Kürşat Tuncel: Stok yükseldi fiyatlar 2011'de artar!

B ve B üstünü hedefleyen Ağaoğlu, Başakşehir'deki yeni projesi My World Europe ile fiyadarı aşağı çekti. Avrupa yakasında ucuz arsa maliyetini daire fiyatlarına yansıttıklarını söyleyen Ağaoğlu Genel Müdür Yardımcısı Kürşat Tuncel, 'İlk kez My World Europe ile hedef kitlemizi biraz değiştirdik. Anadolu yakasına göre fiyatlarda daha ulaşılabilir olduk' diyor. Geçen yıl 50 bin yeni konutun yapımına başlandığını, bunun da fiyatlar üzerinde baskı yaptığını söylüyor. Fiyat artışının ancak 2011'de olabileceğine dikkat çekiyor.

Ağaoğlu, 1 milyar liralık geliriyle Türkiye'nin en büyük markalı konut üreticisi Yaptığı konutların yüzde 97'si, proje henüz tamamlanmadan satılıyor. Müşterilerinin büyük bölümünü ayda 10 ila 12 bin lira arasında kazanan 30 yaş üzerindeki mühendisler oluşturuyor.
Bu yıl da 1 milyar liranın üzerine çıkmayı beklediklerini söyleyen Ağaoğlu Genel Müdür Yardımcısı Kürşat Tuncel, 'Avrupa yakasında başladığımız projelerle birlikte daha ulaşılabilir olduk' diyor.Geçtiğimiz ay Başakşehir'de inşasına başlanan My World Europe Ayazma'nın metrekare fiyatları 1600 ila 1800 lira arasında değişiyor. Bu proje ile orta gelir grubuna da hitap ettiklerini söyleyen Tuncel, 'Başakşehir'de arsa fiyatları Ataşehir'e göre daha uygun. 10 bin TL peşinatla ev satıyoruz. My World Europe'da 140 bin liraya 1 + 1 stüdyo daireler var' diyor.

3 bin 100 konutluk My World Europe'un bir diğer özelliği de Ağaoğlu'nun Avrupa yakasındaki en büyük konut projesi olması.
My World Europe'un bu yıl sonuna kadar yarısını satmayı planladıklarını söyleyen Tuncel, Avrupa yakasındaki projelerinin artacağının sinyalini veriyor ve ekliyor: 'Yeni arsalarımızın büyük çoğunluğu Avrupa yakasında. Bu taraftaki projelerimizin sayısı artacak.'

Ağaoğlu'nun bu yıl sonuna kadar satışına öncelik verdiği bir diğer proje de Ataşehir'de inşaatı devam eden 2 bin 500 konutluk My Towerland.Projenin bugüne kadar yüzde 30'unun satıldığını söyleyen Tuncel, konut piyasasının geleceğinin ise orta gelir grubu ve 30'lu yaşlardaki alıcı kitlesinde olduğunu söylüyor.Tuncel, Ağaoğlu'nun yeni projesini ve sektörle ilgili tahminlerini anlattı:

'PROFİLİ DEÄžİşžTİRDİK'

şžu anda Türkiye'de konut satın alabilen kişi sayısı 4,5 milyon olarak hesaplanıyor. Alt gelir grubuna kayamadığımız için, yeni konut projelerini devamlı aynı gruptaki insanlar alıyor. Bunlar artık ikinci, üçüncü, hatta dördüncü evini alır hale geldi.Tabii bir de yatırım için konut alan zengin bir kesim var. Bunlar da müşterilerimizin önemli bir kısmını oluşturuyor.My World Europe Ayazma ile müşteri profilimizi hafif değiştiriyoruz. Bu projenin konseptinin dışında metrekare ve fıyatlandırması da çok başarılı. Sunduğumuz ödeme sistemleri daha genç insanların konut sahibi olmasına imkan veriyor.Örneğin, My World Europe Ayazma'da 10 bin TL peşin vererek ev sahibi olmanız mümkün.İsterseniz anapara taksitlerini 3 sene erteleyebiliyorsunuz. 3 yıl yalnızca faiz ödeyip evinize yerleştikten sonra krediyi geri ödemeye başlıyorsunuz. Projede 140 bin TL'ye 1+1 stüdyo daireler var. Dolayısıyla bu projemizde konut sahibi olma işini biraz daha alt gelir grubuna çektik.

ARSA MALİYETİ YÜKSEK

Bugün baktığımızda ortalama 30 ila 35 yaş arasındaki insanlar konut alıyor. Ancak, yeni projemiz metrekare fiyatları açısından da çok daha ulaşılabilir oldu. Fiyatların diğer projelerimize göre biraz daha düşük olması biraz da bölgenin yapısıyla alakalı. Aynı fiyatlara Ataşehir'de konut üretip satamıyorsunuz.Ataşehir'de arsa maliyetleri çok yüksek. Yüksek arsa maliyetinin üstüne etraftaki profil de yüksek gelir grubuna sahip olduğundan biraz daha pahalı ürünler yapıp satmak durumunda kalıyorsunuz. Ancak, Avrupa yakasına geçtiğinizde, Ba-şakşehir gibi bir bölgede arazi maliyetleri çok daha uygun. Anadolu yakasındakiyle aynı kalitede konutlar yapıyoruz. Ancak, arsanın daha ucuz olmasından dolayı Başakşehir'de daha ucuza konut satabiliyoruz.Fiyatları aşağı çekebilmek için ucuz maliyetli arazi üretebiliyor olmak lazım. Başka türlü fiyatları aşağı çekmek mümkün değil. Malzemeden çalamayacağımıza göre arazi fiyatı bizim en büyük belirleyicimiz. Bunun için devletin yeni araziler yaratması gerekiyor.

'1 MİLYARIN ÜZERİNE çIKARIZ'

2010, hem bizim hem sektör için 2009'a göre daha dengeli bir yıl oldu. Fiyatlarda genel olarak çok önemli bir yükseliş olmadı. Piyasada ciddi miktarda konut stoku var. Geçen yıl 50 bine yakın yeni konut inşasına başlandı. Öncelikle piyasadaki bu konut stokunun eritilmesigerekiyor. Üretimdeki yavaşlama da stoktan kaynaklanıyor.My Towerland ve My World Europe Ayazma, elimizdeki en büyük projeler. 2 bin 500 konutluk My Towerland Projesi'nin yüzde 30'unu sattık. 3 bin 100 konutluk My World Europe'un satışı ise geçtiğimiz ay sonunda başladı. Bu yıl sonuna kadar yarısını satmayı planlıyoruz. Dolayısıyla elimizdeki konut stokunu bu iki proje oluşturacak.Bu yıl itibariyle satışlarımızın 2009'a yakın bir seviyede olduğunu söyleyebilirim. Bir önce yıl ciromuz 1 milyar TL civarındaydı. Bu sene de ona yakın olacak. Hedefimiz 1 milyar TL'nin üzerine çıkmak.

4,5 MİLYON KONUT ALIYOR

Piyasadaki konut stokundan dolayı fiyatlar artmıyor. Ancak, şu anda ekonomik konjonktür iyiye gidiyor. Türkiye'ye yurtdışından çok ciddi sermaye girişi var. Bu durumun 2 avantajı var. Birincisi konut kredisi için faiz maliyetini düşürüyor.ikincisi, alternatif getirilerin se ¬viyesi çok düşük olmaya başladı. Dolayısıyla önümüzdeki dönemde gayrimenkul ister istemez öne çıkacak. Faizler hızla düşüyor. Seçimden sonra bir miktar daha düşmesini bekliyoruz. Bu durum bankaların kaynak maliyetini ucuzlattığı için konut kredilerinin de biraz daha ucuzlamasını sağlayacak.Kısa vadeli konut kredi faizleri 0,76'lara geldi. Eğer bu oranlar 0,60'lara kadar geri çekilebilirse, konut satışlarında çok ciddi canlanma olur. Yapılan hesaplara göre faiz seviyeleri aylık 0,7'lere çekilecek olursa, yaklaşık 13 milyon kişinin yeni alıcı kitlesine ulaşılması mümkün olacak. şžu anda ise Türkiye'de alım gücü olan 4,5 milyon kişi var. Dolayısıyla faiz oranları 0,70'lerden 0, 60'lara gelebilirse, en az 10 milyon kişi daha konut kredisi kullanabilir.

FİYATLAR 2011'DE YÜKSELECEK

Ekonomide çok büyük risk olmadığı için konut talebi yavaş yavaş yükselmeye başlayacak. Ancak, eldeki konut fazlasından dolayı konut fiyatları hemen yükselmeyecektir. Ancak gelecek yılının başından itibaren piyasanın artık yükselmeye başlayacağını söyleyebilirim.
2011'de konut piyasası kesinlikle bu yıldan daha iyi olacak. Önce konut kredisi faizlerinin düşmesi emlak sektörünün canlanması için önde gelen bir sebep.ikincisi Türkiye'de insanların paralarını yatırabilecekleri alternatif getiri aracı yok. Mevduat faizin önemli bir getirişi bulunmuyor. Dolayısıyla insanlar paralarını konuta yönlendiriyor. Seçim ve ekonomik krizden dolayı bugüne kadar bu kesim frene basmıştı. Ancak şu anda büyüme ve istihdam rakamlarına baktığımızda kriz dönemi ortamından çıktığımız hissediliyor. Diğer taraftan politik anlamda da çalkalanmalar bitti. Artık insanların bekledikleri pek bir şey kalmadı. Sonuçta tasarruflar yeniden yatırıma dönecek.

YÜZDE 200 PRİM YAPTI

Bizim projelerimizdeki konutların fiyatları krizde bile düzenli olarak yükseldi. Dolayısıyla konut fiyatlarının düşmesi bizim projelerimiz için geçerli değil.   Bizim yaptığımız projelerde düzenli olarak fiyat artışı var. Bu durum hem pazarlama politikamız hem de konutlarımızın yüksek prim yapmasından kaynaklanıyor. Zaman içinde satışı devam eden projelerin fiyatları yükseliyor. Dolayısıyla aşağı yukarı bütün projelerimizde bir yükseliş var. En düşük getiri sağlayan projemiz bile 4 yılda yüzde 140'lık getiri yaptı. 5-6 yıllık projelerimizin getirileri yüzde 200'leri bile aşabiliyor.Ağaoğlu olarak B ve B üzeri hedef kitleye hitap ediyoruz. Baktığınız zaman Türkiye'de inşaat maliyetlerinden dolayı gerçekten bu kitlenin altına inebilecek inşaat şirketi yok. C ve C'nin altına ancak TOKİ'nin sosyal projeleri hitap edebilir. Ancak sektörün geleceği orta gelir grubu ile 30'lu yaşlardaki alıcı kitlesinde. Aslında talep ortada. Burada tüm mesele C grubunun konut ihtiyacını satın alma gücüyle destekleyip talebe dönüştürmek. Bunun tek desteği de konut kredisi sistemi. Bunun için faizlerin aşağı gelmesi lazım.
Capital/Mortgage