşat Tuncel: Konutta balon yok ama başka riskler var!

Satış Küpü A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel son bir kaç günün konusu olan konut fiyatlarındaki balonun olup olmadığını değerlendirdi. İşte o yazı...

Son bir kaç günün konusu konut fiyatlarında balon var mı? Yine Nouriel Roubini’nin Türkiye dahil olmak üzere gelişmiş ve gelişmekte olan ülkeleri dahil ederek yapmış olduğu, bu ülkelerde konut balonu olabilir! yorumunu bir kez daha değerlendirelim. Bir kez daha diyorum çünkü geçen yıl da bu konuda bir analiz yazmıştım ve görünüşe göre halen yanılmamışım. Doğrusunu söylemek getekirse artık bu tip yorumların dünyada Amerikan sermayesine satın alma fırsatları yaratmak için yürütülen resmi kampanyalar olduğunu düşünmeye başladım. Çünkü özellikle Türkiye hakkında yapılan yorumlar çok sığ. Bu tamamen haksızlar demek değil asla, zira uyarılarda çok haklı noktalar var ancak bunlar genele yayılabilecek eleştiriler değil. Öncelikle kısa bir özet yapayım; konut fiyatlarındaki nominal artış oranları yıllar itibariyle yüksek görülse de reel artış oranları tehlikeli noktalarda değil henüz. Türkiye’de halen yüksek enflasyon var, bu nedenle de konut yatırımlarının reel getirisi gazetelerde okuduğunuz artış oranlarının yarısı seviyesinde. İkinci bir endişe noktası olabilevek konut kredilerindeki artış oranları ise riski gören hükümet tarafından yakın zamanda frenlendi. Zaten global konjonktür kaynaklı faiz ve kur seviyeleri de yerli konut alıcısını çok cezbetmiyor şu anda. Fiyatları yabancıların da şişirme ihtimali yok. Çünkü haklarında çarşaf çarşaf yazı yazılan yabancı alımları geçen dönem topu topu 400 adet arttı, neresinden baksan Türkiye’deki toplam alım hacminin %5′ini bulmuyor.

Yerli konut yatırımcısının alternatif araçların getirilerine bakarak halen konuttaki reel getiriyi cazip bulması mümkün çünkü faiz bazlı araçlarda reel getiri sıfıra yaklaştı ancak sorun şu ki bu kesim yıllardır gelirine oranla fazlasıyla borçlanmış durumda. Konut yatırımcısı potansiyeli kredi ödeyebilme gücüyle alakalıdır. Gayrimenkul piyasasının yarısı İstanbul olduğuna göre oradan örnek vereyim. istanbulda ortalama konut satış fiyatı 2.300 TL civarında, yani 120 m2 bir konutun fiyatı 300.000 TL’na yaklaştı. Bu da demektir ki en fazla 225.000 TL kredi kullanabilirsiniz. Bu kredinin aylık taksidini ödeyebilmek için en az 3 katı hanehalkı geliriniz olması gerektiğini düşünürseniz Türkiye nüfusunun A ve. B+ dediğimiz çok sınırlı bir alıcı kitlesiyle larşı karşıya kalıyorsunuz. Bu insanların borçlu olanlarının oranı %60′ı geçmiş durumda ve borçlarının gelirlerine oranı da %60′ın üzerinde. İşte bu durum yaşanan iç talep sıkışıklığının asıl nedeni.

Türkiye’de ciddi bir oturum amaçlı konut talebi var, ancak bu talebe sahip olan insanların satın alma gücü yok. Yani iç talebi canlandırmanın tek yolu faizleri düşürmek ve tüketimi teşvik etmek. Halbuki Türkiye ekonomisinin şu andaki gerekleri bunun tam tersi. Hükümet iç harcamaları kısma ve yüksek faizlerle iç talebi, dolayısıyla da dışardan borçlanma ihtiyacını kısmak peşinde. Konut alımları iç talep unsuru gibi görülse de özünde cari açığı artıran önemli bir kalem, zira konut kredileri için gerekli kaynağı Türk bankaları uzun vadeli olarak dışarıdan borçlanıyor. Özetle yerli halkın konut alımını da yabancılar finanse ediyor. Bu da kur ve faiz üzerinde hep bir baskı unsuru.

Global para arzı koşulları Türkiye’ye konut yatırımına geçici bir destek sağlayabilir. Bol para girişi faizi ve kurları geri çekecektir ancak bunun uzun dönemli olması mümkün değildir, zira FED ve AB Merkez Bankası parasal bollaşmanın geçici olduğunu belirtmekte ve sıkılaştırma takvimini gündeminden kaldırmamaktadır.

Tüm bunlar bir yana Türkiye artık gayrimenkule dayalı yüksek istihdam düşük katma değerli büyüme modelinden düşük istihdam yüksek katma değerli üretim modeline geçme noktasına gelmiştir. Basitçe anlatmak gerekirse yarattığımız katma değer boçlarımızı ödemekte yetersiz kalmakta ve yatırımın marjinal getirisi düşmektedir. Bu nedenle hükümet popülist gayrimenkul politikalarına son vererek teknoloji ve sanayiye dayalı bir büyüme modeline geçme aşamasındadır ve bunun da sinyallerini açıkça vermektedir. Aynı yıllarda Güney Kore ile kalkınma yolculuğuna çıktığımızda onların milli geliri 40 dolar bizimki 200 dolar seviyesindeyken bugün Güney Kore gelişmiş ülkeler kategorisinde kişi başına 40.000 dolar gelire ulaştı bizim ki ise istatistik numaraları ile nominal olarak 10.000 dolar seviyesinde (nominal milli gelir enflasyonu da içerdiği için doğru bir ölçü değildir). Sözün özü. Türkiye bir dönüşüm aşamasına gelmiştir ve gayrimenkul talebinin pompalanmasına dayalı politikaların bitişi yakındır.

Geldiğimiz noktada hem iç hem de dış talebi sınırlayan etkenler olduğu ortadayken, kredilerdeki büyüme kontrol altındayken ve hükümet aktif destek vermezken iç talebin şişmesi ve fiyatlarda balon olması mümkün değildir. Mevcut talep spekülasyon saikiyle yatırım yapan sınırlı bir alıcı kitlesinin sınırlı alımlarına dayanmaktadır. Bu nedenle de fiyatların fırlaması mümkün değildir. Oturum amacı ile talep gösteren kitle için ekonomik şartların bir süre daha çok uygun olamayacağı görülüyor; yani onların gelir seviyelerini hemen yükseltmek ve faizleri hızla düşürmek mümkün olmayacak, dolayısıyla da buradan gelecek talebin fiyatları balonlaştırması mümkün değil.

Ancak eleştirilerde haklı bir nokta var; belli bölgelerde balonlaşma ve arz fazlası oluşmuş durumdadır. Piyasadaki arz 1 milyonun üzerindedir, yeni inşaat ruhsatları ciddi bir arz fazlası oluşacağını açıkça göstermektedir. İnşaat firmaları üst gelir grubuna sıkışıp kaldığı için burada yetersiz talep karşısında aşırı arz durumu vardır. Yani bu bile fiyatları baskılamaya yetecektir. Bu bölgelerin en bariz örneği İstanbul Fikirtepe bölgesidir. Buradaki aşırı arz ve yanlış segment hedeflemesi sorunu yakın zamanda birçok inşaat şirketinin felaketine yolaçacaktır. Zira yetersiz sermaye ile ön satışa dayalı konut sistemi ortadan kalmaktadır ve inşaat firmaları halen talebe dayalı gayrimenkul geliştirmesi konseptini öğrenebilmiş değiller. Üstelik yetersiz finans bilgileri ile bankacılık yapmaya soyunuyor ve uzun vadeli krediler veriyorlar. Bu durum aynı BDDK’nın bankaları kontrol altına alması gibi engellenmeli aksi halde %40′lara gelen şirket kredili satışlar sektör için çok önemli bir risk oluşturacak.

Roubini’nin işaret ettiği Çin ve Hindistan gibi ülkelede balon riski olabilir ama Türkiye için bu risk çok azdır hatta gün geçtikçe düşmektedir. Ama bu demek değildir ki bazı inşaat firmaları batmayacak ve piyasada spekülasyon olmayacak. Bir ülkede gayrimenkul almak için en doğru zaman piyasada kriz oluştuğu zamanlardır. Bu şekilde geleceğe yönelik artış potansiyeli maksimize edilmiş olur. Bizde müteahhit firmaların sermayesiz çalışma ve kredi riski alma eğilimleri düşük taleple birleşerek piyasada düzeltici bir hareket doğurabilir. Bundan kaçınmak isteyen firmalar oturma amaçlı talebin yoğunlaştığı 2500 Tl/m2 altı fiyatlı segmente yönelmeli, şirket kredilerinden uzak durmalı ve bankacılık sistemi ile el ele gitmeli, pazarlama maliyetlerini kontrol altına almalı ve bilinçli ürün geliştirerek satış riskini minimize etmelidirler.

Türkiye’de 2014′ün ikinci yarısı ve 2015 için maliyet enflasyonunun bile fiyatlara yansıtılabileceğinden emin değilim, dolayısıyla da fiyat balonu olmayacak ve getiriler en iyi ihtimalle enflasyon +%2-3 bandında kalacaktır. Toplam talep seviyesinin ise geçtiğimiz yılın %10 kadar altında olacağını bekliyorum, o da gelişmiş ülkelerin parasal sıkılaştırmayı erteleme eğilimleri devam ederse… Bunun tersine bir gelişim Türkiye gayrimenkul piyasasını çok daha zorlu bir duruma sokacaktır. Bu durumda balon riski olmayacatır ama Roubini’nin isteği başka bir yolla gerçekleşmiş ve iç talebin durmasını takiben kredi riskinin ve nakit akışının yönetilememesinden dolayı fiyatlar çöküşe geçerek yabancı sermayeli şirketlere yeni bir fırsat yaratılmış olabilir.