Kürşat Tuncel'den tarihi açıklama: Asıl risk fiyat balonu değil, konut finansman sistemi!

İşte Ukra İnşaat CEO'su Kürşat Tuncel'in analizi:

"Açıklanan yüksek büyüme oranı Türkiye’yi en hızlı büyüyen ülkelerden birisi yaparken yükselen cari açık korkusu emlak piyasasında bir varlık balonu oluşuyor mu endişelerinin seslendirilmesine yolaçtı. Financial Times’ın dikkat çektiği bu riski bugün için değerlendirirsek; inşaat şirketlerinin çoğunluğunun üst gelir grubuna odaklanmalarından dolayı bu kesimde bir arz fazlası yaşandığı doğru. Bu kesim toplam nüfusun ancak %1,5’unu oluşturuyor ve bu gelir grubunun yaklaşık yarısının 2.nci evi de var. Halbuki nüfusun %35’ini aluşturan B ve C1 gelir gruplarının ev sahibi olma ihtiyaç ve isteği devam ediyor bu nedenle önümüzdeki 7-10 yıllık dönemde bir talep azalması sözkonusu değil, ancak orta kesim konut kredi taksitlerine çok hassas, önümüzdeki dönemde ekonominin yavaşlatılması kaygısıyla faizlerde artış yoluna gidilirse 2011 yılında yaşanan tecrübe gibi konut talebine ani bir fren gelebilir.

Bu kitlenin istikrarlı şekilde talebini sürdürmesi için kredi faizinin aylık %1,20’nin altında olması ve taksit tutarının 1500 TL’ni geçmemesi gerekiyor. Bunun anlamı konut üreticilerinin 200.000 TL’nı aşmayan konut üretimine ağırlık vermeleri gereğidir. Halbuki özellikle büyük kentlerde arsa sıkışıklığı nedeniyle ortalama fiyatlar bu sınırları aşmaya başladı, bu da orta gelir grubunu yakalamak anlamında risk oluşturuyor. Türkiye’de 2018 yılına kadar 7 milyon konuta ihtiyaç var, milli gelirin 15.000 doları bulmasıyla bu rakamın 4 milyon daha artması sözkonusu olabilir, bu nedenle düşük faiz ortamında yüksek büyüme başarılabilirse bu konut sektörünün en ideal ortamı olacaktır. Türkiye’de kısa dönemde varlık balonu riski yoktur, zira son 3 yıldır reel fiyat artışı oluşmamaktadır, bir diğer deyişle ortalama konut fiyat artışı enflasyonu aşmamaktadır. Buna ek olarak imalat maliyetleri ve arsa maliyeti yükselmekte olduğundan şirketlerin kar marjı daralmaktadır. Son 5 yılda inşaat şirketlerinin karlılıkları %45-50’lerden %25-30’lara gerilemiştir. 2-3 yıl süren projeler için bu oldukça düşük bir karlılık oranıdır. Tüm bu faktörler birlikte değerlendirilecek olursa konut sektörü için asıl risk varlık balonu değil, azalan karlılık oranları ve aşırı rekabet ile birleşmiş sermaye yetersizliği ve geometrik büyüme riskidir. Bankaların sermaye yeterlilik rasyoları yükselirken, hemen hemen aynı şekilde tüketiciyi kredilendiren inşaat şirketlerinin ortalama sermaye yeterliliği %1’ler civarındadır. Konut projelerinde ön satışlar yoluyla kendini finanse eden sektörün uzun vadeli kredi açabilmek için sermaye rasyosu çok düşüktür, bu da konut satışlarının yavaşlayabileceği bir ortamda firmaların finansman sıkıntısına gireceğinin göstergesidir. Uzun bir süredir Ponzi finansmanıyla kendini finanse ederek geometrik büyüyen konut sektörü (her bir yeni projenin bir öncekinin maliyetini karşıladığı finansman modeli) sermaye yetersizliği nedeniyle tüm riski alıcı müşterilerine taşıtmaktadır. Bu sektörde kalıcı çözüm; firmalara bankacılık sistemi aracılığıyla inşaat finansmanı sağlanması ve firmaların kendilerinin müşteriyi kredilendirmesi uygulaması ve müşteri konut kredilerini ön satışla kullanmaları önlenerek sağlanabilir ancak.

Türkiye’de konut alımlarında halen borçlanma miktarı ve isteğinin düşük olması da varlık balonu oluşumunu ve krizi engelleyen bir diğer faktördür. Ekonomik büyümenin yavaşlatılması endişesiyle konut sektöründe faiz artışı silahının kullanılması çok risklidir, 2011 sonunda teşebbüs edilen ve global krizin hızlanmasıyla kısa sürede vazgeçilen bu istek ani bir talep frenlemesine yol açmıştı. 2012’de de ani faiz artışı ve konut sektörünü frenleme isteği sermaye yetersizliği olan konut sektörü üzerinde çok yıkıcı bir etkide bulunabilir ve konut alıcıları bu işin sonunda ciddi zarar görebilir. Ekonomik büyümenin yavaşlatılması politikası konut sektörüne uyarlanırken son derece yavaş bir geçiş olmalı ve inşaat şirketlerinin açmış oldukları kredi hacmi ve sermaye yetersizlikleri mutlaka değerlendirmeye alınmalıdır. Uzun vadede bakıldığında 10 yılda 10 milyon konut üretimi hedeflenen sektör, ekonomik büyümenin can damarıdır ama bu sektörde hem işlemlerin bankacılık sektörü aracılığıyla yapılması ve tamamen kayıt altına girmesi hem de müşterinin parasıyla inşaatı finanse etme uygulamasının değişmesi gereği vardır. Aksi takdirde düşük büyüme ve yüksek faiz konjonktüründe inşaat sektörünün tam tersine küçülmeyi hızlandırıcı bir etkisi olabilir."