Ukra İnşaat CEO’su Kürşat Tuncel: Konutta saadet zinciri oluşuyor, önlem alınmazsa kriz kapıda!

Ukra İnşaat CEO’su Kürşat Tuncel, finans, pazarlama ve konut sektöründeki geçmişi ile bugün sektörün saygın isimlerinden biri. Bugün gündem olarak en hareketli günlerini yaşayan Türk gayrimenkul sektöründeki konulara sadece proje geliştirmek ve pazarlamak gözüyle bakmıyor, konuları sektörün finansal ve sistemsel riskleri çerçevesinde değerlendiriyor. sahibinden.com Projeler’e anlattığı hususlar ise bugüne kadar hiç kimse tarafından bu kadar açık, bu kadar net bir şekilde ortaya konulmamıştı.

Bugün markalı projeler yapanlar dâhil inşaat şirketlerinin sermayesinin yeterli olmadığını, bu durumun da bir projeden aldığı ile diğer projeyi finanse etmeye çalışan bir saadet zinciri yarattığını ifade eden Kürşat Tuncel, “Bu bir yere kadar gider, ama her zaman trene en son binen olacaktır” dedi. Türk gayrimenkul sektörünün şu anda tıpkı 2001 yılından önce Türk bankalarınınki gibi sağlıksız büyüdüğünü de savunan Tuncel, üzerinde çok tartışılacak şu uyarıyı yapıyor:

“2001 krizi, bankalara önlem almayı gerektirdi. O önlemlerle bankalar şimdi hiç olmadığı kadar güçlü. Dünyadaki krizden de bu nedenle fazla etkilenmedik. Ama konut sektöründe tedbir almak için tokat yemeyi beklememeliyiz. Birileri çıkıp buna dur demeli”

7 milyon konut nasıl yenilenecek, hatta yenilenebilecek mi? Yabancıya satış önemli diyoruz ama her an yabancıyı mağdur edebileceğimizi biliyor muyuz? Oyunun kuralları oyun sırasında değişirse ne olur? Yarın yeni mağdurlar yaratmamak için bugün neler yapılmalı? Kentsel dönüşümde büyük bir başarı hikayesi olması beklenirken bugün duraksama dönemine giren Fikirtepe’den müteahhitlerin neden kaçmaya başladığını da aktaran Kürşat Tuncel , sahibinden.com/projeler bölümü için maketten satışlardan kentsel dönüşüme, mütekabiliyetten KDV konusuna kadar geniş bir yelpazedeki tespit ve uyarılarını aktardı…

İnşaat şirketlerinin sermayesi yetersiz

Nasıl ki bankalar şu anda istediği müşteriye istediği kadar kredi veremiyor ve kurallar nispetince sınırlandırılıyorlarsa, nasıl ki bankaların verdiği krediler takip ediliyorsa, aynı sistem inşaat sektöründe de olmalı. Müşterisine kredi açan firmalar takip edilmedi, taşıdıkları risk kontrol edilmeli. Bu büyüme döneminde herkes inşaat sektörüne girmeye çalıştı. Arazi sahibi olan herkes, tekstilci vs, kendi projesini geliştirmeye kalkıştı. Daha önce hiç toplu konut, inşaat tecrübesi yokken bin, 3 bin konut yapmaya çalıştı. Şu anda büyük projeler yapılıyor, 500'ün altındaki üretimleri kimse kaale almıyor. Ama sermayesi yeterli olmayan firmaların yüksek meblağlı konut üretimine yönelmesi riski daha da artırıyor. 3 bin konut dediğiniz zaman, 3 kişilik aile hesabından yola çıkarsak en az 9 bin kişiyi ilgilendiren bir iş ortada var demektir. Bu nedenle arazi sahibi olmak bu iş için tek başına yeterli değil. Toplu konut yapımında çalışacak müteahhitlerin, sermaye yeterliliği, geçmiş dönem tecrübesi, profesyonel ekibi var mı bunlara bakılmalı. Bu tür sermaye yeterliliği olmayan, yeni giren firmalara da inşaat izni aşamalı olarak verilmeli. Belki önce sadece 500 konut için izin verilmeli, bitirebilirse kalan 500'e verilmeli...

Tüm riskler alıcının üzerinde kalıyor

Büyüme döneminde en çok kullanılan maketten satış yöntemi, özü itibariyle sistemin risklerini alıcının üzerinde bırakan bir sistem. Müşteriyle satış vaadi sözleşmesi imzalıyorsunuz, bu müşteriye sadece ileride o konutu o kişiye satmayı vaat eden bir sözleşme, sattığınızı gösteren bir sözleşme değil. Ortada proje yok, maket var, sözleşmeye dayanarak gidip bankadan kredi kullanıyor ve borçlanıyorlar. Bu güvene dayalı bir mekanizma. Müteahhidiniz iyi niyetli ise, vaat ettiği kalitede vaat ettiği sürede o konutu teslim eder. Ama o arada siz bu riski 3-4 yıl taşımış olursunuz.

Sözleşmelerin şekil şartları da uymuyor

Üstelik bu sözleşmelerin şekil şartları da uymuyor. Bunların noterden onaylanması gerek ama yapan var mı?

Maket aşamasındaki proje satışa konu olmamalı

Aslında hiç inşaatı başlamamış olan sıfır projeler satışa konu edilmemeli. Amerika'daki sistem uygulanmalı. Firma projeyi nasıl tamamlayacağını maddi olarak kanıtlamak zorunda. Nasılsa satar parasını toplar öyle yaparım mantığı ile nereye varabilirsiniz? Havalar iyiyken kimse risklerden bahsetmez ama sistem tökezlediğinde herkes bu konuları konuşmaya başlar, ama o zaman sistem mağdurlarını yaratmış olur.

Hiç bir firmanın satış olmadan inşaat yapacak gücü yok

İnşaat şirketleri konut satışı yapmadan tamamlayacak maddi kaynağa sahip değillerse, satışa izin verilmemeli. Bugün proje durduğunda maliyeti karşılayacak finansal gücünüz var mı, satış olmadan bitirebilir misiniz? Bunların cevabı olumlu ise o zaman satış yapabilmeli. Ama işin aslı şu an hiçbir firmanın bunu yapacak gücü yok. Herhangi bir nedenle, dış piyasalarda kriz, savaş vs nedenlerle satışlar duracak olursa, firmaların bunu tamamlayacak gücü olmaz. Şu anda firmalar tarlanın taşı ile tarlanın kuşunu vuruyor. Satışa güvenip projeye başlıyor.

3-5 firma batarsa sistem zarar görür

Bu sistem güven esasına dayalı. 3-5 firma batarsa tüm mekanizma arar görür. Sizin de güvenilir olmanızın bir anlamı kalmaz. Bankacılık krizini hatırlayın, başka banka batsa diğer bankanın müşterileri de hücum eder. O zaman hiç bir banka ayakta kalamaz.

Yurtdışında parayı kesekâğıdına koyup ev alamazsınız

Bu sistemde hala firmalar ciddi para tahsil edip bunlarla iş yapıyorlar. Bu para bankacılık sistemine girmiyor. Yani sistem kayıt dışı durumu besliyor. Yeniden düzenlenen KDV sistemi en çok bu konuda fayda gösterecek. Herkes oranlar konusuna takılıyor ama bu düzen sayesinde her şey kayıt altına girecek. Sistemin sağlıklı işlemesi için işlemlerin elden ve nakit yapılması engellenmeli. Yurtdışında kesekâğıdına para koyup ev almaya gidemezsiniz ama 

Türkiye'de bu olabiliyor.

Sistemde saadet zinciri oluşuyor

Sistemdeki en büyük risklerden biri vade uyumsuzluğu. Hızlı satış yapmak için müşteriye 60-72 aya kadar kendi bünyenizde finansman yapıyorsunuz. Ama inşaat 24-30 ay sürüyor. Siz maliyeti inşaat süresince karşılamak zorundasınız. O zaman da firma gidip başka projeye başlıyor, oradan kazandıkları ile ilk projeyi tamamlamaya çalışıyor. Bu finansmanda Ponzi Finansmanı (saadet zinciri) dediğimiz trendi beraberinde getiriyor. Ama bu sürdürülebilir değil, çünkü her zaman trene en son binen olacaktır, o da zarar görecektir. Bunu önlemek için her zaman projelerin tüzel kişilikleri, vergi kayıtları farklı olmalı. Böylece projeler birbirini finanse edememeli.

Bürokraside yaratılan riskler

Maç devam ederken oyunun kuralları değişiyor. Bürokrasiden kaynaklanan riskler var, Esenyurt örneğinde olduğu gibi. Esenyurt imar hakları kazanılmış bir bölgeydi. Verilmiş ruhsatlar var, onlara dayanarak kat irtifaklarını kurup satış yapıyorsunuz. Sonra Büyükşehir, Esenyurt Belediyesi'nin verdiği ruhsatı görmezden gelip ben kuralları değiştirdim, yoğunluğu düşürdüm diyor. Düşürdüğün yoğunluktaki konutlar ne olacak, onlar satıldılar. Maliyetine kim katlanacak? İmarla ilgili, ruhsatla ilgili bu tarz taşıdığınız risklerin sigorta mekanizması yok. Tüketiciden alınan parayı sigortalatmanız lazım, böyle bir sigorta yok. Tüketici kanununda bu konuyla ilgili düzenleme hala açık, aldığınız parayı nasıl teminat altına alacaksınız, bu belirsiz.

Yurtdışında acente kullanmak, banka şubesi açmaya benzer

Mütekabiliyet yasası güzel, oturma izin verilmesi olumlu. Ama bir noktaya dikkat. Firmalar yurtdışı satış yapabilmek için acente kullanacaklar. O acenteyle yapılacak sözleşmenin yükümlülükleri çok boşta. Acente Arabistan'da konut satacak, iki gün sonra ortadan kaybolursa ne olacak? Acente kullanmak banka şubesi açmaya benzer, müşteri sizi tanır. Yabancıların mağdur olmaması için bu konuya el atılmalı.

Herkes net brüt kavramını kendisine göre yorumluyor

Konutlarda net brüt tanımına standart getirilmeli. Kimin ne sattığı belli değil. Armut ile kayısı aynı sepete girmiş. Kimi balkonu, kimi garajı brüt alana dahil ediyor. Bilgi kirliliği var.

2001’de bankaların büyüdüğü gibi sağlıksız büyüyoruz

İnşaat sektörü şu anda tıpkı 2001 yılı öncesinde bankaların büyüdüğü gibi sağlıksız büyüyor. Ama o dönem yaşanan sarsıntıyla alınan tedbirler sayesinde bugün bankacılık sistemimiz dünyadaki pek çok sistemden daha güçlü ve bu nedenle bugün biz küresel krizden daha az etkilendik. Konut sektörü de geometrik büyüme içinde ama bu sektörde bir kaza olmaması için tokat yemeyi beklememeliyiz. Birileri çıkıp ya napıyoruz demeli …

Firmalar Fikirtepe’den kaçmaya başladı

Kentsel dönüşümle ilgili düzenlemeler iyi niyetle çıkmış düzenlemeler. Hükümet örneğin Fikirtepe’de 4 emsal vererek herkesin kazançlı çıkmasını istedi. Ama bölge halkının aç gözlü talepleri yüzünden bu iş irrasyonel seviyelere döndü. Firmalar artık bölgeden kaçmaya başladı, çünkü istemenin sonu yok. Bundan sonra imar düzenlemesi yapılırken bu örnek dikkate alınmalı. Aşırı rant sağlamak doğru değil. Onun yerine sağlıksız konut başka bir bölgede sağlıklı bir konutla değiştirilebilmeli. Bir konuta 4 konut vermenin gerekçesi yok. Fikirtepe’de 1.2 milyar metreküp alanda 4 emsal ile 80 binin üzerinde konut yapılacak. Herkes bu konutları 4-5 bin liradan satmaya çalışacak. Metrekaresi 5 bin liradan 80 bin konutu Türkiye’de alacak bir alıcı var mı?

7 milyon konutu mahalle müteahhitleri tamamlayacak

Kentsel dönüşümde 7 milyon konutun yıkılıp yeniden yapılması gündemde. Bunun içinde TOKİ’nin payı yüzde 10, markalı konut üreticilerinin payı yüzde 10 olsa, kalan 5,5 milyon konutu kim yapacak? Yine mülk sahipleri gidip mahallesindeki müteahhide yaptıracak, zaten sağlıksız binaları da o müteahhitler yapmadı mı? Bu yüzden kamu, arazileri toplayıp geliştirip, Ataşehir örneğinde olduğu gibi büyük paketler halinde ihale etmeliydi.

Sektörün profesyonel kadroları zayıf

İnşaat sektöründe profesyonel kadroların kalitesi düşük. Oysa yüksek hacimli bir pazardan bahsediyoruz. Yılda 550 bin konut satılıyor. Bunun yüzde 10'u markalı. Yalnız markalı konutların hacmi 8-9 milyar doları buluyor. Bu kadar yüksek hacimli bir sektörün profesyonel kadrolarının denetimsiz olması sağlıklı değil. Bir bankaya genel müdür atanmadan önce kontrol ediyorsunuz, 5 bin konut yapmaya çalışan şirketin başına birini getirirken kimse bunu sormayacak mı?