Kürşat Tuncel: İnşaat firmalarının satabilecekleri konutları üretmeleri lazım!

Satış Küpü Danışmanlık A.Ş  Kurucusu Kürşat Tuncel'in konuşması:

2014 beklentileri konusunda 2013 sonunda ne düşünüyorduk öyle başlayayım. Geçtiğimiz yıl sonunda biliyorsunuz özellikle Amerika'da FED'in para politikasını sıklaştırmaya karar vermesinden sonra bizim gibi gelişen ülkelerde düşüş hareketi başladı, piyasada. Çünkü o bol para devrinin sona ereceği bekleniyordu. Kendi ülkelerinde daha garanti ve daha yüksek faizler varken Türkiye gibi Brezilya gibi riskli ülkelerde yatırımcılar olmak istemediler. Dolayısıyla kısa vadede ciddi bir sıcak para çıkışı gördük. Kurlarda zıplama oldu.  Buna önlem olarak yabancı paranın kaçışını önlemek için hemen faizlerde merkez bankası yükselmeye gitti. O zaman o koşullarda şunu değerlendirmiştik. Bu kadar yüksek reel faiz koşullarında gayrimenkul piyasasının çok canlı olması mümkün değil. Çünkü zaten devlet kendisi ya da mevduat bankaları yüzde 12'nin üzerinde faiz veriyor. Baktığınız zaman 2013 yılında kira getirisi yüzde 5, ortalama değer artışı yüzde 13. Hala kar elde ediyorduk. Fakat şöyle... Taşıdığınız riski hakkedecek kadar getiri elde etmiyorsunuz. Yani toplam yüzde 18'lik getiriden bahsediyoruz. Enflasyon yüzde 9-9.5 olmuş yani elde ettiğiniz reel getiri yüzde 8-9'larda. Buna karşılık mevduattan da 3-4 puanlık reel getiri elde edebiliyorsunuz. 

Dolayısıyla iç piyasada hızlı bir daralma oldu. Son 4 aylık veride yüzde 12 satışlar düştü. Buna karşılık çok az bir yabancılar kur avantajına ulaştıkları için yabancılarda bir hareketlilik oldu. Ama bu bütün piyasaya yayılmadı. Çünkü yabancı alımları Türkiye'de yalnızca yüzde 5 oranında.  O zaman şöyle bir tahmin yapmıştık. 2014'te piyasa 2. el ve 1. elde daralacak. İkinci elde ben yüzde 15 kadar daralacağını öngörmüştüm. Yüzde 12 daraldı, 4 ayda.  1. elde ise yüzde 20'leri bulacağını düşünmüştüm.Yaratılan arzın hitap ettiği segmentte çok ciddi bir problem var. Şu anda kentsel dönüşüm alanları da dahil bütün markalı projeler ortalama 4.500-5.000 TL'lik metrekare fiyatlarıyla satış yapmaya çalışıyor.  Ve her zaman aynı şeyi söylüyorum. Türkiye'de bu segment çok sıkıntılı. Bunlar teorik olarak kredi ödeyebilir insanlar ancak pratikte baktığınızda hepsi borçlu. Yüzde 70'in üzerinde kredi ödüyorlar. Alıma devam etmeleri mümkün değil hele ki faizler bu kadar yüksekken. Fakat dün izlemişsinizdir bir gelişme oldu. Uzun süredir siyasi baskıyla Merkez Bankası kredi faiz oranlarını geri çekmeye başladı. Piyasada belli oranda kredi faizleri geri gelecektir. Ama 2014'ün 2. yarısı için ben açıkçası bunun radikal büyük bir etkide bulanacağını zannetmiyorum. Bizim gayrimenkul piyasasının canlı olup olmamasının aslında belirleyicisi olan çok basit 2 tane etken var. Bir  yurtdışındaki paranın bolluğu... Yani Amerika'nın ve Avrupa Birliği'nin Merkez Bankaları'nın en azından sıkılaştırmaya kısa dönemde devam edip etmeyeceklerinin sinyalini olumlu algılayabiliriz. Amerika henüz buna cesaret edemiyor. Çünkü ekonomisi toplanamıyor. Avrupa ekonomisi 2-3 yıldır toplanamıyor.  Avrupa Merkez Bankası da bu piyasadan çok kötü  tahminleri alacağını söyledi. Almanya'da şu anda dün 1.7'ydi. Kendi ülkelerinde para kazanamıyorlar. Para da bu kadar bol olunca bizim gibi ülkelere bu paranın belli bir miktarının akması. Sorun ama biz de hala yabancı alım oranları çok düşük. Dünyanın belli bir bölgesine hitap ediyoruz. O da Arap yatırımcı. Bunlar fırsatçı bir kitle... Toplu alım alıyorlar ve çok yüksek iskonto ile alım yapıyorlar. Dolayısıyla perakende satış fiyatlarını ödemiyorlar. Dolayısıyla piyasaya bu anlamda çok faydaları olduğunu düşünmüyorum ben. Projeler yaşamaya başladıkça ortaya çıkıyor. Yaşamak istemiyorlar Araplarla. Çok fazla Arap görmeye başlayınca çıkıyorlar projeden. Türkler memnun değiller. 2 ülkenin merkez bankasının paraları gevşetmesi bizim için iyi. Para girişi 2 şeye sebep olacak. Faizler düşecek. Kurda da rahatlayacak. İç talebin bunları rahatlayacağını söyleyebiliriz ilk bakışta. Asıl problem kredi faizleri düşüyor olsa da kredi kullananların çok borçlu olması. Yıl sonlarına yakın yüzde 15'lerin altında bir satış sonucuyla kapatacağımızı düşünüyorum. Aslında şuna alışmamız lazım. Hızlı satış dönemleri artık bitti. Konut alanlar aldı. Borçlananlar borçlandı. Tabii ki hareket devam edecektir. Bir projenin 1 yılda 1.5 yılda satıldığı dönemleri artık unutmamız lazım. Türkiye'de konuta ihtiyacı olan kesim konuta metrekare birim fiyatına 4.500-5.000 lira ödemek istemiyor. Bu kesim oturum için almıyor zaten yatırım için alıyor.  Çok sınırlı bir kesim. Türkiye'de 1 milyon 200 bin kişi var bunu yapabilecek olan. Bunların da yüzde 70'i borçlu. Geri kalan asıl konuta ihtiyacı olan 18-20 milyon kişinin ve talebi maksimum  2500 TL'dir. Bu şunu gösteriyor. Hızlı satış yapmak istiyorsanız, çok talep görmek istiyorsanız 2500 TL'den satabileceğiniz alanlar bulmanız gerekiyor.  İstanbul  'un içinde... İstanbul'daki hareketlilik de Anadolu'ya kayıyor. Antep, Konya, Kayseri buralarda ciddi bir hareketlilik var. Çünkü İstanbul'da talebin 2014-2015'te sıkıntılı olacak. Çok borçluyuz çok kırılganız. Bütün uzun vadeli yatırımlar sıcak parayla finanse ediliyor. Yurtdışında birisi höd dediği zaman bizim ekonomimizde her şey allak bullak oluyor. Bu kırılganlığı da kısa sürede düzeltmemiz mümkün değil. Herkes ağzını açıp FED ne yaptı, Avrupa Birliği Merkez Bankası ne yaptı diye bakıyor. Bizim ayakta durmamız bu girecek sıcak para akımlarına bağlı. Ama bu sene yüzebilecekmişiz gibi görünüyor.  Temel olarak ekonominin iyi olduğu anlamına gelmiyor. İyi bir segmente dönmemiz lazım. Bütün markalı konutlar ve kentsel dönüşüm şu anda 5 bin TL üstü pazar. Yalnızca Fikirtepe'ye 60 bin  konutun gelmesi söyleniyor.  Böyle bir arzın İstanbul'da emilmesi şansı yok. İnşaat firmalarının satabilecekleri konutları üretmeleri lazım. Satabileceğiniz konutu üretmeniz lazım. 

Buradaki konu Türkiye'de 2014'ün ikinci yarısı Türkiye'de nasıl olacaktı... Dolayısıyla yorumları yaparken istatistiklere bakarken bir sonuca ulaşmaya çalıştık. Halbuki yorumların çoğu bizim projede satışlar çok iyi bazında geçiyor. Evet çok güzel projeler var. Ama genelde Türkiye'de ne olacağı rakamların ortama ne olduğu. Kötümser bir bakış açısı değil. Beylikdüzü'nde çalıştığım dönemde dünya kadar arz vardı. Hiçbir inşaat firması gitmek istemiyordu. Biz orada satış rekoru kırdık. Bu firmalar burada batacak diye yazıyordu. Batan firmaları biliyorsunuz. Kişisel duruma bakarak yorum yapmak sizi mutlu edebilir ama derdimiz genel resmi görmek. Satışlar iyiye gitmiyor. Sonuçtan görebilirsiniz. Biz iyi satıyor demeniz bir şey ifade etmiyor. Fiyatlar artmıyor. İkinci el konutlardaki artış oranı bile sınırlı. 1. elde primlenme sıkıntısı var. Türkiye'de 40 bin dolara gelsin evet gelecek ama genelden konuşacak olursak 2.200 TL. 10 katı artması için fiyatların milli gelirin kişisel zenginliğin 10 katı artması lazım. Toplam piyasamızın yüzde 50'sini yabancılar işgal edemeyeceğine göre oradan gelecek olan taleple ortalama oralara gelmesi mümkün değil. Sizin projenizde gelmez demiyorum. Çok beklentiye girmenize gerek yok. Örneğin İspanya var. Tabii ki iyimser bakalım ama realityleri sayıları görmek pozisyonlar farklı bir şey. Tek uyarım kişisel gerçekliğiniz ortalamayı temsil etmiyor. Buna bakarsanız çok yanıltıcı bir yere gider.